Calculez les frais d'achat de votre bien immobilier au Maroc

Droits d'enregistrement, conservation foncière, honoraires du notaire et TVA : le vrai coût de votre acquisition, taux 2026 vérifiés.

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MAD

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Les taux applicables en 2026

Les frais d'acquisition représentent en pratique 6 à 8% du prix pour un logement. Taux vérifiés en août 2026 — les lois de finances peuvent les modifier.

PosteTaux / montantBase légale
Droits d'enregistrement — logement4%CGI, art. 133
Droits d'enregistrement — terrain nu, local5%CGI, art. 133
Conservation foncière (ANCFCC)1,5% + 200 MADTarifs de l'ANCFCC
Honoraires du notaire≈ 1% (min ≈ 4 000 MAD)Honoraires réglementés
TVA sur honoraires20%LF 2023-2024 (alignement)
Débours, timbres, formalités≈ 1 500 MADVariable selon dossier

Que payez-vous exactement lors d'un achat immobilier ?

Au prix de vente s'ajoutent quatre postes principaux. Les droits d'enregistrement (4% pour un logement, 5% pour un terrain nu ou un local) sont dus à la DGI dans les 30 jours. L'inscription à la conservation foncière (1,5% + 200 MAD) transfère officiellement le titre à votre nom — c'est elle qui vous rend propriétaire opposable aux tiers. Les honoraires du notaire (environ 1%, TVA de 20% en sus depuis leur alignement sur le taux normal) rémunèrent la rédaction et la sécurisation de l'acte, auxquels s'ajoutent des débours et timbres.

Exemple pour un appartement à 1 000 000 MAD : 40 000 (enregistrement) + 15 200 (conservation foncière) + 12 000 (notaire TTC) + ≈1 500 de débours ≈ 68 700 MAD, soit environ 6,9% du prix. En cas de crédit bancaire, l'inscription de l'hypothèque ajoute des frais distincts.

Les pièges que le calcul ne montre pas

Le risque principal d'un achat au Maroc n'est pas le montant des frais — c'est la sécurité juridique du bien : bien non titré (melkia), indivision non purgée, servitudes non déclarées, promoteur sans garantie d'achèvement, clauses déséquilibrées dans le compromis. La sous-déclaration du prix, encore proposée par certains vendeurs, expose l'acheteur à un redressement fiscal et fragilise sa revente.

Un avocat en droit immobilier intervient en amont du notaire : vérification du titre et des charges, négociation du compromis, audit du cahier des charges en VEFA. Pour un investissement de plusieurs centaines de milliers de dirhams, cette vérification coûte une fraction des risques qu'elle écarte.

Avocats à votre disposition

Des avocats en Droit immobilier au Maroc

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Samira Mahiouten
34 anni di esperienza

Samira Mahiouten

Cabinet Me. Samira Mahiouten•Tangeri

resentazione dello studio Avvocata iscritta all’Ordine degli Avvocati di Tangeri dal 1995, Maître Samira Mahiouten opera principalmente nel diritto commerciale e nel diritto immobiliare, sia in attività di consulenza sia in contenzioso. Con oltre trent’anni di esperienza, assiste e rappresenta imprese marocchine e internazionali, nonché privati, nella prevenzione, nella gestione e nella risoluzione delle loro problematiche giuridiche. Lo studio interviene in particolare nelle operazioni commerciali e immobiliari, nelle controversie tra soci, nei contratti, nelle locazioni commerciali, nelle transazioni immobiliari, nelle questioni fondiarie, nella comproprietà e nei contenziosi relativi ai beni immobili. Ogni pratica è oggetto di un’assistenza personalizzata, fondata sul rigore, sulla reattività, sulla riservatezza e su una conoscenza approfondita del contesto giuridico ed economico marocchino. Per rispondere alle esigenze di una clientela nazionale e internazionale, lo studio offre i propri servizi in arabo, francese, inglese, spagnolo e tedesco. Disponiamo di un’esperienza consolidata nell’assistenza e nella rappresentanza di imprese nazionali e internazionali. I nostri professionisti operano sia in arabo che in francese, inglese, spagnolo e Almend

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KANZA TSOULI
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KANZA TSOULI

Cabinet Me. KANZA TSOULI•Casablanca

Avvocato presso l'Ordine degli Avvocati di Casablanca e Fondatrice dello Studio KTF Avocats, assisto da diversi anni dirigenti d'azienda, investitori e privati nelle loro questioni giuridiche più delicate. La mia attività copre il diritto degli affari nella sua dimensione sia consulenziale sia contenziosa: diritto commerciale, proprietà intellettuale (marchi e brevetti), contratti, recupero crediti, diritto immobiliare e diritto del lavoro. Questa doppia competenza, anticipare a monte e difendere a valle, consente di intervenire con una visione completa della pratica, dalla strutturazione giuridica fino alla sua risoluzione davanti alle giurisdizioni competenti. Ogni pratica è trattata secondo il medesimo metodo: valutazione lucida dei rischi, scelta di una strategia adeguata agli obiettivi del cliente, esecuzione rigorosa. La negoziazione, la redazione e l'argomentazione contenziosa sono affrontate con la stessa esigenza di precisione, perché è spesso lì che si decide l'esito di una causa.

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Nassima Semlali El Idrissi
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Nassima Semlali El Idrissi

Cabinet Me. Nassima Semlali El Idrissi•Casablanca

Maître Nassima Semlali El Idrissi, avvocata presso il Cabinet d’Avocats SEMLALI, fondato nel 1989. Da oltre 35 anni, lo studio SEMLALI assiste privati, professionisti e imprese nella difesa dei loro diritti e nella tutela dei loro interessi. Questa presenza di lunga data nel panorama giuridico testimonia un impegno costante fondato sul rigore, sulla fiducia e sulla qualità dell’assistenza giuridica. La nostra attività copre un’ampia gamma di settori giuridici, in particolare: Diritto degli affari e diritto commerciale (contratti commerciali, controversie tra professionisti, locazioni commerciali, ecc.). Diritto societario (costituzione di società, cessioni di quote sociali, patti parasociali, modifiche statutarie, ecc.). Recupero crediti (diffide, recupero stragiudiziale e giudiziale, procedure esecutive, ecc.). Diritto penale (difesa penale, presentazione di querele, assistenza dinanzi alle giurisdizioni penali, ecc.). Diritto di famiglia (divorzio, assegno alimentare, affidamento dei figli, successioni, ecc.). Diritto immobiliare e fondiario (transazioni immobiliari, controversie fondiarie, condominio, locazioni, ecc.). Diritto aereo (cancellazioni e ritardi dei voli, smarrimento bagagli, responsabilità dei vettori aerei, ecc.). Diritto digitale (protezione dei dati personali, criminalità informatica, controversie legate alle attività digitali, ecc.). Attenti a un rapporto di fiducia e di prossimità, privilegiamo un approccio personalizzato, che unisce ascolto, reattività e una strategia giuridica adeguata alle particolarità di ogni pratica, sia in materia di consulenza sia di contenzioso. Il nostro impegno: mettere più di tre decenni di pratica giuridica al servizio dei vostri interessi, con rigore, disponibilità e determinazione.

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Questions fréquentes

Quels sont les frais de notaire pour un achat immobilier au Maroc ?
Le total des frais d'acquisition atteint en pratique 6 à 8% du prix : droits d'enregistrement (4% logement, 5% terrain), conservation foncière (1,5% + 200 MAD), honoraires du notaire (≈1% avec minimum, TVA 20% en sus) et débours. Notre simulateur détaille chaque poste.
Qui paie les frais d'enregistrement, l'acheteur ou le vendeur ?
L'acheteur supporte les frais d'acquisition (enregistrement, conservation foncière, notaire). Le vendeur paie la taxe sur le profit immobilier (TPI) sur sa plus-value éventuelle.
La TVA sur les honoraires du notaire est-elle de 10% ou 20% ?
20%. Les honoraires des notaires, historiquement taxés à 10%, ont été alignés sur le taux normal de 20% par les lois de finances 2023-2024 dans le cadre de l'harmonisation des professions libérales.
Peut-on déclarer un prix inférieur pour réduire les frais ?
C'est illégal et risqué : la DGI dispose d'un référentiel des prix immobiliers et peut redresser l'acheteur (droits complémentaires et pénalités). La sous-déclaration augmente aussi la TPI lors de votre future revente.
Faut-il un avocat en plus du notaire ?
Le notaire authentifie l'acte, mais il n'est pas votre conseil exclusif. Pour un bien non titré, en indivision, en VEFA ou en cas de compromis complexe, un avocat en droit immobilier défend uniquement vos intérêts et vérifie ce que le calcul des frais ne montre pas.

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