الاقتطاع من المنبع من واجبات الكراء بالمغرب: دليل 2026

يهم الاقتطاع من المنبع من واجبات الكراء بالمغرب بعض الدخول العقارية المؤداة إلى شخص ذاتي من طرف مكتري مهني. وعمليًا، يستند الاقتطاع من المنبع للكراء بالمغرب أساسًا إلى المواد من 61 إلى 65 من المدونة العامة للضرائب لتكييف الدخل العقاري، وإلى المادة 73 لتحديد النسبة، وإلى المادة 160 مكرر لتحديد واجب الاقتطاع والأداء. وقد أُحدثت المدونة العامة للضرائب بموجب المادة 5 من قانون المالية رقم 43-06 للسنة المالية 2007. ويجب دائمًا اعتماد صيغتها المحينة لسنة 2026 والمنشورة من طرف DGI.

يجب عدم الخلط بين النظام المطبق منذ 1 يناير 2023 والنظام الذي كان ساريًا خلال السنوات من 2019 إلى 2022. فقد أصبح الدخل العقاري الصافي للشخص الذاتي يُدمج مجددًا، من حيث المبدأ، في الدخل الإجمالي الخاضع للجدول التصاعدي للضريبة على الدخل. وتنص المادة 64 من المدونة العامة للضرائب على خصم جزافي قدره 40 % لتحديد هذا الدخل الصافي. ويطبّق المكري هذا الخصم عند التصفية السنوية للضريبة؛ ولا يستخدمه المكتري لتخفيض الأساس الإجمالي لاقتطاعه البالغ 10 %.

يشكل الاقتطاع، من حيث المبدأ، تسبيقًا ضريبيًا قابلاً للخصم من الضريبة على الدخل المستحقة نهائيًا على المالك. غير أنه سيكون من المبالغة الجزم، دون تحفظ، بأنه لا يكون إبرائيًا أبدًا إذا كان الدخل أقل من 120 000 درهم؛ إذ يجب قراءة المادة 73 ووضعية المكري والمذهب الإداري معًا. وتوثق المذكرة الدورية لـDGI المفسرة لقانون المالية لسنة 2023 تغيير النظام، ويجب التحقق منها إلى جانب أي تعليمات منشورة لاحقًا. وبالنسبة إلى فترة سابقة، يُطبق بطبيعة الحال النص الذي كان ساريًا خلال السنة المعنية، وليس قواعد سنة 2026 وحدها.

كان حد 120 000 درهم نابعًا من النظام السابق الذي كان يعتمد النسبتين التناسبيتين 10 % و15 %. ومنذ الإصلاح، لم يعد هذا الحد يسمح، بمفرده، باستنتاج أن الاقتطاع يسوي نهائيًا الضريبة المستحقة على المكري. ويتعين على هذا الأخير التحقق من واجبه التصريحي، وحساب دخله العقاري الصافي، ومطابقة الاقتطاعات المثبتة مع ضريبته الإجمالية على الدخل. وفي حالة وجود فائض، يمكن طلب استرداده وفق الشروط الضريبية المطبقة، دون أن يكون الاسترداد تلقائيًا.

يمكن لقوانين المالية المتعاقبة تعديل الجدول العام للضريبة على الدخل، أو الالتزامات الإلكترونية، أو بعض الجزاءات، دون إعادة صياغة نظام الاقتطاع العقاري برمته. وقبل أي أداء أو تسوية، يجب مقارنة المدونة العامة للضرائب المحينة لسنة 2026 بالمذكرة الدورية السنوية لـDGI وبالردود الإدارية المحتملة المتعلقة بالمكري. ويجب الحذر من المراجع المتداولة على الإنترنت: فالالتزام الخاص بواجبات الكراء تنظمه المادة 160 مكرر. ولا يجوز تطبيق المواد المتعلقة باقتطاعات أخرى تلقائيًا على الدخول العقارية.

تبلغ النسبة المطبقة على الدخول العقارية الخاضعة للاقتطاع المنصوص عليه في المادة 160 مكرر، من حيث المبدأ، 10 %، وفقًا للمادة 73 من المدونة العامة للضرائب المطبقة سنة 2026. ويتكون الأساس من الدخل العقاري الإجمالي الخاضع للضريبة والمؤدى إلى المالك أو الموضوع رهن إشارته. ولا يخصم المكتري نسبة 40 % قبل الاقتطاع. ولذلك، إذا بلغ واجب الكراء الشهري دون احتساب الضرائب 10 000 درهم، بلغ الاقتطاع 1 000 درهم، وكان المبلغ المؤدى إلى المكري عادةً 9 000 درهم.

عندما ينص عقد الكراء على ضريبة على القيمة المضافة مفوترة قانونًا، يجب فصل واجب الكراء دون احتساب الضريبة عن الضريبة المحصلة لفائدة الخزينة. ولا ينبغي تطبيق الاقتطاع العقاري آليًا على مبلغ إجمالي يشمل الضريبة على القيمة المضافة. وتتطلب المصاريف المعاد فوترتها الحذر نفسه؛ فرد مبلغ نفقة مثبتة بدقة لا يعامل بالضرورة باعتباره زيادة في واجب الكراء، بينما قد يُلحق مبلغ جزافي دائم، دون تقديم حسابات، بالمقابل الكرائي. ويجب قراءة عقد الكراء والفواتير معًا.

منذ سنة 2023، لم يعد الحد السنوي البالغ 120 000 درهم يسمح، من حيث المبدأ، باعتبار الاقتطاع إبرائيًا بصورة تلقائية. ويجمع النظام عمومًا بين اقتطاع 10 % من المبلغ الإجمالي والتصفية السنوية للضريبة على دخل المالك. ولأجل هذه التصفية، يُحدد الدخل العقاري الصافي بعد تطبيق خصم 40 %، ثم يُدمج في الدخل الإجمالي الخاضع للضريبة. وتُخصم بعد ذلك الاقتطاعات المؤداة فعليًا والمثبتة. ومع ذلك، يجب مقارنة هذا التحليل بالمذكرة الدورية لـDGI بشأن قانون المالية لسنة 2023 وبأي مذهب إداري لاحق.

لنفترض أن واجب الكراء السنوي الإجمالي يبلغ 120 000 درهم. يقتطع المكتري 12 000 درهم خلال السنة، ما لم يمارس المكري بصورة صحيحة خيار الأداء التلقائي. وبالنسبة إلى تصريح المالك، يبلغ الدخل العقاري الصافي، من حيث المبدأ، 72 000 درهم بعد خصم 40 %، وذلك قبل تطبيق القواعد الضريبية الأخرى. ولا يمكن حساب المبلغ النهائي للضريبة على الدخل انطلاقًا من واجب الكراء وحده؛ فقد تؤثر الأجور والمعاشات والدخول المهنية والتكاليف المقبولة والوضعية الإجمالية في الرصيد الواجب أداؤه أو الفائض الواجب استرداده.

إذا نص العقد على وجوب توصل المالك بواجب كراء «صافٍ من الضريبة» قدره 10 000 درهم، فقد يتحمل المكتري العبء الاقتصادي للاقتطاع. وتؤدي إعادة التكوين حينئذ إلى قسمة 10 000 على 90 %، أي مبلغ إجمالي قدره 11 111,11 درهم واقتطاع قدره 1 111,11 درهم. ولا يمكن الاحتجاج بهذا الشرط أمام DGI لإسقاط الضريبة، إذ يقتصر أثره على تنظيم العلاقات المالية بين الطرفين. ويجب أن تحدد صياغته ما إذا كان المبلغ المعلن إجماليًا، أو صافيًا من الاقتطاع، أو دون احتساب الضرائب، أو شاملًا لجميع الضرائب.

يبدأ المكتري بجمع الاسم الكامل للمكري وعنوانه ورقم بطاقته الوطنية إذا كان شخصًا ذاتيًا ومعرّفه الضريبي ومراجع العقار. ثم يتحقق من عقد الكراء وملحقاته وتوصيلات الأداء ومراجعات السومة الكرائية واحتمال وجود اختيار للأداء التلقائي. ويجب إجراء هذا التحقق قبل الأداء. فالمقاولة التي تدفع 100% من مبلغ الكراء قبل اكتشاف التزامها ستضطر غالبًا إلى تسبيق مبلغ الاقتطاع من مالها، ثم المطالبة باسترداده من المالك.

يتم التصريح والأداء عادةً عبر الخدمات الإلكترونية SIMPL المتاحة من خلال tax.gov.ma. ويبحث الملزم، داخل فضائه المهني، عن قسم التصاريح وأداء الاقتطاعات من المنبع، ثم عن الخدمة المتعلقة بالدخول العقارية. وقد تتغير تسمية الاستمارة ورمزها المعلوماتي؛ لذلك يجب التأكد منهما عبر بوابة DGI أو لدى قباضة الضرائب. ويتضمن التصريح الفترة والدخل الإجمالي والمستفيد والمبلغ المقتطع قبل المصادقة على الأداء الإلكتروني.

تفرض المادة 160 المكررة أداء المبلغ خلال الشهر الموالي للشهر الذي أُجري فيه الاقتطاع. وعمليًا، يجب التصريح باقتطاع أُجري على كراء دُفع في يناير وأداؤه قبل انقضاء شهر فبراير، مع مراعاة القواعد المطبقة عندما يصادف الأجل يومًا غير يوم عمل. ويُستحسن عدم انتظار اليوم الأخير، خصوصًا عندما يتطلب التحويل عدة توقيعات. ولا ينبغي حفظ وصل الإيداع الإلكتروني إلا بعد التحقق من الوضع النهائي للأداء البنكي.

ينجز المكتري أيضًا الالتزام التلخيصي المنصوص عليه في المدونة العامة للضرائب، وذلك عادةً قبل فاتح مارس من السنة الموالية بالنسبة إلى البيان السنوي المعني، مع مراعاة الجدول الزمني الرسمي للسنة المالية. ويفصّل هذا البيان كل مالك والمبالغ الإجمالية المدفوعة والاقتطاعات المنجزة. ولا يحل محل التصاريح الدورية ولا الأداءات الشهرية المستحقة. وبالتالي، لا يزيل التصريح السنوي الصحيح التأخير المتراكم بشأن الاستحقاقات السابقة. ويجب التحقق من الجدول الزمني السنوي لـDGI قبل أي إيداع.

بعد كل أداء، تحتفظ المقاولة بوصل الإيداع وإشعار الأداء الإلكتروني والكشف البنكي والتفاصيل الخاصة بكل مستفيد. وتسلم إلى المالك شهادة مطابقة للمبالغ المدفوعة فعليًا إلى الخزينة. كما يجب أن يتضمن الملف عقد الكراء المسجل متى كان التسجيل مطلوبًا، والملحقات، والبطاقة الوطنية للتعريف أو الوثائق القانونية للمكري، ومعرّفه الضريبي، ومستندات إثبات الاختيار. ولا تُفرض عادةً أي رسوم ملف لدى DGI على التصريح في حد ذاته؛ أما التكاليف المحتملة فتنتج عن خدمات المحاسب أو المستشار أو البنك.

يجب على المالك المطالبة بشهادة سنوية والتحقق من مطابقتها للأكرية المقبوضة فعليًا. ويحدد في تصريحه الدخل العقاري وفقًا للمادتين 64 و82 المكررة مرتين من المدونة العامة للضرائب، ثم يخصم الاقتطاعات المثبتة حسب الأصول. وإذا تجاوزت التسبيقات الضريبة المستحقة في نهاية المطاف، أمكن تقديم طلب استرداد وفق شروط المادة 236. ولا تُفرض عادةً أي رسوم ملف على هذا الطلب، غير أن الاسترداد لا يكون فوريًا، إذ يمكن لـDGI مراقبة التصريح والتوصيلات والشهادات وأداءات المكتري.

إذا خفّض المكتري مبلغ الكراء بنسبة 10% من دون تحويل هذا المبلغ، يوجه إليه المكري إنذارًا كتابيًا يطالبه بالشهادة وإثبات الأداء الضريبي. ولا يجوز له خصم اقتطاع صوري استنادًا إلى توصيل وحده. ويمكنه، بحسب الملف، إبلاغ DGI ورفع دعوى تعاقدية أمام المحكمة المختصة. وتنظم المادتان 230 و231 من الظهير الشريف بمثابة قانون الالتزامات والعقود القوة الملزمة للعقد وتنفيذه بحسن نية؛ وتشكل المادة 264 المرجع المناسب للتعويضات عن الأضرار التعاقدية.

بالنسبة إلى شركة مدنية عقارية، لا تقدم تسمية «SCI» وحدها الجواب الضريبي. بل يجب تحديد ما إذا كانت البنية خاضعة للضريبة على الشركات أو ما إذا كانت المداخيل تُفرض في أيدي أشخاص ذاتيين بحسب تنظيمها والاختيارات المعتمدة. ويجب فحص النظام الأساسي والمعرّف الضريبي والتصاريح السابقة وشهادة ضريبية. ولا ينبغي للمكتري مطلقًا أن يوزع الاقتطاع تلقائيًا بين الشركاء اعتمادًا فقط على حصصهم في رأس المال. ويجب تحديد المستفيدين وأنصبتهم بواسطة وثائق قانونية وضريبية متسقة.

يظل المغربي المقيم بالخارج، من حيث المبدأ، خاضعًا للضريبة في المغرب على دخل عقار موجود فيه، مع مراعاة الاتفاقية الضريبية المطبقة. وتهدف الاتفاقية الفرنسية المغربية الرامية إلى إزالة الازدواج الضريبي، الموقعة في 29 مايو 1970 والمنشورة بعد المصادقة عليها في الجريدة الرسمية المغربية، في جوهرها إلى إقرار فرض الضريبة على الدخول العقارية في الدولة التي يقع فيها العقار. ويجب التحقق من مرجع نشرها ومن ملحقاتها المحتملة في الجريدة الرسمية وفي قسم الاتفاقيات الضريبية لدى DGI قبل معالجة ملف فرنسي مغربي.

وبالتالي، قد يظل الاقتطاع الداخلي واجب التطبيق عندما يكون المالك من المغاربة المقيمين بالخارج (MRE) ويخضع المكتري للمادة 160 المكررة. ويحتفظ المكري بالشهادات لأجل تصريحه المغربي، ولطلب الخصم الضريبي أو آلية إزالة الازدواج الضريبي المنصوص عليها في الاتفاقية المعنية داخل دولة إقامته. كما يجب التحقق من وجود منشأة دائمة، ومن الإقامة الضريبية المثبتة بشهادة، ومن التكييف الدقيق للدخل. وتوزع الاتفاقية الضريبية سلطة فرض الضريبة، لكنها لا تعفي تلقائيًا من الإجراءات المغربية.

ينتج عن الكراء من الباطن دخل يتوقف تكييفه على العقد ووضعية المكري من الباطن والخدمات المقدمة. وقد يخضع الكراء المفروش المقترن بخدمات قريبة من الإيواء المهني للدخول المهنية بدل الدخول العقارية. ولا يؤدي إيداع عقد الكراء في منصة أو توقيعه إلكترونيًا إلى تغيير هذا التكييف، إذ تظل هوية الأطراف وسلامة الوثيقة وإثبات الأداءات عوامل حاسمة. كما يجب التحقق من الإذن بالكراء من الباطن وإجراءات التسجيل المطبقة والآثار المتعلقة بالضريبة على القيمة المضافة أو الضريبة المهنية.