Expulsion locataire au Maroc : procédure complète, délais et documents requis en 2026

Le juge n’ordonne pas une expulsion simplement parce que les relations entre les parties se sont dégradées. Le bailleur doit invoquer un motif sérieux et le prouver. Pour les locaux relevant de la loi 67-12, l’article 45 exige que le congé soit fondé sur un motif sérieux et légitime. Il cite notamment la reprise pour habitation, la démolition ou les réparations importantes nécessitant le départ, ainsi que le défaut de paiement du loyer.

Le non-paiement est le motif le plus courant. Les articles 23 à 27 de la loi 67-12 organisent une procédure particulière de recouvrement lorsque la créance locative est déterminée et exigible. Concrètement, le bailleur doit identifier les mois impayés, le montant du loyer et les sommes déjà reçues. Si le locataire présente des quittances, invoque des travaux imputables au propriétaire ou conteste sérieusement le montant, le juge peut exiger un débat au fond.

L’usage contraire au contrat peut également justifier une résiliation : transformation d’un logement en activité commerciale, nuisances établies, dégradations graves ou occupation contraire à la destination convenue. Une simple affirmation du voisinage suffit rarement. Il faut, selon le cas, un procès-verbal de constat, des rapports techniques, des plaintes, des photographies datées ou des décisions administratives. Le juge apprécie la gravité du manquement et vérifie s’il rend réellement impossible le maintien du bail.

La reprise pour habitation personnelle obéit à des conditions plus strictes qu’un simple souhait du propriétaire. Le congé doit désigner son bénéficiaire et respecter les articles 45 et suivants de la loi 67-12. Le bailleur doit pouvoir démontrer la réalité du besoin et remplir les conditions légales relatives à la propriété et au logement disponible. Une reprise fictive expose à une demande d’indemnisation si le local n’est pas occupé conformément au motif annoncé.

L’arrivée du terme contractuel ne produit pas toujours une expulsion automatique. Si le locataire reste dans les lieux avec l’accord, même tacite, du bailleur, une reconduction peut être invoquée. Il faut examiner la durée du bail, la clause de renouvellement, les loyers encaissés après l’échéance et le congé délivré. En pratique, continuer à recevoir plusieurs mois de loyer sans réserve peut affaiblir l’argument tiré de la seule expiration.

La première décision consiste à choisir entre le référé, la procédure spéciale de recouvrement et l’action au fond. Le président du tribunal de première instance peut intervenir en référé sur le fondement des articles 149 et suivants du Code de procédure civile lorsque l’urgence existe et que la mesure demandée ne tranche pas une contestation sérieuse. Le référé ne doit pas servir à résoudre un désaccord complexe sur la propriété, l’existence du bail ou d’importants travaux prétendument compensés par les loyers.

L’action commence par une requête identifiant les parties, l’immeuble, le motif et les demandes. Le bailleur peut réclamer la résiliation, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, les loyers échus, l’indemnité d’occupation après résiliation, les dommages prouvés et les dépens. L’article 32 du Code de procédure civile fixe les mentions essentielles de la requête. Le dossier est déposé au greffe du tribunal compétent, puis enregistré et appelé à une audience.

Le locataire est convoqué conformément à l’article 39 du Code de procédure civile. Il peut payer, contester la dette, soulever l’irrégularité du congé ou demander une expertise. Si son adresse est incertaine ou s’il refuse l’acte, l’huissier doit appliquer les formes légales et dresser un procès-verbal précis ; le propriétaire ne peut pas simplement déclarer qu’il est introuvable. À Casablanca, un dossier incomplet est fréquemment renvoyé, ce qui fait perdre plusieurs semaines.

Après les échanges de conclusions et de pièces, le tribunal met l’affaire en délibéré puis rend sa décision. L’appel d’un jugement au fond est, en principe, formé dans les trente jours de sa notification selon l’article 134 du Code de procédure civile. Pour une ordonnance de référé, l’article 153 du même code prévoit un délai de quinze jours à compter de la notification, sauf disposition spéciale. L’appel est normalement suspensif, sous réserve de l’exécution provisoire légalement applicable ou ordonnée.

Une fois la décision exécutoire, une expédition revêtue de la formule exécutoire est remise à l’huissier. Celui-ci signifie la décision et commande au locataire de libérer les lieux. L’article 436 du Code de procédure civile prévoit en principe un délai de dix jours après notification avant l’exécution, sauf urgence ou disposition contraire. Si l’occupant résiste, l’huissier consigne la difficulté et sollicite, par les voies officielles, l’assistance nécessaire.

Le jour de l’expulsion, l’huissier dresse un procès-verbal, constate l’état des lieux et traite les biens laissés sur place selon les instructions judiciaires et les règles d’exécution. Le propriétaire ne doit ni vendre ni jeter ces objets de sa propre initiative. Le concours de la force publique n’est pas automatique et peut ajouter deux à six semaines, parfois davantage. Après remise des clés, il reste souvent à poursuivre le recouvrement des loyers contre les revenus ou biens saisissables du débiteur.

Aucun délai unique ne peut être garanti. En pratique observée en 2025-2026, une ordonnance de référé peut être obtenue en deux à six semaines lorsque la convocation aboutit et que le dossier est complet. L’exécution effective ajoute fréquemment deux à quatre mois. Une action au fond dure plutôt de six à dix-huit mois en première instance, auxquels peuvent s’ajouter l’appel, une expertise, une difficulté d’exécution ou la recherche d’une nouvelle adresse.

Les écarts entre villes tiennent surtout à l’encombrement des rôles et aux renvois. À titre indicatif, et non comme statistique officielle, une affaire au fond peut prendre environ dix à dix-huit mois à Casablanca, huit à quatorze mois à Rabat et six à douze mois à Marrakech. Les délais peuvent être plus courts dans une juridiction moins chargée. Une notification infructueuse, une pièce manquante ou une demande d’expertise suffit toutefois à bouleverser ces fourchettes.

Pour le budget, il faut distinguer les taxes et avances de greffe, les significations, l’exécution et les honoraires. Les débours initiaux de greffe et formalités sont souvent de quelques centaines de dirhams, mais varient selon les demandes pécuniaires et les actes nécessaires. En 2026, il est prudent de demander au greffe un décompte actualisé plutôt que de se fier à un montant forfaitaire. Les traductions, certificats fonciers et expertises sont facturés séparément.

Une signification simple par huissier revient couramment à environ 150 à 600 DH par acte, déplacement et débours éventuels en sus. L’intervention d’exécution sur place représente souvent 800 à 2 500 DH, voire davantage si plusieurs vacations, un serrurier, un transport ou des mesures particulières sont nécessaires. Ces chiffres sont des fourchettes pratiques constatées, et non un devis universel. L’huissier doit être interrogé sur le tarif réglementé, les débours et chaque prestation supplémentaire.

Les honoraires d’avocat sont librement convenus avec le client et ne suivent pas un barème obligatoire unique. Une procédure locative relativement simple se situe souvent entre 3 000 et 8 000 DH hors appel ; un dossier au fond, fortement contesté ou assorti de demandes financières peut atteindre 8 000 à 15 000 DH. Avec appel et incidents d’exécution, le montant peut dépasser 20 000 DH. Une convention écrite doit préciser les diligences, taxes et débours compris.

Au total, un référé non contesté peut représenter environ 5 000 à 10 000 DH, tandis qu’une affaire au fond avec appel et exécution forcée peut atteindre 15 000 à 30 000 DH ou plus. Ces estimations pratiques pour 2026 ne constituent pas un tarif officiel. Le bailleur gagnant peut demander les dépens, mais ceux-ci ne couvrent pas nécessairement l’intégralité de ses honoraires et leur récupération dépend de la solvabilité du locataire.

L’erreur la plus dangereuse consiste à se faire justice soi-même. Couper l’eau ou l’électricité, changer les serrures, pénétrer dans le logement ou sortir les meubles expose le propriétaire à une plainte et à une demande de dommages-intérêts. Ces actes ne deviennent pas licites parce que plusieurs loyers sont impayés. Ils peuvent aussi détourner le débat du manquement du locataire vers le comportement du bailleur et compliquer fortement la récupération du bien.

La deuxième erreur est une mise en demeure imprécise. Un mois mal calculé, un paiement oublié ou une adresse inexacte peut rendre la créance sérieusement contestable. Le congé présente les mêmes risques : motif vague, bénéficiaire de la reprise non identifié, délai inférieur à deux mois ou signification impossible à prouver. Avant toute action, il faut donc rapprocher le contrat, les encaissements bancaires et les actes de notification dans une chronologie unique.

Le propriétaire doit également éviter de choisir le référé par simple recherche de rapidité. Lorsque le locataire conteste sérieusement le bail, invoque des travaux importants ou produit des quittances contradictoires, le juge des référés peut se déclarer incompétent ou rejeter la demande. Il faudra alors recommencer au fond. Une qualification correcte dès le départ économise souvent davantage de temps qu’une procédure accélérée mal adaptée.

L’avocat vérifie le régime applicable, rédige l’acte préalable, sélectionne la juridiction et formule toutes les demandes utiles. Il peut aussi demander l’exécution provisoire lorsque les conditions de l’article 147 du Code de procédure civile sont réunies, sans prétendre qu’elle sera automatiquement accordée. Il suit ensuite la notification, l’appel et l’exécution avec l’huissier. Son intervention est particulièrement utile pour un bail commercial, un bail verbal, une reprise personnelle ou un propriétaire établi à l’étranger.

Avant de mandater un avocat, demandez une convention d’honoraires précisant si elle couvre la mise en demeure, la première instance, l’appel et l’exécution. Remettez-lui les documents complets, y compris ceux qui paraissent défavorables : paiements tardifs acceptés, travaux autorisés ou messages contradictoires. Une analyse réaliste permet parfois de négocier un départ écrit, une remise partielle de dette ou un échéancier, sans renoncer au recours judiciaire si l’accord n’est pas respecté.