Droits d'enregistrement, conservation foncière, honoraires du notaire et TVA : le vrai coût de votre acquisition, taux 2026 vérifiés.
Les frais d'acquisition représentent en pratique 6 à 8% du prix pour un logement. Taux vérifiés en août 2026 — les lois de finances peuvent les modifier.
| Poste | Taux / montant | Base légale |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement — logement | 4% | CGI, art. 133 |
| Droits d'enregistrement — terrain nu, local | 5% | CGI, art. 133 |
| Conservation foncière (ANCFCC) | 1,5% + 200 MAD | Tarifs de l'ANCFCC |
| Honoraires du notaire | ≈ 1% (min ≈ 4 000 MAD) | Honoraires réglementés |
| TVA sur honoraires | 20% | LF 2023-2024 (alignement) |
| Débours, timbres, formalités | ≈ 1 500 MAD | Variable selon dossier |
Au prix de vente s'ajoutent quatre postes principaux. Les droits d'enregistrement (4% pour un logement, 5% pour un terrain nu ou un local) sont dus à la DGI dans les 30 jours. L'inscription à la conservation foncière (1,5% + 200 MAD) transfère officiellement le titre à votre nom — c'est elle qui vous rend propriétaire opposable aux tiers. Les honoraires du notaire (environ 1%, TVA de 20% en sus depuis leur alignement sur le taux normal) rémunèrent la rédaction et la sécurisation de l'acte, auxquels s'ajoutent des débours et timbres.
Exemple pour un appartement à 1 000 000 MAD : 40 000 (enregistrement) + 15 200 (conservation foncière) + 12 000 (notaire TTC) + ≈1 500 de débours ≈ 68 700 MAD, soit environ 6,9% du prix. En cas de crédit bancaire, l'inscription de l'hypothèque ajoute des frais distincts.
Le risque principal d'un achat au Maroc n'est pas le montant des frais — c'est la sécurité juridique du bien : bien non titré (melkia), indivision non purgée, servitudes non déclarées, promoteur sans garantie d'achèvement, clauses déséquilibrées dans le compromis. La sous-déclaration du prix, encore proposée par certains vendeurs, expose l'acheteur à un redressement fiscal et fragilise sa revente.
Un avocat en droit immobilier intervient en amont du notaire : vérification du titre et des charges, négociation du compromis, audit du cahier des charges en VEFA. Pour un investissement de plusieurs centaines de milliers de dirhams, cette vérification coûte une fraction des risques qu'elle écarte.
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