Retenue à la source sur les loyers au Maroc en 2026 : le taux de 5% change la donne

Retenue à la source sur les loyers au Maroc en 2026 : ce qui change vraiment

Le téléphone sonne. Au bout du fil, un propriétaire à Casablanca, franchement contrarié. Son locataire, une société, vient de lui virer un loyer amputé de 5%. Sa première réaction est presque toujours la même : « Il y a une erreur ». En réalité, depuis l’entrée en vigueur de la réforme issue de la Loi de Finances 2025, applicable aux loyers versés ou mis à disposition à compter du 1er juillet 2025, ce genre de scène se répète dans les cabinets d’avocats, chez les experts-comptables, et même dans les services comptables des PME qui découvrent parfois tardivement leurs nouvelles obligations.

Concrètement, la retenue à la source sur les loyers au Maroc en 2026 repose sur une idée simple : lorsque le locataire est une personne morale — société, association, établissement public — ou une personne physique relevant des revenus professionnels, il doit prélever un pourcentage du loyer dû au bailleur et le reverser à la Direction Générale des Impôts. Le taux mis en avant pour cette nouvelle mécanique est de 5% du montant brut du loyer hors TVA. Cette mesure s’inscrit dans un mouvement plus large de réforme fiscale engagé par la loi-cadre n°69-19, avec un objectif clair : mieux tracer les revenus immobiliers et sécuriser le recouvrement de l’impôt.

Il faut tout de suite dissiper une confusion fréquente. Cette retenue à la source ne concerne pas tous les baux, ni tous les locataires, ni tous les bailleurs. Le particulier qui loue un appartement pour y habiter avec sa famille n’a pas à jouer le rôle de collecteur d’impôt. En revanche, une société qui loue un bureau, un local commercial, un entrepôt ou même un logement de fonction à un propriétaire personne physique doit, en principe, appliquer la retenue.

Le sujet vous concerne si vous êtes propriétaire bailleur, locataire professionnel, gérant de société, comptable, étudiant en droit fiscal, ou simplement investisseur immobilier. Car derrière un taux qui paraît modeste, il y a des conséquences très concrètes : trésorerie du bailleur, obligations déclaratives, attestations de retenue, risques de pénalités, et parfois contentieux avec la DGI.

Dans cet article, on va reprendre les bases, puis entrer dans le détail : qui retient ? sur quelle base ? à quel taux ? dans quels délais ? avec quelles sanctions ? On parlera aussi des cas particuliers : MRE, baux commerciaux, pas-de-porte, charges locatives, loyers entre particuliers, restitution du trop-versé. Le tout à la lumière du Code Général des Impôts marocain, des pratiques observées sur le terrain, et des réalités administratives marocaines en 2026.

Pour ceux qui veulent aller plus loin sur la matière, il peut être utile de consulter les ressources en droit fiscal au Maroc et en droit immobilier au Maroc, car la retenue à la source sur les loyers est précisément à la croisée de ces deux branches.

1. Rappel des fondamentaux : comment fonctionne l’impôt sur les revenus locatifs au Maroc

1.1 Les revenus fonciers dans le Code Général des Impôts : articles 61 à 65 du CGI

Avant de parler de retenue à la source, il faut revenir à la matière imposable elle-même : les revenus fonciers. Le Code Général des Impôts encadre cette catégorie principalement aux articles 61 à 65. Ces dispositions définissent ce qui constitue un revenu foncier, comment il se calcule, quelles charges ou abattements sont admis, et dans quelles conditions l’impôt est dû.

En droit fiscal marocain, les revenus fonciers comprennent, de manière générale, les revenus provenant de la location d’immeubles bâtis et non bâtis, ainsi que certaines sommes accessoires : droits au bail, pas-de-porte, indemnités assimilées, avantages en nature liés à la mise à disposition du bien, selon leur qualification. Le point essentiel est le suivant : ce n’est pas uniquement le loyer mensuel qui intéresse le fisc. D’autres flux financiers attachés au bail peuvent entrer dans l’assiette fiscale.

Article 61 du CGI : il range parmi les revenus imposables les revenus et profits fonciers, sous réserve des exonérations prévues par la loi.

Les articles qui suivent précisent notamment les éléments à retenir pour la détermination du revenu imposable. En pratique, lorsqu’un propriétaire perçoit des loyers, il doit d’abord identifier s’il se trouve dans la catégorie des revenus fonciers ou s’il risque une requalification en revenus professionnels. Cette distinction est capitale, notamment pour les locations meublées répétitives ou quasi-hôtelières. Dans ma pratique, j’ai vu des dossiers où la DGI ne s’est pas arrêtée à l’intitulé du contrat : elle a regardé la réalité économique de l’activité.

1.2 Qui est imposable ? Personnes physiques bailleurs résidents et non-résidents

Le principe est simple : le propriétaire personne physique qui perçoit des loyers sur un immeuble situé au Maroc est imposable au Maroc sur ces revenus, qu’il soit résident fiscal marocain ou non. Cela vise donc aussi les MRE et plus largement les non-résidents qui tirent un revenu immobilier de source marocaine.

Attention toutefois : la qualité de non-résident ne fait pas disparaître l’impôt marocain sur les loyers d’un bien situé à Rabat, Casablanca, Tanger ou Agadir. Elle peut simplement influencer le traitement final si une convention de non-double imposition existe entre le Maroc et le pays de résidence du bailleur. Avec la France, l’Espagne, la Belgique ou les Pays-Bas, par exemple, ces conventions attribuent généralement le droit principal d’imposer les revenus immobiliers à l’État de situation de l’immeuble, donc au Maroc.

Pour les personnes morales propriétaires, le raisonnement change : on quitte en principe l’IR des revenus fonciers pour entrer dans le champ de l’impôt sur les sociétés, avec des mécanismes d’imputation distincts. Nous y reviendrons plus loin.

1.3 L’assiette imposable : loyer brut ou loyer net ? Le principe de la déduction forfaitaire de 40%

Le point que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard concerne la base de calcul. Le CGI retient le revenu foncier brut, puis admet une déduction forfaitaire de 40%. Cette règle figure dans l’article 64 du CGI. En clair, l’administration considère qu’une partie des loyers perçus couvre forfaitairement les charges, frais, réparations et dépenses supportés par le propriétaire. Au lieu d’exiger la justification détaillée de chaque dépense, le texte accorde cet abattement de manière standard.

Article 64 du CGI : le revenu foncier net imposable est obtenu en appliquant un abattement forfaitaire de 40% au montant du revenu foncier brut.

Exemple simple. Un bailleur perçoit 120 000 DH de loyers bruts annuels. Après l’abattement forfaitaire de 40%, la base nette imposable tombe à 72 000 DH. C’est sur cette base que s’applique ensuite, selon le régime, soit le barème progressif de l’IR, soit le prélèvement spécifique prévu par la législation fiscale applicable.

Cette mécanique explique pourquoi la retenue à la source de 5% n’est pas forcément l’impôt final réellement supporté par le bailleur. Elle peut fonctionner comme un acompte ou un crédit d’impôt imputable sur l’IR global dû, selon la configuration du dossier et les textes applicables.

1.4 Le barème progressif de l’IR et le taux libératoire : deux régimes qui ont longtemps coexisté

Le régime marocain des revenus locatifs a connu plusieurs ajustements successifs. Les praticiens se souviennent encore très bien du prélèvement de 10% souvent présenté comme un taux libératoire sur certains revenus fonciers. C’est d’ailleurs pour cela que le mot-clé retenue à la source 10% loyer Maroc reste très recherché : beaucoup de bailleurs et de comptables travaillent encore avec des réflexes de l’ancien système.

Le Bulletin Officiel n°7144 bis du 19 décembre 2022, relatif aux évolutions introduites par la réforme fiscale de l’époque, sert souvent de point de comparaison pour mesurer le changement. La tendance de fond est claire : le législateur marocain cherche à simplifier, à mieux sécuriser le recouvrement et à réduire certains effets jugés excessifs du système antérieur.

Quant au seuil de 30 000 DH de revenus fonciers annuels, il a longtemps été cité dans les échanges pratiques comme seuil d’exonération ou de non-imposition dans certaines configurations. En 2026, il reste indispensable de vérifier la version consolidée du CGI et la note circulaire annuelle de la DGI, car les lois de finances successives ont fait évoluer les modalités de taxation et de retenue. Le réflexe sain, ici, est de ne jamais se fier à une règle apprise il y a deux ou trois ans sans relecture du texte en vigueur.

2. La retenue à la source sur les loyers : mécanisme et évolution jusqu’en 2026

2.1 Qu’est-ce que la retenue à la source en matière locative ?

La retenue à la source est un prélèvement effectué directement par le débiteur du revenu — ici, le locataire — au moment du paiement ou de la mise à disposition de ce revenu au profit du bailleur. Le locataire ne paie donc pas l’intégralité du loyer entre les mains du propriétaire : il en conserve une fraction qu’il reverse à la DGI.

Ce mécanisme n’est pas nouveau en fiscalité marocaine. On le retrouve déjà pour certains salaires, honoraires, produits financiers ou rémunérations versées à des tiers. Son extension ou son approfondissement en matière de revenus locatifs répond à une logique de traçabilité. Le fisc préfère collecter à la source plutôt que d’attendre une déclaration annuelle parfois tardive, incomplète, voire inexistante.

2.2 Qui est tenu d’opérer la retenue : l’article 160 bis du CGI

Le texte clé à regarder est l’article 160 bis du CGI, tel qu’issu ou modifié par la Loi de Finances 2025. C’est lui qui désigne les personnes tenues d’opérer la retenue et en précise, selon les cas, le champ d’application.

Article 160 bis du CGI : les personnes morales de droit public ou privé ainsi que les personnes physiques dont les revenus professionnels sont déterminés selon le régime du résultat net réel ou simplifié, qui versent des revenus fonciers à des personnes physiques, sont tenues d’opérer une retenue à la source selon les conditions fixées par le Code Général des Impôts.

En clair, l’obligation pèse principalement sur :

• les sociétés commerciales ;
• les associations et organismes assimilés lorsqu’ils versent un loyer ;
• les établissements publics ;
• certaines personnes physiques professionnelles relevant d’un régime fiscal déterminé.

Le particulier qui loue pour son usage personnel n’est pas visé. C’est un point essentiel, parce que beaucoup de propriétaires pensent, à tort, que tout locataire doit désormais retenir 5%. Non. Le critère déterminant, c’est la qualité fiscale du locataire.

2.3 L’ancien taux de 10% : champ d’application et critiques

Avant la réforme, le taux de 10% a longtemps cristallisé les critiques. Les bailleurs le jugeaient lourd. Les locataires professionnels, eux, se plaignaient de la complexité des obligations déclaratives et du manque de clarté sur l’articulation entre retenue, déclaration annuelle et caractère libératoire ou non du prélèvement.

Un confrère expert-comptable à Rabat me racontait encore récemment qu’au premier semestre 2025, certaines PME continuaient d’appliquer l’ancien schéma faute d’avoir actualisé leurs procédures internes. Résultat : régularisations, avoirs, discussions tendues avec les bailleurs, et parfois dépôt tardif des déclarations. C’est très concret : une réforme fiscale n’entre pas dans la vie réelle le jour de sa publication au Bulletin Officiel. Elle met des mois à être correctement comprise.

2.4 La réforme 2025-2026 : passage au taux de 5%

La grande nouveauté, c’est donc le passage au taux de 5% pour les loyers versés ou mis à disposition à compter du 1er juillet 2025, lorsque les conditions légales sont réunies. C’est ce taux qui structure les obligations pratiques en 2026. Il faut bien comprendre la règle temporelle : ce n’est pas la date de signature du bail qui compte en premier lieu, mais la date du paiement ou de la mise à disposition du loyer.

Un bail signé en mars 2025 mais payé mensuellement après juillet 2025 entre donc, pour les échéances concernées, dans le nouveau régime. À l’inverse, un loyer payé avant cette date relève de l’ancien droit applicable au moment du paiement.

Cette baisse du taux est présentée comme un allègement destiné à améliorer l’acceptabilité de l’impôt et à encourager la conformité. Sur le terrain, l’effet psychologique existe. Entre 10% et 5%, la différence de trésorerie est sensible, surtout pour les bailleurs qui remboursent un crédit immobilier ou qui comptent sur le loyer pour couvrir des charges récurrentes.

2.5 Loyers concernés et loyers exclus

Sont principalement visés les loyers versés dans le cadre de baux commerciaux, baux professionnels, locaux administratifs, entrepôts, dépôts et, plus largement, les locaux pris à bail par des personnes morales auprès de propriétaires personnes physiques.

En principe, les loyers entre particuliers sont exclus du mécanisme de retenue à la source. Cela ne veut pas dire exonération d’impôt. Cela signifie simplement que le propriétaire reste directement responsable de sa déclaration de revenus fonciers au Maroc et du paiement de l’IR correspondant.

Le sujet devient plus subtil pour les charges locatives. Si le contrat distingue clairement le loyer principal des remboursements de charges au réel — eau, électricité, syndic, quote-part de copropriété — ces sommes peuvent, en pratique, être exclues de la base de retenue si elles correspondent à des dépenses réelles et justifiées. En revanche, si le bail prévoit un loyer forfaitaire charges comprises, l’administration fiscale pourra retenir le montant global comme base taxable. D’où un conseil très simple : ventiler les charges dans le contrat.

3. Obligations pratiques du locataire personne morale : retenue, versement et déclaration

3.1 Calcul concret de la retenue à la source de 5% : exemples chiffrés

Prenons un premier exemple, très courant. Une SARL loue un bureau à un propriétaire personne physique à Casablanca pour 15 000 DH HT par mois, TVA en sus si elle est applicable selon la situation du bail et du régime du bailleur. La retenue se calcule sur le montant brut hors TVA. Donc :

• Loyer HT : 15 000 DH
• Retenue à la source 5% : 750 DH
• Montant net versé au bailleur : 14 250 DH

Le locataire reverse ensuite les 750 DH à la DGI dans le délai légal. Le bailleur, lui, ne perd pas juridiquement cette somme : elle constitue un prélèvement fiscal imputable dans sa situation annuelle.

Deuxième exemple. Une société loue un local commercial pour 240 000 DH par an. La retenue annuelle s’élève à 12 000 DH. Si, lors de sa déclaration annuelle, le bailleur calcule un impôt final inférieur à cette somme, l’excédent pourra, en principe, être demandé en restitution.

On voit ici toute l’importance du mot-clé recherché par les contribuables : calcul impôt loyer Maroc exemple pratique. Car la difficulté n’est pas seulement de connaître le taux. Il faut comprendre comment ce taux s’articule avec l’impôt final du propriétaire.

3.2 Délais de versement à la DGI : le mois suivant le paiement

Le délai de versement est un point de vigilance majeur. Le CGI prévoit, à l’article 173, les délais de déclaration et de paiement des retenues à la source selon leur nature. Pour les loyers, la logique retenue est celle d’un versement à effectuer avant l’expiration du mois suivant celui du paiement.

Article 173 du CGI : les retenues à la source doivent être versées au receveur de l’administration fiscale dans les délais prévus par la loi, généralement avant la fin du mois suivant celui au cours duquel elles ont été opérées.

Exemple : un loyer payé le 10 février 2026 doit donner lieu à reversement de la retenue au plus tard avant la fin du mois de mars 2026. En pratique, les entreprises organisées n’attendent pas les derniers jours. Elles intègrent cette obligation dans leur calendrier comptable mensuel, au même titre que la TVA, les déclarations sociales à la CNSS ou les retenues sur honoraires.

3.3 La déclaration de la retenue à la source : Simpl et télédéclaration

Au Maroc, la digitalisation fiscale avance vite. La déclaration et le paiement passent aujourd’hui largement par la plateforme Simpl de la DGI, accessible via simpl.tax.gov.ma. Selon le profil du contribuable, la société utilisera les modules de télédéclaration adaptés à son impôt et à sa situation.

Pour une entreprise, la bonne pratique consiste à centraliser les pièces suivantes : contrat de bail enregistré, identité fiscale du bailleur, montant du loyer HT, ventilation des charges, calendrier des échéances, preuve de paiement, et justificatif du reversement à la DGI. C’est banal, mais c’est souvent là que les dossiers se fragilisent. Lors d’un contrôle, l’administration ne se contente pas d’un extrait bancaire. Elle veut reconstituer la chaîne complète.

Pour les entreprises installées à Tanger, Casablanca ou Mohammedia, qui gèrent plusieurs sites et plusieurs baux, il est souvent prudent de faire valider le processus par un conseil en droit des affaires à Tanger ou un fiscaliste interne/externe, surtout si des avenants de bail ont modifié le loyer en cours d’année.

3.4 Sanctions en cas de retard ou de non-versement : article 208 du CGI

Le locataire personne morale qui omet d’opérer la retenue ou qui la reverse en retard s’expose à de vraies sanctions. Le texte de référence est l’article 208 du CGI, qui prévoit les majorations et intérêts de retard applicables aux impôts non versés dans les délais.

Article 208 du CGI : les droits dus donnent lieu à l’application d’une majoration de 10%, augmentée d’une pénalité de 5% pour le premier mois de retard et de 0,5% par mois ou fraction de mois supplémentaire.

En clair, si une société devait retenir 20 000 DH sur plusieurs loyers et ne l’a pas fait, la DGI peut lui réclamer :

• le principal de 20 000 DH ;
• une majoration de 10% ;
• les intérêts et pénalités de retard selon la durée ;
• éventuellement, des conséquences indirectes lors d’un contrôle fiscal plus large.

Le risque n’est pas théorique. La DGI peut parfaitement considérer que la société locataire est débitrice légale de la retenue non opérée, même si elle a déjà payé l’intégralité du loyer au bailleur. Autrement dit, l’entreprise peut se retrouver à payer deux fois dans sa trésorerie : une fois au bailleur, une fois au fisc, avant de tenter un recours civil ou une compensation contractuelle.

3.5 L’attestation de retenue à la source remise au bailleur

Le locataire ne doit pas seulement retenir et reverser. Il doit aussi remettre au bailleur une attestation de retenue à la source. Cette pièce est essentielle. Sans elle, le propriétaire aura beaucoup de mal à justifier l’imputation du crédit d’impôt sur sa déclaration annuelle.

Dans la pratique, l’attestation doit mentionner au minimum : l’identité du locataire, l’identité du bailleur, l’IF ou identifiant fiscal quand il existe, la période concernée, le montant brut du loyer, le montant de la retenue opérée, et la date de reversement. J’ai vu des dossiers où le bailleur avait bien subi les retenues, mais n’arrivait pas à obtenir d’attestation d’un ancien locataire devenu injoignable. Cela complique inutilement la relation avec l’administration.

Un bon contrat de bail devrait désormais contenir une clause claire sur ce point : base de calcul, taux applicable, obligation de reversement et remise annuelle de l’attestation.

4. Obligations du propriétaire bailleur en 2026 : déclaration et imputation de la retenue

4.1 La déclaration annuelle des revenus fonciers : délais et formulaires

Le fait qu’une retenue soit opérée ne dispense pas automatiquement le bailleur de toute obligation déclarative. En matière d’IR, l’article 82 du CGI encadre l’obligation de déclaration annuelle des revenus selon les cas. Pour les revenus fonciers, la pratique administrative retient une déclaration à déposer avant le 1er mars de l’année qui suit celle de perception des revenus, lorsque le contribuable y est tenu.

Article 82 du CGI : les contribuables soumis à l’impôt sur le revenu doivent souscrire leur déclaration annuelle de revenu global dans les délais fixés par la loi.

En 2026, cela signifie que les revenus encaissés en 2025 doivent être examinés avec attention, surtout si l’année a connu une bascule entre ancien et nouveau régime. Le bailleur doit conserver ses contrats, quittances, relevés bancaires, attestations de retenue, et tout document permettant de distinguer le loyer principal des charges remboursées.

4.2 Comment imputer la retenue à la source sur l’IR dû

Le mécanisme est celui du crédit d’impôt. Le bailleur calcule son impôt dû au titre de ses revenus fonciers et, plus largement, de son revenu global si les règles d’agrégation s’appliquent. Il déduit ensuite les retenues à la source déjà opérées par les locataires concernés.

Exemple concret. Un propriétaire a subi au cours de l’année 12 000 DH de retenues à la source sur les loyers d’un local loué à une société. Après calcul de son IR, l’impôt effectivement dû ressort à 8 000 DH. Il existe donc un excédent de 4 000 DH. Cet excédent ouvre, en principe, droit à restitution.

C’est là que beaucoup de bailleurs découvrent la différence entre théorie et pratique. Sur le papier, le mécanisme est propre. Dans la réalité, la restitution suppose un dossier complet, des justificatifs impeccables, et parfois plusieurs relances.

4.3 Que faire si la retenue excède l’IR ? La restitution

La demande de restitution s’effectue auprès de la DGI, justificatifs à l’appui. Le délai légal théorique est souvent présenté comme relativement encadré. Mais sur le terrain, les délais réels peuvent être nettement plus longs. Soyons francs : obtenir un remboursement en 3 mois reste possible, mais 6 à 12 mois n’ont rien d’exceptionnel dans certains dossiers, surtout quand il manque une attestation ou qu’une incohérence apparaît entre les déclarations des parties.

Le conseil pratique est simple. Le bailleur doit préparer un dossier propre : copie du bail enregistré, tableau récapitulatif des loyers, attestations de retenue, relevés bancaires, copie de la déclaration annuelle, et demande formelle de restitution. Plus le dossier est carré, moins il y a de friction.

4.4 Le régime des non-résidents bailleurs et des MRE

Pour les MRE et autres non-résidents, la règle de base reste l’imposition au Maroc des revenus immobiliers de source marocaine. Si le locataire est une société marocaine, il doit opérer la retenue à la source de 5% lorsque les conditions légales sont réunies.

La question délicate est ensuite celle de la double imposition. Si le bailleur réside fiscalement en France, en Belgique ou en Espagne, il devra vérifier comment la convention applicable traite les revenus immobiliers et le crédit d’impôt étranger dans l’État de résidence. Pour un propriétaire installé à l’étranger, il est souvent judicieux de se faire assister par un fiscaliste, par exemple via un conseil local ou un cabinet habitué aux dossiers de fiscalité à Agadir lorsqu’il s’agit de biens touristiques ou de résidences secondaires détenues par des MRE.

4.5 Propriétaires personnes morales : SCI, sociétés et imputation sur l’IS

Lorsque le bailleur est une personne morale, le traitement fiscal dépend de sa forme et de son régime. Une société soumise à l’IS ne relève pas, en principe, du même cadre que la personne physique percevant des revenus fonciers. La retenue éventuellement subie peut alors s’analyser comme un acompte ou un crédit imputable sur l’impôt dû, selon la qualification juridique exacte de l’entité et les textes applicables.

Attention ici aux SCI et structures patrimoniales. Au Maroc, la fiscalité de ces véhicules dépend de leur nature, de leur transparence éventuelle, et de l’activité réellement exercée. Une analyse au cas par cas s’impose.

5. Cas particuliers et exonérations : quand la retenue à la source ne s’applique pas

5.1 Les loyers entre particuliers : pas de retenue, mais pas d’impunité fiscale

Le cas le plus simple est celui du bail entre deux personnes physiques, hors activité professionnelle du locataire. Ici, il n’y a en principe pas de retenue à la source. Le locataire particulier paie son loyer normalement. Le bailleur reste seul responsable de sa déclaration et du paiement de l’impôt sur ses revenus fonciers.

Il faut insister sur un point : exonération de retenue ne veut pas dire exonération d’IR. Beaucoup de contribuables confondent les deux. Le mécanisme de collecte et l’impôt lui-même sont deux choses différentes.

5.2 Le seuil de 30 000 DH : prudence et vérification du texte en vigueur

Le seuil de 30 000 DH de revenus fonciers annuels a longtemps servi de repère pratique. Mais en 2026, il faut impérativement vérifier la version actualisée du CGI et la note circulaire de la DGI relative à la Loi de Finances applicable. Les réformes 2023-2026 ont modifié plusieurs paramètres, parfois à la marge, parfois de façon plus structurelle.

Le bon réflexe n’est donc pas de reprendre une fiche fiscale datée, mais de consulter la documentation officielle publiée sur tax.gov.ma et, en cas de doute, de demander un avis professionnel.

5.3 Logements sociaux et régimes spéciaux

L’article 63 du CGI prévoit certaines exonérations liées à des opérations particulières, notamment en matière de logement social dans les conditions définies par la loi. Là encore, il faut lire le texte de près : type de logement, superficie, prix plafond, convention avec l’État, durée d’engagement. Tous les logements dits « abordables » ne relèvent pas automatiquement du régime fiscal du logement social au sens du CGI.

5.4 Location meublée touristique : attention à la requalification

C’est un point sur lequel j’insiste souvent. La location meublée de courte durée, type Airbnb ou résidence de passage, peut sembler relever naturellement du revenu foncier. Pourtant, lorsque l’activité devient répétitive, organisée, assortie de services, de rotation rapide des occupants et d’une vraie logique commerciale, la DGI peut envisager une requalification en revenus professionnels.

Cette requalification change tout : régime d’imposition, obligations comptables, TVA éventuelle, cotisations sociales selon les cas. À Marrakech, Essaouira ou Agadir, ce sujet est devenu très sensible. Pour les bailleurs concernés, un avis en fiscalité à Marrakech peut éviter un redressement coûteux.

5.5 Terrains agricoles et propriétés rurales

Les propriétés rurales et certains revenus agricoles obéissent à des règles spécifiques, avec des exonérations ou régimes dérogatoires qui ont évolué au fil des lois de finances. Là aussi, une vérification du texte applicable en 2026 est indispensable, surtout si le bien loué est un terrain à vocation mixte ou susceptible d’être requalifié selon son affectation réelle.

6. Bail commercial et retenue à la source : les points de vigilance pour 2026

6.1 Le bail commercial au sens de la loi 49-16

Le bail commercial au Maroc est régi par la loi n°49-16, promulguée par le Dahir n°1-16-113 du 6 kaada 1437 (10 août 2016), publiée au Bulletin Officiel n°6490 du 1er septembre 2016. Ce texte encadre les rapports entre bailleurs et locataires pour les locaux affectés à un usage commercial, industriel ou artisanal.

Fiscalement, le bail commercial est souvent le terrain naturel de la retenue à la source sur les loyers, parce que le locataire est très souvent une société. Le lien entre droit des baux commerciaux et fiscalité est donc direct. Pour les entreprises et investisseurs à Rabat, une consultation en droit immobilier à Rabat peut être utile lorsque le bail mélange loyer, pas-de-porte, travaux pris en charge par le locataire et clauses d’indexation.

6.2 Indexation du loyer et révision : quelle base retenir ?

La retenue se calcule sur le loyer brut stipulé au contrat, tel qu’il est effectivement dû après application, le cas échéant, d’une clause d’indexation ou d’un avenant de révision. Si le loyer passe de 20 000 DH à 22 000 DH après révision contractuelle, c’est bien le nouveau montant qui sert de base à la retenue à compter de sa prise d’effet.

6.3 Les charges locatives refacturées

Lorsque les charges sont refacturées séparément et correspondent à des dépenses réelles, elles peuvent être traitées hors base de retenue. Mais si le contrat prévoit un forfait global sans ventilation, l’administration pourra considérer que l’ensemble constitue le revenu locatif brut. Cette question, en pratique, se joue souvent dans la rédaction du bail plus que dans la loi elle-même.

6.4 Dépôt de garantie et pas-de-porte

Le dépôt de garantie n’est pas, en principe, un revenu imposable tant qu’il conserve sa nature de somme restituable au locataire. En revanche, s’il est acquis définitivement au bailleur, son traitement peut changer.

Le pas-de-porte ou droit au bail, lui, appelle une vigilance particulière. Lorsqu’il est versé au bailleur et qu’il constitue un avantage financier lié à la conclusion du bail, l’administration peut le traiter comme un revenu foncier. Si le payeur est une personne morale et le bénéficiaire une personne physique, il entre dans le champ de la retenue à la source de 5%, sauf disposition contraire ou qualification différente au vu des circonstances.

6.5 Loyers impayés et contentieux locatif

La retenue n’est due qu’au moment du paiement effectif ou de la mise à disposition du revenu. Si le loyer est impayé, il n’y a pas lieu, en principe, d’opérer une retenue sur une somme non versée. Cela paraît évident, mais la confusion existe parfois lorsque les comptabilités enregistrent le loyer à l’échéance alors que le règlement n’a pas été effectué.

En cas de contentieux devant le tribunal de première instance, puis éventuellement devant la cour d’appel, la preuve du paiement réel devient centrale. Là encore, la fiscalité rejoint le contentieux locatif classique.

7. Guide pratique : comment se mettre en conformité en 2026

7.1 Check-list du propriétaire bailleur

Pour le propriétaire bailleur, la conformité commence dès la signature du bail. Il faut d’abord faire enregistrer le contrat dans le délai légal de trois mois. En pratique, les droits d’enregistrement sont généralement calculés selon la nature du bail et les droits applicables ; pour beaucoup de baux, on évoque un droit proportionnel de 1,5% des loyers de la période retenue, avec les frais fixes ou timbres correspondants selon le cas. Les règles d’enregistrement méritent toutefois vérification au moment de l’acte, car elles dépendent de sa rédaction précise et des textes en vigueur.

Ensuite, le bailleur a intérêt à communiquer au locataire son identifiant fiscal, à exiger une clause de retenue à la source dans le bail, à conserver toutes les attestations de retenue, et à préparer sa déclaration annuelle avant le 1er mars. Si les retenues dépassent l’impôt dû, il doit déposer sans tarder une demande de restitution.

7.2 Check-list du locataire personne morale

Le locataire personne morale doit vérifier le statut du bailleur, identifier si celui-ci est une personne physique ou morale, déterminer la base HT du loyer, distinguer les charges, calculer la retenue de 5% à chaque échéance, la déclarer et la payer via Simpl dans les délais, puis délivrer une attestation au bailleur.

La bonne pratique consiste aussi à faire relire le bail par le service juridique ou un conseil externe pour éviter les formulations ambiguës du type loyer global charges comprises sans détail. C’est typiquement le genre de clause qui crée ensuite un débat avec la DGI.

7.3 Comment régulariser des retenues non opérées

Lorsqu’une société découvre qu’elle n’a pas opéré la retenue sur plusieurs mois, mieux vaut agir vite. Une régularisation spontanée, avant contrôle ou mise en demeure, permet souvent de limiter la casse. Les dispositifs de faveur ou remises partielles de pénalités dépendent de la législation applicable et des campagnes de régularisation éventuellement ouvertes. Il faut donc examiner le CGI à jour et, si nécessaire, solliciter un accompagnement.

Sur ce terrain, un conseil fiscal à Casablanca ou dans une autre grande ville peut faire gagner un temps précieux. Pour les entreprises de la métropole, il peut être utile de consulter un cabinet d’avocats fiscalistes à Casablanca.

7.4 Le rôle du notaire et de la rédaction contractuelle

Tous les baux ne passent pas chez le notaire, bien sûr. Mais lorsque l’acte est instrumenté ou accompagné par un professionnel du droit, il est fortement recommandé d’insérer une clause fiscale dédiée : base du loyer, ventilation des charges, prise en compte de la TVA le cas échéant, obligation de retenue à la source, remise des attestations, traitement du pas-de-porte et du dépôt de garantie.

Une clause bien rédigée évite de transformer une question fiscale en conflit commercial entre bailleur et locataire.

7.5 Faire appel à un avocat ou à un expert-comptable : quand et pourquoi ?

Il ne faut pas consulter un professionnel uniquement lorsque le contrôle fiscal est déjà lancé. L’intervention en amont est souvent plus rentable. Un avocat ou un expert-comptable intervient utilement en cas de portefeuille immobilier important, de bail commercial complexe, de location meublée à risque de requalification, de demande de restitution bloquée, ou de désaccord avec la DGI sur la base de la retenue.

Les organisations professionnelles comme la CGEM ou l’Ordre des Experts-Comptables peuvent aussi orienter les entreprises vers des ressources pratiques. Mais lorsqu’il y a un enjeu financier réel ou un risque de redressement, rien ne remplace une analyse sur pièces.

Conclusion : anticiper pour éviter les mauvaises surprises en 2026

Le message, au fond, est assez simple. Depuis le 1er juillet 2025, les loyers versés par des personnes morales à des propriétaires personnes physiques entrent, dans les cas visés par le CGI, dans un mécanisme de retenue à la source de 5%. En 2026, cette règle n’est plus une nouveauté théorique : c’est une obligation opérationnelle.

Le locataire professionnel doit retenir, déclarer, payer et attester. Le bailleur doit vérifier, déclarer ses revenus fonciers, imputer les retenues et, si besoin, demander la restitution de l’excédent. Les particuliers locataires, eux, ne sont pas concernés par cette fonction de collecteur. Les baux commerciaux appellent une vigilance renforcée, surtout sur les charges, le pas-de-porte, les révisions de loyer et les loyers impayés.

La tendance de fond est claire : la fiscalité marocaine devient plus digitalisée, plus traçable, plus interconnectée. Entre Simpl, l’évolution des échanges d’informations, l’enregistrement des actes, et le croisement des données, il devient de plus en plus difficile de traiter la fiscalité locative comme une formalité secondaire.

Si vous êtes bailleur, locataire professionnel ou investisseur, le bon réflexe est de vérifier vos contrats et vos procédures maintenant, pas après une relance de la DGI. Et parce que les textes évoluent, notamment avec chaque loi de finances, il reste indispensable de consulter les versions à jour sur tax.gov.ma et, si nécessaire, de prendre conseil auprès d’un professionnel du droit fiscal immobilier.