Retenue à la source sur les loyers au Maroc : guide 2026

La retenue à la source sur les loyers au Maroc concerne certains revenus fonciers versés à une personne physique par un locataire professionnel. Concrètement, la retenue à la source loyers Maroc repose principalement sur les articles 61 à 65 du Code général des impôts pour la qualification du revenu foncier, sur l’article 73 pour le taux et sur l’article 160 bis pour l’obligation de prélever et de verser. Le CGI a été institué par l’article 5 de la loi de finances n° 43-06 pour l’année 2007. Il faut toujours travailler sur sa version consolidée 2026 publiée par la DGI.

Le régime applicable depuis le 1er janvier 2023 ne doit pas être confondu avec celui des années 2019 à 2022. Le revenu foncier net d’une personne physique est de nouveau intégré, en principe, au revenu global soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. L’article 64 du CGI prévoit un abattement forfaitaire de 40 % pour déterminer ce revenu net. Cet abattement est appliqué par le bailleur au stade de sa liquidation annuelle ; le locataire ne l’utilise pas pour réduire la base brute de sa retenue de 10 %.

La retenue constitue en principe un acompte imputable sur l’IR finalement dû par le propriétaire. Il serait toutefois excessif d’affirmer, sans réserve, qu’elle n’est jamais libératoire sous 120 000 dirhams : l’article 73, la situation du bailleur et la doctrine administrative doivent être lus ensemble. La note circulaire DGI commentant la loi de finances 2023 documente le changement de régime et doit être vérifiée avec toute instruction publiée ultérieurement. Pour une période ancienne, on applique naturellement le texte en vigueur durant l’année concernée, et non les seules règles de 2026.

Le seuil de 120 000 dirhams provenait du régime antérieur utilisant des taux proportionnels de 10 % et 15 %. Depuis la réforme, ce seuil ne permet donc pas, à lui seul, de conclure que la retenue solde définitivement l’impôt du bailleur. Celui-ci doit vérifier son obligation déclarative, calculer son revenu foncier net et rapprocher les retenues attestées de son IR global. En cas d’excédent, une restitution peut être demandée dans les conditions fiscales applicables, sans qu’un remboursement soit automatique.

Les lois de finances successives peuvent modifier le barème général de l’IR, les obligations électroniques ou certaines sanctions sans réécrire toute la retenue foncière. Avant un paiement ou une régularisation, il faut comparer le CGI consolidé 2026, la note circulaire annuelle de la DGI et les éventuelles réponses administratives concernant le bailleur. Attention aux références reprises sur internet : l’obligation propre aux loyers relève de l’article 160 bis. Les articles traitant d’autres retenues ne peuvent pas être transposés automatiquement aux revenus fonciers.

Le taux applicable aux revenus fonciers soumis à la retenue prévue par l’article 160 bis est en principe de 10 %, conformément à l’article 73 du CGI applicable en 2026. La base correspond au revenu foncier brut imposable payé ou mis à la disposition du propriétaire. Le locataire ne déduit pas l’abattement de 40 % avant le prélèvement. Pour un loyer mensuel hors taxes de 10 000 dirhams, la retenue atteint donc 1 000 dirhams et le montant remis au bailleur est normalement de 9 000 dirhams.

Lorsque le bail prévoit une TVA légalement facturée, le calcul doit isoler le loyer hors taxe de la taxe collectée pour le Trésor. La retenue foncière ne doit pas être appliquée mécaniquement à une somme globale comprenant la TVA. Les charges refacturées exigent la même prudence : le remboursement exact d’une dépense justifiée ne se traite pas nécessairement comme un supplément de loyer, tandis qu’un forfait permanent sans reddition de comptes peut être rattaché à la rémunération locative. Le bail et les factures doivent être lus ensemble.

Depuis 2023, le seuil annuel de 120 000 dirhams ne permet plus, en principe, de qualifier automatiquement la retenue de libératoire. Le dispositif combine généralement une retenue de 10 % sur le brut et une liquidation annuelle de l’IR du propriétaire. Pour cette liquidation, le revenu foncier net est obtenu après l’abattement de 40 %, puis intégré au revenu global imposable. Les retenues effectivement versées et justifiées viennent ensuite en déduction. Cette analyse doit néanmoins être confrontée à la note circulaire DGI sur la loi de finances 2023 et à toute doctrine postérieure.

Prenons un loyer annuel brut de 120 000 dirhams. Le locataire retient 12 000 dirhams sur l’année, à défaut d’option régulière du bailleur pour le paiement spontané. Pour la déclaration du propriétaire, le revenu foncier net est en principe de 72 000 dirhams après l’abattement de 40 %, avant les autres règles fiscales. Le montant définitif de l’IR ne peut pas être calculé à partir du seul loyer : salaires, pensions, revenus professionnels, charges admises et situation globale peuvent modifier le solde à payer ou l’excédent à restituer.

Si le contrat stipule que le propriétaire doit recevoir un loyer « net d’impôt » de 10 000 dirhams, la charge économique de la retenue peut revenir au locataire. La reconstitution donne alors 10 000 divisé par 90 %, soit 11 111,11 dirhams de brut et 1 111,11 dirhams de retenue. Cette clause n’est pas opposable à la DGI pour faire disparaître l’impôt. Elle organise seulement les rapports financiers entre les parties. Sa rédaction doit préciser si le montant annoncé est brut, net de retenue, hors taxes ou toutes taxes comprises.

Le locataire commence par collecter le nom complet du bailleur, son adresse, son numéro de carte nationale s’il s’agit d’une personne physique, son identifiant fiscal et les références du bien. Il vérifie ensuite le bail, les avenants, les quittances, les révisions de loyer et l’existence éventuelle d’une option pour le paiement spontané. Cette vérification doit précéder le règlement. Une entreprise qui verse 100 % du loyer avant de découvrir son obligation devra souvent avancer elle-même la retenue, puis rechercher un remboursement auprès du propriétaire.

La déclaration et le versement s’effectuent normalement par les téléservices SIMPL accessibles depuis tax.gov.ma. Dans son espace professionnel, le redevable recherche la rubrique des déclarations et paiements de retenues à la source, puis le service relatif aux revenus fonciers. L’intitulé et le code informatique du formulaire peuvent évoluer ; ils doivent donc être confirmés sur le portail DGI ou auprès de la recette des impôts. La déclaration indique la période, le revenu brut, le bénéficiaire et le montant retenu avant validation du télépaiement.

L’article 160 bis impose le versement dans le mois suivant celui au cours duquel la retenue a été effectuée. Concrètement, une retenue opérée sur un loyer payé en janvier doit être déclarée et versée avant l’expiration du mois de février, sous réserve des règles appliquées lorsque l’échéance tombe un jour non ouvrable. Il vaut mieux ne pas attendre le dernier jour, surtout lorsque le virement nécessite plusieurs signatures. L’accusé électronique ne doit être archivé qu’après vérification du statut définitif du paiement bancaire.

Le locataire accomplit aussi l’obligation récapitulative prévue par le CGI, généralement avant le 1er mars de l’année suivante pour l’état annuel concerné, sous réserve du calendrier officiel de l’exercice. Cet état individualise chaque propriétaire, les montants bruts payés et les retenues opérées. Il ne remplace ni les déclarations périodiques ni les paiements mensuels exigibles. Une déclaration annuelle exacte ne supprime donc pas le retard accumulé sur les échéances précédentes. Le calendrier DGI de l’année doit être vérifié avant tout dépôt.

Après chaque versement, l’entreprise conserve l’accusé de dépôt, l’avis de télépaiement, le relevé bancaire et le détail par bénéficiaire. Elle remet au propriétaire une attestation correspondant aux sommes réellement payées au Trésor. Le dossier doit aussi contenir le bail enregistré lorsqu’un enregistrement est requis, les avenants, la CIN ou les documents sociaux du bailleur, son identifiant fiscal et les justificatifs d’option. Aucun droit de dossier DGI n’est normalement facturé pour la déclaration elle-même ; les coûts éventuels proviennent du comptable, du conseil ou de la banque.

Le propriétaire doit réclamer une attestation annuelle et vérifier qu’elle correspond aux loyers effectivement perçus. Dans sa déclaration, il détermine le revenu foncier selon les articles 64 et 82 ter du CGI, puis impute les retenues dûment justifiées. Si les acomptes excèdent l’impôt finalement dû, une demande de restitution peut être présentée dans les conditions de l’article 236. Aucun droit de dossier n’est normalement perçu pour cette demande, mais le remboursement n’est pas immédiat : la DGI peut contrôler la déclaration, les quittances, les attestations et les paiements du locataire.

Si le locataire a diminué le loyer de 10 % sans reverser cette somme, le bailleur lui adresse une mise en demeure écrite réclamant l’attestation et la preuve du paiement fiscal. Il ne doit pas imputer une retenue fictive sur la seule foi d’une quittance. Selon le dossier, il peut informer la DGI et engager une action contractuelle devant le tribunal compétent. Les articles 230 et 231 du Dahir formant Code des obligations et contrats encadrent la force obligatoire et l’exécution de bonne foi ; l’article 264 constitue la référence pertinente pour les dommages-intérêts contractuels.

Pour une société civile immobilière, le nom « SCI » ne donne pas la réponse fiscale. Il faut déterminer si la structure est imposée à l’IS ou si les revenus sont appréhendés entre les mains de personnes physiques selon son organisation et les options exercées. Les statuts, l’identifiant fiscal, les déclarations antérieures et une attestation fiscale doivent être examinés. Un locataire ne devrait jamais répartir spontanément la retenue entre les associés sur la seule base de leurs apports. Les bénéficiaires et leurs quotes-parts doivent être établis par des documents juridiques et fiscaux cohérents.

Un Marocain résidant à l’étranger reste en principe imposable au Maroc sur le revenu d’un immeuble situé au Maroc, sous réserve de la convention fiscale applicable. La convention franco-marocaine tendant à éliminer les doubles impositions, signée le 29 mai 1970 et publiée après ratification au Journal officiel marocain, reconnaît en substance l’imposition des revenus immobiliers dans l’État de situation du bien. Sa référence de publication et ses éventuels avenants doivent être vérifiés sur le Bulletin officiel et dans la rubrique des conventions fiscales de la DGI avant de traiter un dossier franco-marocain.

La retenue interne peut donc rester applicable lorsque le propriétaire est MRE et que le locataire relève de l’article 160 bis. Le bailleur conserve les attestations pour sa déclaration marocaine et pour demander, dans son État de résidence, le crédit d’impôt ou le mécanisme d’élimination de la double imposition prévu par la convention concernée. Il faut également vérifier l’existence d’un établissement stable, la résidence fiscale prouvée par certificat et la qualification exacte du revenu. Une convention fiscale répartit le pouvoir d’imposer ; elle ne dispense pas automatiquement des formalités marocaines.

La sous-location produit un revenu dont la qualification dépend du contrat, du statut du sous-bailleur et des prestations proposées. Une location meublée assortie de services proches de l’hébergement professionnel peut relever de revenus professionnels plutôt que fonciers. Le dépôt du bail sur une plateforme ou sa signature électronique ne change pas cette qualification : l’identité des parties, l’intégrité du document et la preuve des paiements restent déterminantes. Il faut aussi vérifier l’autorisation de sous-louer, les formalités d’enregistrement applicables et les conséquences en matière de TVA ou de taxe professionnelle.