حماية المستأجرين في المغرب

عرف قانون الكراء المغربي تطوراً تشريعياً عميقاً خلال العقود الأخيرة. لمدة تقارب قرناً من الزمن، شكل ظهير 25 دجنبر 1980، المستمد بدوره من ظهير 1928 المتعلق بالأكرية، النص المرجعي في مجال عقود الكراء السكنية. هذا الإطار القديم، المصمم في سياق استعماري ثم المُعتمد بعد الاستقلال، كان يعاني من ثغرات عديدة. جاء الإصلاح المنتظر أخيراً مع اعتماد القانون 67-12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني، الصادر بموجب الظهير الشريف رقم 1-13-111 بتاريخ 15 محرم 1435 (19 نوفمبر 2013) والذي دخل حيز التنفيذ في 18 فبراير 2014.

أجرى القانون 67-12 إصلاحاً جوهرياً لقانون الكراء السكني من خلال إدخال قواعد واضحة حول تكوين العقد، تحديد ومراجعة الكراء، الالتزامات المتبادلة للمكري والمكتري، الإنهاء وشكلياته، وسبل الطعن في حالة النزاع. يطبق هذا القانون على المحلات السكنية والمحلات ذات الاستعمال المهني، باستثناء المحلات التجارية التي تخضع لنظام مستقل.

يخضع الكراء التجاري للقانون 49-16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، الصادر بموجب الظهير الشريف رقم 1-16-99 بتاريخ 13 شوال 1437 (18 يوليوز 2016). نسخ هذا النص ظهير 24 ماي 1955 الذي كان ينظم الأكرية التجارية. يكرس القانون 49-16 مفهوم الحق في تجديد الكراء التجاري وينظم نظام التعويض عن الإفراغ المستحق للمكتري في حالة عدم التجديد دون سبب مشروع.

من الضروري الإشارة إلى أن قانون الالتزامات والعقود، الصادر في 12 غشت 1913، لا يزال يطبق بصفة تكميلية في جميع المسائل التي لم تعالجها القوانين الخاصة. تشكل الفصول من 627 إلى 699 من قانون الالتزامات والعقود، المخصصة لكراء الأشياء، أساساً مشتركاً. كما ينظم قانون المسطرة المدنية الجوانب الإجرائية لنزاعات الكراء.

تعد مسألة الكراء جوهر العلاقة الكرائية وتشكل في الغالب المصدر الرئيسي للنزاعات بين المكرين والمكترين. وضع القانون 67-12 قواعد واضحة في مجال التحديد الأولي والمراجعة. يحدد مبلغ الكراء الأولي بحرية من طرف الأطراف عند إبرام العقد (المادة 8).

فيما يخص مراجعة الكراء أثناء سريان العقد، أقر القانون 67-12 آلية تأطير ترمي إلى حماية المكتري من الزيادات المفرطة. تنص المادة 18 على أنه لا يمكن مراجعة الكراء إلا بعد انقضاء فترة دنيا قدرها ثلاث سنوات من تاريخ إبرام العقد أو آخر مراجعة. علاوة على ذلك، لا يمكن أن تتجاوز الزيادة سقفاً محدداً بنص تنظيمي. حدد المرسوم التطبيقي هذا السقف في 8% للمحلات السكنية و10% للمحلات ذات الاستعمال المهني.

عملياً، تكون مراجعة الكراء موضوع تفاوض بين الأطراف. وفي غياب اتفاق، يمكن للطرف الأكثر حرصاً رفع الأمر إلى المحكمة الابتدائية المختصة لتحديد الكراء الجديد، مع مراعاة المعايير المنصوص عليها في القانون: القيمة الكرائية للعقار مقارنة بالعقارات المماثلة في نفس الحي، والتحسينات المدخلة على المحل والتطور العام للأسعار.

بالنسبة للأكرية التجارية، ينظم القانون 49-16 نظام مراجعة الكراء. تنص المادة 5 على أن الكراء يحدد بحرية من طرف الأطراف، لكن مراجعته لا يمكن أن تتم إلا بعد ثلاث سنوات، مع سقف زيادة محدد بنص تنظيمي.

يعد الإفراغ إجراءً قصوياً لا يمكن أن تأمر به إلا المحكمة وفي شروط مؤطرة بدقة من طرف القانون. عزز القانون 67-12 ضمانات المكتري في مجال الإفراغ من خلال وضع مسطرة تتضمن عدة مراحل وآجال حمائية. يجب على المكري الذي يرغب في إنهاء الكراء تبليغ إشعار للمكتري بموجب محرر غير قضائي، مع احترام أجل إنذار قدره ستة أشهر قبل تاريخ انتهاء الكراء.

تعدد المادة 12 من القانون 67-12 الأسباب المشروعة للإنهاء: استرجاع المحل للسكن الشخصي للمكري أو لأصوله أو فروعه، إنجاز أشغال مهمة تستوجب إفراغ المحل، عدم أداء الكراء بعد إنذار بقي دون جدوى لمدة خمسة عشر يوماً، تغيير تخصيص المحل، الكراء من الباطن غير المرخص، أو الإزعاج الخطير للجوار.

في حالة الإنهاء من أجل الاسترجاع الشخصي، يحق للمكتري الحصول على تعويض عن الانتقال تحدده المحكمة بحسب الظروف. كما يمكن للمحكمة منح المكتري مهلاً قد تصل إلى سنة لإفراغ المحل.

بالنسبة للأكرية التجارية، تكون مسطرة الإفراغ أكثر حماية للمكتري. يجب تبليغ رفض التجديد بموجب محرر غير قضائي ويتوفر المكتري على أجل ثلاثين يوماً لرفع الأمر إلى المحكمة. وأثناء سريان الدعوى، يستمر المكتري في شغل المحل وأداء الكراء.

تُرفع نزاعات الكراء في المغرب أمام المحكمة الابتدائية لمكان تواجد العقار، وفقاً للقواعد العامة للاختصاص الترابي. قبل أي لجوء إلى القضاء، يُنصح غالباً بمحاولة الحل الودي للنزاع، أو حتى اللجوء إلى الوساطة الاتفاقية المنصوص عليها في القانون 08-05.

عندما يتطلب الأمر اللجوء إلى القضاء، تسير المسطرة وفق قواعد قانون المسطرة المدنية. يمكن للمكتري أو المكري رفع الأمر إلى المحكمة بمقال مكتوب، مرفقاً بالوثائق المثبتة (عقد الكراء، وصولات الكراء، الإنذارات، محاضر المفوض القضائي). تبت المحكمة بعد الاستماع للأطراف وعند الاقتضاء الأمر بخبرة.

تجدر الإشارة إلى أن الاجتهاد القضائي المغربي في مادة الكراء غزير، وأن المحاكم أرست تدريجياً مبادئ مهمة تكمل المقتضيات التشريعية. وضحت محكمة النقض بشكل خاص شروط ممارسة حق الاسترجاع للسكن الشخصي، ومعايير تقييم التعويض عن الإفراغ.

أخيراً، من المفيد التذكير بأن جمعيات حماية المستهلك وبعض جمعيات المكترين يمكنها تقديم المرافقة والاستشارة للمكترين الذين يواجهون صعوبات مع مكريهم. وتشكل استشارة محامٍ متخصص في القانون العقاري أمراً لا غنى عنه لفهم مجمل القواعد المطبقة على وضعية معينة.