يساعدك هذا الدليل على تأمين عقد الكراء، وتفويض التدبير، والتصريح بواجبات الكراء، واتخاذ الإجراءات ضد المكتري المتخلف عن الأداء دون كثرة التنقل إلى المغرب.
Karim Bensouda
محرر قانوني — قانون العمل
مقيم بالخارج؟ استشر محامياً في القانون العقاري عن بعد
بالفيديو أو الهاتف، مع إمكانية التوكيل دون تنقل
لا يُخضع كراء العقار بالمغرب من الخارج المالك المغربي المقيم بالخارج لنظام قانوني متميز للكراء. فالقانون الواجب التطبيق يتوقف أساسًا على استعمال المحل. وتخضع الشقة أو الدار المكتراة لغرض السكنى، وكذلك المحل المعد للاستعمال المهني غير التجاري، أساسًا للقانون رقم 67-12، وللفصول 627 وما يليها من الظهير الشريف بمثابة قانون الالتزامات والعقود في المسائل التي لا ينظمها هذا القانون. أما المحل التجاري الذي يُستغل فيه أصل تجاري، فيخضع بالأحرى للقانون رقم 49-16 المتعلق بالكراء التجاري. ويجب تحديد هذا التكييف قبل تحرير العقد.
يفرض القانون رقم 67-12 إبرام عقد مكتوب يتضمن، على الخصوص، هوية الأطراف ووصف المحلات والغرض المخصصة له وواجب الكراء والتكاليف. ويظل المبدأ المنصوص عليه في الفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود أساسيًا: الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة إلى منشئيها. وعمليًا، يحمي العقد الدقيق المالك المقيم في باريس أو بروكسيل أو مدريد أكثر من اتفاق شفهي يدبره أحد الأقارب. ويمكن إثبات عقد الكراء الشفهي، لكن المنازعات بشأن المبلغ أو المدة أو واجبات الكراء غير المؤداة تصبح أكثر صعوبة بكثير.
من الناحية الضريبية، تُعد واجبات كراء عقار موجود بالمغرب دخولًا عقارية من مصدر مغربي. وتحدد المواد من 61 إلى 65 من المدونة العامة للضرائب (CGI) تكييفها ومبلغها الإجمالي الخاضع للضريبة. ولا ينص نظام سنة 2026، لمجرد إقامة المالك في الخارج، على اقتطاع موحد بنسبة 15%. وترد النسب الخاصة المطبقة عمومًا على الدخول العقارية في المادة 73-II-B من المدونة العامة للضرائب: 10% عندما يقل المبلغ الإجمالي السنوي الخاضع للضريبة عن 120,000 درهم، و15% عندما يبلغ هذا الحد أو يتجاوزه، مع مراعاة الوضعية الدقيقة للملزم.
يجب الانتباه إلى عدم الخلط بين الموطن في الخارج وعدم وجود التزامات بالمغرب. إذ يحتفظ المغرب بحق فرض الضريبة على الدخل المتأتي من عقار موجود داخل ترابه. وقد يشترط بلد إقامتك أيضًا إدراج هذا الدخل في تصريحك بالدخل العالمي، ثم تطبيق الاتفاقية الضريبية المعنية. وتسند الاتفاقية المغربية الفرنسية المؤرخة في 29 مايو 1970 إلى المغرب فرض الضريبة على الدخول العقارية المغربية، وتنظم كيفية أخذها بعين الاعتبار في فرنسا. ويجب قراءة الاتفاقيات المبرمة مع بلجيكا وإسبانيا وإيطاليا وهولندا وألمانيا أو كندا كلٌّ على حدة، إذ لا تكون آلياتها متماثلة بالضرورة.
يجب أن يحدد عقد الكراء هوية المالك والمكتري، وعند الاقتضاء، الوكيل المكلف بالتدبير في المغرب. وينبغي إدراج العنوان الدقيق ورقم الرسم العقاري عندما يكون العقار محفظًا، ومكونات المحلات والغرض الحصري المخصصة له والتجهيزات المسلمة. اطلب نسخة من وثيقة هوية المكتري وعنوانه المهني ووثيقة تثبت دخله. وإذا كان المكتري شركة، فاحصل على نموذج حديث من التسجيل في السجل التجاري، والمعرف الموحد للمقاولة، وسند صلاحية الموقع. ويجب ربط تسليم المفاتيح بتوقيع العقد والأداء الفعلي للمبالغ المتفق عليها.
يجب أن يحدد العقد واجب الكراء وتاريخ استحقاقه والحساب البنكي الذي سيُحول إليه، والتكاليف القابلة للاسترداد وطريقة المراجعة. وبالنسبة إلى المغربي المقيم بالخارج، يُفضل التحويل البنكي على الأداء نقدًا. فإذا كان أحد الأقارب يتسلم المبالغ كل شهر دون وصل، فسيصعب عليك إثبات ما تسلمه أو احتفظ به. ويمكن أن يفرض العقد بيانًا مرجعيًا للتحويل وأن ينص على إرسال ما يثبت الأداء شهريًا. كما يمكن التنصيص على غرامة معقولة عن التأخير، غير أن القاضي يحتفظ بسلطة تخفيض الشرط الجزائي المفرط بصورة واضحة، تطبيقًا للفصل 264 من قانون الالتزامات والعقود.
أدرج شرطًا فاسخًا يشمل عدم الأداء والاستعمال غير المأذون به وإجراء تغييرات دون موافقة والكراء من الباطن الممنوع. ولا يسمح هذا الشرط بتغيير الأقفال بنفسك، إذ يجب أن يراعي الفسخ والإفراغ دائمًا المسطرة القانونية. كما ينبغي التنصيص على اختيار المكتري موطنه في المحلات المكتراة، وتحديد العنوان المغربي لوكيل المالك لأغراض المراسلات. ومع ذلك، لا يجوز تقديم الوكيل باعتباره مالكًا. ويجب أن يوضح العقد أنه يتصرف باسم المكري ولحسابه بموجب وكالة مؤرخة.
يحد محضر معاينة حالة الأماكن المنجز بحضور الطرفين والموقع عند الدخول والمرفق بصور مؤرخة من المنازعات عند المغادرة. سجّل بيانات العدادات، وصِف الأثاث، واحتفظ بفواتير التجهيزات المهمة. ويجب تمييز مبلغ الضمان عن واجب كراء الشهر الأخير، فلا يجوز للمكتري أن يقرر من تلقاء نفسه التوقف عن الأداء في نهاية العقد. حدّد شروط إرجاع مبلغ الضمان والاقتطاعات الممكنة بناءً على الإثباتات. وقبل التوقيع، اطلب من الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (ANCFCC) شهادة ملكية حديثة للتحقق من الرسم العقاري والرهون والحجوزات أو غيرها من التقييدات التي تثقل العقار.
استشارة عن بعد
ملفات موثقة، أعضاء في هيئات المحامين بالمغرب — اتصل بهم أو راسلهم مباشرة من ملفهم
محامٍ مسجل بهيئة المحامين بالناظور منذ سنة 2021، متخصص في قانون الأعمال والقانون التجاري وقانون الأسرة والقانون العقاري والقانون الجنائي
محامٍ بهيئة المحامين بالدار البيضاء، يدير جاد برادة مكتب JB Law Firm، وهو مكتب مخصص للاستشارة القانونية الاستراتيجية في قانون الأعمال. ومنذ خمس سنوات، يواكب المقاولات والمستثمرين والأفراد في تأمين عملياتهم وفي الامتثال القانوني وتدبير نزاعاتهم، استشارةً وتقاضياً. ويتحدث ثلاث لغات (الفرنسية والعربية والإنجليزية)، ويقدم استشاراته عبر المحادثة المرئية. تشمل ممارسته قانون الأعمال بمعناه الواسع: قانون الشركات، وقانون العقود، والقانون الاجتماعي، وقانون حماية المستهلك، والقانون العقاري، وقانون المسؤولية، والقانون الجنائي للأعمال. كما يتدخل في مجال التحكيم والوساطة، مفضلاً عند الإمكان الوسائل البديلة لحل النزاعات. وهو مؤلف عدة كتب مخصصة لممارسة قانون الأعمال — منها «الكفاءات الخمسون التي يجب أن يتوفر عليها محامي أعمالكم بالضرورة» و«تقنيات القراءة والتحليل القانوني» — ويدافع عن اقتناع مفاده أن الكفاءات والاستراتيجية، أكثر من مجرد معرفة النصوص، هي ما يجعل موكليه يكسبون. وتوجه مواكبته الصرامة والواقعية وفهم الرهانات التجارية. ويتدخل المكتب كذلك في قانون الشغل (العقود، النزاعات الشغلية، لفائدة الأجراء كما المشغلين)، وفي النزاعات التجارية واستيفاء الديون، وفي الملكية الفكرية والصناعية (العلامات، براءات الاختراع، التقليد)، وفي القانون العقاري والأكرية التجارية، وكذا أمام المحاكم الإدارية.
يواكب مكتب OUDAD LAW FIRM ويستشير ويمثل زبناء من الأشخاص الذاتيين والمعنويين في إطار منازعاتهم المدنية والتجارية والإدارية والجنائية، أمام جميع محاكم المملكة. ويتدخل المكتب في جميع مراحل النزاع، ولا سيما فيما يتعلق بـ: المرحلة السابقة على التقاضي وتحليل المخاطر؛ إعداد ووضع الاستراتيجية القضائية، سواء في جانب المدعي أو المدعى عليه؛ اتخاذ التدابير الوقتية والتحفظية؛ إعداد المذكرات والعرائض وسائر الإجراءات والمحررات القضائية؛ إجراء المفاوضات الودية والتسويات؛ المرافعة أمام المحاكم؛ تتبع إجراءات التنفيذ الجبري للأحكام والقرارات القضائية. ويقوم تدخلنا على مقاربة دقيقة واستراتيجية، يتم تكييفها مع رهانات كل ملف.
تخضع الوكالة للفصول من 879 إلى 940 من قانون الالتزامات والعقود. ويمكن إسنادها إلى وكالة عقارية، أو إلى محامٍ بالنسبة إلى التصرفات القانونية، أو إلى أحد الأقارب. وحتى بين الإخوة والأخوات، يجب تدوين الصلاحيات كتابةً. فصيغة عامة من قبيل «جميع الصلاحيات» تُنشئ مخاطر أكثر مما تحل من مشكلات. عدّد مهام البحث عن المكتري وتوقيع عقد الكراء ومعاينة حالة الأماكن وتحصيل واجبات الكراء وأداء التكاليف والتصريحات الضريبية المأذون بها وتسلم إجراءات المفوض القضائي وتسليم الملف إلى محامٍ.
استبعد صراحة البيع والهبة والرهن والاقتراض وتفويض الوكالة إذا كنت لا ترغب في الإذن بها. وحدد مدة الوكالة وشروط إنهائها والسقف الأقصى للنفقات والحساب الذي يجب تحويل واجبات الكراء إليه. ويجب على الوكيل تقديم كشف دوري والوصولات والفواتير والشهادات الضريبية. ويفرض الفصل 903 من قانون الالتزامات والعقود، في جوهره، على الوكيل تقديم حساب عن تدبيره وتسليم ما تسلمه. ولذلك، لا تعفي الوكالة من الاحتفاظ بمحاسبة بسيطة قابلة للتحقق.
يمكنك توقيع وكالة لدى القنصلية المغربية المختصة بمحل إقامتك، ولا سيما في فرنسا أو بلجيكا أو إسبانيا أو إيطاليا. وبحسب طبيعة التصرف، يمكن للقنصلية تلقي الوكالة المعدة للاستعمال في المغرب أو المصادقة على التوقيع عليها. ويتمثل خيار آخر في التوقيع أمام موثق محلي، ثم استيفاء إجراء التصديق بالأبوستيل عندما تكون اتفاقية لاهاي المؤرخة في 5 أكتوبر 1961 نافذة بين المغرب والبلد المعني. تحقق من هذه النقطة قبل التوقيع، لأن بعض الانضمامات كانت محل اعتراضات بين الدول، كما تختلف الإجراءات بحسب البلد والوثيقة.
تتقاضى وكالات التدبير عادةً، وفق الممارسات الملحوظة خلال سنتي 2025-2026، ما بين 5% و10% من واجبات الكراء المحصلة، وقد يضاف إليها ما يعادل تقريبًا واجب كراء شهر واحد مقابل عرض العقار للكراء. ولا تستند هذه التعريفات إلى جدول قانوني وطني. اشترط عقد وكالة يفصل بين أتعاب التدبير ومصاريف الإصلاح ومصاريف إعادة الكراء والمصاريف القضائية. ولتفادي احتفاظ الوكيل بالمبالغ النقدية، اجعل المكتري يؤدي مباشرة في حسابك المغربي. ويمكن بعد ذلك للوكيل أن يتسلم فقط المبلغ اللازم للنفقات المثبتة.
يتعلق التحقق الأول بهوية المكتري. فالاقتطاع من الدخول العقارية المنصوص عليه في المدونة العامة للضرائب يشمل، على الخصوص، واجبات الكراء التي تؤديها الأشخاص الاعتبارية الخاضعة للقانون العام أو الخاص، والأشخاص الذاتيون الذين تحدد دخولهم المهنية وفق نظام النتيجة الصافية الحقيقية أو المبسطة. ولذلك، تكون الشركة التي تكتري شقتك لإسكان أحد أطرها معنية بالأمر عادةً. أما الفرد الذي يكتري المسكن لعائلته، فلا يصبح محصلًا للضريبة لهذا السبب وحده. وفي هذه الحالة الأخيرة، يؤدي المالك الضريبة بنفسه وفق قواعد التصريح المطبقة.
خلافًا لمعلومة تتكرر كثيرًا على الإنترنت، لا تؤدي صفة المغربي المقيم بالخارج تلقائيًا إلى اقتطاع نسبة 15% من كل واجب كراء. وتنص المادة 73-II-B من المدونة العامة للضرائب على نسبة 10% عندما يقل المبلغ الإجمالي السنوي للدخول العقارية الخاضع للضريبة عن 120,000 درهم، أي ما يقارب 10,900 يورو، وعلى نسبة 15% عندما يساوي 120,000 درهم أو يتجاوزها. ويتمثل الوعاء في المبلغ الإجمالي الخاضع للضريبة المحدد في المادة 64. ولا ينبغي احتساب النظام الحالي بالتطبيق التلقائي للتخفيض الجزافي السابق بنسبة 40%، الذي لا يزال مذكورًا في مواقع إلكترونية كثيرة غير محينة.
لا يعني الإعفاء من الاقتطاع المطبق عندما لا تتجاوز الدخول العقارية التي يؤديها المدين نفسه الحد السنوي القانوني، المحدد عادةً في 30,000 درهم، الإعفاء النهائي من الضريبة. فقد يظل المالك ملزمًا بالتصريح وأداء الضريبة تلقائيًا. كما تتيح المدونة العامة للضرائب، وفق شروط وإجراءات معينة، اختيار الأداء التلقائي بدل الاقتطاع من طرف المكتري المهني. ويجب تنظيم هذا الاختيار قبل الأداءات وإبلاغ المكتري به. اطلب من خبير ضريبي التحقق من النص المحين لسنة 2026 ومن وضعيتك الإجمالية قبل ممارسة هذا الاختيار.
عندما يجري المكتري الاقتطاع، يحول المبلغ إلى المديرية العامة للضرائب (DGI) داخل الأجل الموافق لنظام تصريحه، ويسلم المالك شهادة بذلك. ويجب أن تتضمن هذه الشهادة الدخل الإجمالي والنسبة والضريبة المقتطعة ومراجع الأداء. اطلبها كل سنة، فهي تثبت أداء الضريبة المغربية لدى المديرية العامة للضرائب والإدارة الأجنبية. وإذا كنت تحصّل واجبات الكراء مباشرة، فاستخدم فضاءك الضريبي على tax.gov.ma أو وكّل مهنيًا يتوفر على معرفك الضريبي. ويودع التصريح السنوي بالدخول غير المهنية، من حيث المبدأ، قبل فاتح مارس من السنة التالية وفقًا للمادة 82 من المدونة العامة للضرائب، وليس تلقائيًا قبل 30 أبريل.
تمنع الاتفاقية الضريبية عادةً الازدواج الضريبي القانوني، لكنها لا تعفي من التصريح بالدخل في دولة إقامتك. وبالنسبة إلى المقيم في فرنسا، تسند الاتفاقية المغربية الفرنسية المؤرخة في 29 مايو 1970 إلى المغرب فرض الضريبة على دخول العقارات الموجودة بالمغرب. ولا يتطابق ترقيم هذه الاتفاقية القديمة دائمًا مع نموذج منظمة التعاون والتنمية الاقتصادية الحديث، لذلك لا تعتمد على إحالة تلقائية إلى «المادة 6». ومع ذلك، يجب إدراج الدخل في التصريح الفرنسي بالدخول الأجنبية، ولا سيما الاستمارة 2047، ثم نقله إلى الخانة الموافقة للآلية المنصوص عليها في الاتفاقية.
تطبق فرنسا عمومًا على الدخول العقارية الخاضعة حصريًا للضريبة في المغرب إعفاءً مع أخذها بعين الاعتبار لتحديد النسبة الفعلية، بدل رصيد ضريبي يُحتسب آليًا كما هو الحال في جميع الاتفاقيات الحديثة. ولذلك، قد يرفع الدخل المغربي النسبة المطبقة على دخولك الفرنسية الأخرى، حتى لو لم يخضع للضريبة مرة ثانية باعتباره دخلًا عقاريًا فرنسيًا عاديًا. ولا تشكل الاستمارة 2044 دائمًا الوثيقة المناسبة لعقار موجود بالمغرب. احتفظ بعقد الكراء وكشف واجبات الكراء والتصريح لدى المديرية العامة للضرائب والإشعار الضريبي المغربي وشهادات الاقتطاع.
وبالنسبة إلى المقيم في بلجيكا، تُسند الاتفاقية البلجيكية المغربية أيضًا إلى المغرب حق فرض الضريبة على العقار المغربي. ومع ذلك، تفرض بلجيكا التصريح بالدخل الأجنبي، وقد تستعمله لتحديد نسبة الضريبة على الدخول الأخرى، وفق الطريقة المنصوص عليها في الاتفاقية وقواعد التقييم البلجيكية. ولكل من إسبانيا وإيطاليا وهولندا وألمانيا وكندا اتفاقيتها واستماراتها الخاصة. وتطبق بعض البلدان رصيدًا ضريبيًا، بينما تطبق أخرى إعفاءً مع مراعاة التصاعدية. ولذلك، تتوقف الطريقة الصحيحة على نص الاتفاقية الثنائية، لا على مجرد أداء الضريبة في المغرب.
عمليًا، أعد ملفًا ضريبيًا سنويًا موحدًا يتضمن المبالغ الإجمالية والتكاليف غير المعاد تحميلها على المكتري والاقتطاعات وتواريخ التحصيل وسعر الصرف المستعمل. اطلب من المديرية العامة للضرائب شهادة بالوضعية أو احتفظ بوصولات الأداء الإلكترونية. وإذا كان المكتري شركة، فلا تكتف بكشف محاسبي داخلي، بل اطلب شهادة الاقتطاع الضريبية. ويحد التصريح المتناسق في البلدين من طلبات التوضيح. وعندما تظهر مراجعة ضريبية في إحدى الدول رغم الاتفاقية، يمكن اللجوء إلى مسطرة التسوية الودية المنصوص عليها فيها بمساعدة خبير ضريبي.
يمكن إنجاز معظم الإجراءات العادية دون تنقل. ويجوز للوكيل توقيع عقد الإيجار، وإنجاز محضر حالة العين، وتسليم المفاتيح، وتسلم المراسلات، وطلب الإصلاحات في حدود الوكالة. ويمكن إجراء التصريح الضريبي وبعض عمليات الأداء عبر الخدمات الإلكترونية للمديرية العامة للضرائب (DGI)، شريطة التوفر على معرّف ضريبي وبيانات الولوج اللازمة. كما يمكن للمحامي تسلم الوثائق إلكترونيًا، وتقديم الاستشارة عبر الاتصال المرئي، ورفع دعوى. ويعترف القانون رقم 53-05 بالتوقيع الإلكتروني، غير أن الإدارات لا تقبل بعد جميع طرق التوقيع الأجنبية.
بالنسبة إلى وكالة محررة في الخارج، يجب الفصل بين ثلاث مسائل: توثيق صحة التوقيع، والأبوستيل أو المصادقة، ثم الترجمة. فالوكالة الموثقة في فرنسا لا تكون قابلة للاستعمال تلقائيًا في جميع المساطر المغربية. وإذا كانت اتفاقية لاهاي تنطبق بين الدولتين على الوثيقة المعنية، فإن الأبوستيل يحل محل سلسلة المصادقات الدبلوماسية. ومنذ سنة 2025، تغيرت السلطة الفرنسية المختصة بالأبوستيل والمصادقة؛ لذلك يجب اتباع المسطرة الفرنسية الرسمية الجاري بها العمل، بدل إرسال الوثيقة تلقائيًا إلى عمالة فرنسية.
عندما لا يكون نظام الأبوستيل ساري المفعول بين البلدين، فقد تظل المصادقة من سلطات بلد المنشأ ثم من المصالح الدبلوماسية المختصة ضرورية. وقد تكون لألمانيا أو بلجيكا أو دول أخرى خصوصيات مرتبطة بالاعتراضات المقدمة بشأن بعض حالات الانضمام إلى الاتفاقية. تحققوا من البطاقة القنصلية المطابقة تمامًا لبلدكم. ولتفادي هذا الغموض، قد يكون توقيع الوكالة أو المصادقة عليها لدى القنصلية المغربية التابعة لدائرتكم أبسط، شريطة أن تعالج القنصلية نوع المحرر المطلوب وأن تقبل الجهة الموجه إليها شكله.
غالبًا ما تطلب المحكمة أو المحافظة العقارية أو الموثق ترجمة إلى العربية ينجزها مترجم مقبول لدى المحاكم المغربية. وتتراوح التكلفة عادة بين 300 و800 درهم للصفحة، أي نحو 27 إلى 73 €، بحسب اللغة والاستعجال والطابع التقني؛ وهذه أسعار معاينة وليست تعريفة قانونية موحدة. أرسلوا أولًا نسخة ممسوحة ضوئيًا إلى المهني المغربي لكي يؤكد الشكل المطلوب قبل أي إرسال دولي. وقد يؤدي خطأ في الأبوستيل أو وكالة مبهمة أكثر من اللازم إلى تجميد الملف عدة أسابيع والاضطرار إلى إعادة التوقيع.
لا تقطعوا الماء أو الكهرباء ولا تغيروا الأقفال. فحتى بصفتكم مالكين، قد تعرضون أنفسكم لدعوى مدنية، بل وحتى لمتابعة جنائية بحسب الوسائل المستعملة. تتمثل الخطوة الأولى في جمع عقد الإيجار، ورسم أو شهادة الملكية، ومحضر حالة العين، والكشوف البنكية، وبيان دقيق لواجبات الكراء. وبعد ذلك، يجب تبليغ الإنذار بواسطة مفوض قضائي. وفي إطار القانون رقم 67-12، تستند المسطرة الخاصة بالمبالغ غير المؤداة إلى المواد 23 وما يليها، ولا سيما المقتضيات المتعلقة بالإنذار والمصادقة والإفراغ.
يجب أن يحدد المحرر الأطراف والمحل والاستحقاقات غير المؤداة والأجل الممنوح للأداء. وقد يؤدي خطأ في العنوان، أو بيان يتضمن مبالغ غير مبررة، أو تبليغ غير قانوني إلى إضاعة عدة أشهر. وبعد انقضاء الأجل القانوني، وهو عادة خمسة عشر يومًا في المسطرة الخاصة، يرفع المحامي الدعوى أمام المحكمة الابتدائية التي يقع العقار ضمن دائرتها. ويطلب، بحسب الملف، الأداء وفسخ العقد والإفراغ. ويمكن مناقشة اللجوء إلى القضاء الاستعجالي عندما يكون شغل المحل دون حق ظاهرًا ولا توجد منازعة جدية، لكنه ليس طريقًا مختصرًا تلقائيًا.
بحسب الممارسة المعاينة خلال الفترة 2024-2026، غالبًا ما تستغرق المدة بين أول إنذار وتنفيذ الإفراغ من ثمانية إلى ثمانية عشر شهرًا في محكمة كبرى، ونحو ستة إلى اثني عشر شهرًا في بعض المحاكم الأقل اكتظاظًا. وتشمل هذه المدد التأجيلات والخبرة المحتملة وتبليغ الحكم والاستئناف والتنفيذ. ويكون أجل الاستئناف المدني، من حيث المبدأ، ثلاثين يومًا ابتداءً من تبليغ الحكم، وفقًا للمادة 134 من قانون المسطرة المدنية، مع مراعاة القواعد الخاصة بالقرار الصادر. ويمكن استصدار أمر استعجالي قائم على أساس سليم في وقت أقصر، دون ضمان تنفيذه.
تختلف التكاليف المعاينة بصورة كبيرة: نحو 500 إلى 1,500 درهم، أي 45 إلى 136 €، لبعض إجراءات الإنذار والتبليغ؛ و1,500 إلى 4,000 درهم، أي 136 إلى 364 €، لمرحلة تنفيذ بسيطة؛ وغالبًا ما تتراوح أتعاب المحامي بين 6,000 و20,000 درهم، أي 545 إلى 1,820 €، بحسب الطلبات والدفوع العارضة والطعون. وتحدد الأتعاب بحرية ويجب أن تكون موضوع اتفاقية مكتوبة. ويمكن أن يمثل المحامي المالك دون حضوره الجلسات العادية، باستثناء طلب استثنائي من المحكمة يتعلق بواقعة شخصية.
ليس الأخ أو ابن العم أو الحارس السابق الذي يشغل العقار مجانًا مكتريًا بالضرورة. وفي غياب واجب الكراء وعقد الإيجار، يمكن اعتباره شاغلًا دون حق ولا سند أو مستفيدًا من مجرد سماح بالشغل. وقبل اتخاذ أي إجراء، أنهوا هذا السماح رسميًا بواسطة إنذار يطلب إفراغ المكان. وسيستند الملف إلى إثبات ملكيتكم وهوية الشاغل وعدم وجود سند يمكن الاحتجاج به. وقد تنطبق المواد 627 وما يليها من قانون الالتزامات والعقود (DOC)، غير أن الدعوى تقوم أساسًا على حق الملكية وقواعد المسطرة المدنية.
يصبح الوضع أكثر تعقيدًا عندما يكون العقار تابعًا لتركة لم تُقسم. فلا يمكن للوارث على الشياع دائمًا معاملة وارث آخر كمحتل للعقار لمجرد أنه يشغل المنزل بمفرده. ويجب حينئذ التحقق من رسم الإراثة، وحقوق كل وارث، والتحفيظ، ووجود قسمة من عدمه. وقد تسبق دعوى القسمة أو تقديم الحسابات أو التعويض عن الاستغلال عملية الاسترجاع المادي للعقار أو ترافقها. ويمكن للمحكمة المدنية وقسم قضاء الأسرة التدخل في مسائل مختلفة ضمن النزاع نفسه.
اطلبوا شهادة ملكية من الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (ANCFCC) إذا كان العقار محفظًا. أما بالنسبة إلى عقار غير محفظ، فاجمعوا الملكية، ورسوم التفويت، ووثائق الإراثة، وكل حكم سابق. ولا يدل مصطلح «رياض» على نوع من الرسوم العقارية، بل يصف مبنى. ولهذا التمييز أهمية، لأن مجرد فاتورة ماء أو ضريبة باسم المالك لا تقوم مقام سند الملكية. وإذا ادعى الشاغل أنه اشترى العقار أو أدلى بوكالة، فاعرضوا المحرر والتقييدات العقارية فورًا على محامٍ للتحقق منها.
يمكن للمالك المقيم في الخارج توكيل محامٍ لتوجيه الإنذار ورفع الدعوى ومباشرة التنفيذ. ولا يكون حضوره الشخصي ضروريًا عادة في الجلسات المدنية العادية. غير أنه قد يُطلب إذا أمرت المحكمة بالمثول أو إذا استلزمت خبرة ما تقديمه لتوضيحات، وهو أمر غالبًا ما يمكن تدبيره كتابيًا. لا تكيّفوا الشغل بصورة مصطنعة على أنه كراء غير مؤدى بغرض استعمال مسطرة أسرع. فقد يؤدي التكييف الخاطئ إلى الحكم بعدم الاختصاص أو رفض الطلب أو الاضطرار إلى إعادة المسطرة من البداية.
حددوا ميزانية التدبير قبل تعيين واجب الكراء. وغالبًا ما تطلب الوكالة العقارية نسبة من 5% إلى 10% من المبالغ المحصلة، وأحيانًا واجب كراء شهر مقابل العثور على مكتَرٍ. وتتراوح تكلفة الاستشارة القانونية عن بُعد في الغالب بين 500 و1,500 درهم، أي نحو 45 إلى 136 €، بحسب مدتها وتخصص المهني. وتُحتسب صياغة عقد الإيجار أو مراجعته، والوكالة، والترجمات، وإجراءات المفوض القضائي بصورة منفصلة. وهذه المبالغ نطاقات أسعار السوق خلال 2025-2026، وليست تعريفات مفروضة. اطلبوا عرض أسعار يحدد الضريبة على القيمة المضافة المحتملة والمصاريف المؤداة مقدمًا.
أكثر الأخطاء تكلفة هو الإيجار بناءً على الثقة، دون عقد أو محضر لحالة العين أو أداء قابل للتتبع. ويليه تسليم وكالة عامة إلى قريب، أحيانًا دون تاريخ انتهاء ودون التزام بتقديم الحسابات. وعلى المستوى الضريبي، يعتقد بعض المغاربة المقيمين بالخارج أن المكتري الذي يكون شركة يقتطع بالضرورة 15%، بينما يعتقد آخرون أن أي اقتطاع يعفيهم من التصريح في بلد الإقامة. وكلا القولين غير صحيح. ويتوقف النظام المغربي على المبلغ والمدين؛ ثم تنظم الاتفاقية الضريبية التصريح وإزالة الازدواج الضريبي في الخارج.
اختاروا محاميًا مسجلًا في هيئة محامين مغربية ومعتادًا على عقود الإيجار والمنازعات المدنية. واسألوا عمن سيتولى فعلًا تتبع الملف، وكيف ستُحفظ الأصول، ومدى تواتر التقارير التي ستتوصلون بها. ويجب أن تميز اتفاقية الأتعاب بين الاستشارة ومسطرة المرحلة الابتدائية والاستئناف والتنفيذ والتنقلات. واسألوا أيضًا عما إذا كان المحامي يتولى المسائل الضريبية أو يعمل مع خبير محاسب. فالمهني نفسه ليس بالضرورة مختصًا في الإفراغ والاتفاقيات الضريبية والنزاعات المعقدة المتعلقة بالتركات.
يمكن عمومًا تنظيم الوكالة من الخارج بعد تبادل النسخ الممسوحة ضوئيًا والتحقق من هويتكم وتسوية الوكالة اللازمة. وتُعقد المواعيد عبر الاتصال المرئي أو الهاتف، ثم يتولى المحامي والمفوض القضائي تتبع الإجراءات ميدانيًا. ويجب أن تتضمن لوحة التتبع الخاصة بكم، في حدها الأدنى، واجبات الكراء المستحقة والمحصلة والمقتطعة ضريبيًا، والتكاليف، والآجال القضائية، ونسخ المحررات المبلغة. ولا يضمن هذا الانضباط انعدام النزاعات، لكنه يحول دون بقاء مشكلة في الدار البيضاء أو فاس أو الناظور غير ملحوظة لعدة أشهر.
مقيم بالخارج؟ استشر محامياً في القانون العقاري عن بعد
بالفيديو أو الهاتف، مع إمكانية التوكيل دون تنقل
دليل المحامين المتخصصين في المغرب
يمكن لمحامٍ مختص مراجعة عقد الكراء أو الوكالة أو المعالجة الضريبية لمداخيل الإيجار، أو مباشرة مسطرة ضد شاغل انطلاقا من المغرب. وتتيح لك AvocatLib الاستشارة عن بُعد عبر الاتصال المرئي أو الهاتف والاتفاق على انتداب ملائم.
استشر محاميا عن بُعدالخطوات الأساسية لتأمين شراء عقارك في المغرب. الفحص المسبق، عقد البيع الابتدائي والعقد التوثيقي.
10 دقيقة قراءةالعقاراتحقوقك كمستأجر في المغرب: عقد الإيجار، الزيادة في الكراء، الإفراغ وسبل الطعن القانونية.
9 دقيقة قراءةالأسرةكل ما تحتاج معرفته عن إجراءات الطلاق في المغرب: أنواع الطلاق، الخطوات، الوثائق المطلوبة والآجال.
15 دقيقة قراءة