الارتفاق وحق المرور في المغرب 2026: الإنشاء والدعاوى والإجراءات والتكاليف

يخضع الارتفاق وحق المرور على عقار في المغرب أساسًا للقانون رقم 39-08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، الصادر بتنفيذه الظهير رقم 1-11-178 بتاريخ 22 نوفمبر 2011. وتُعرّف المادة 37 منه الارتفاق بأنه تكليف مقرر على عقار من أجل استعمال أو منفعة عقار آخر يملكه شخص آخر. ويُسمى العقار الذي يتحمل التكليف العقار المرتفق به، بينما يُسمى العقار المستفيد منه العقار المرتفق.

تميز المادة 38 من مدونة الحقوق العينية بين الارتفاقات الناشئة عن الوضعية الطبيعية للأماكن، والارتفاقات التي يفرضها القانون، وتلك المنشأة باتفاق المالكين. ويحدد هذا التمييز الاستراتيجية برمتها. فيمكن المطالبة بمرور ضروري لفك الحصار رغم رفض الجار، بينما يقتضي المرور لمجرد الملاءمة، من حيث الأصل، وجود سند أو اتفاق. ولذلك، لا تتحول عادة من عادات الجوار تلقائيًا إلى حق عيني.

بالنسبة إلى العقار المحفظ، يؤدي الرسم العقاري دورًا حاسمًا. وتنظم المادتان 62 و65 من ظهير 12 أغسطس 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري، على التوالي، حجية الرسم وإشهار الحقوق العينية. وعمليًا، قد لا يكون الارتفاق الاتفاقي غير المقيد لدى ANCFCC قابلًا للاحتجاج به في مواجهة المشتري اللاحق للعقار المرتفق به. لذلك، يجب التحقق من شهادة الملكية، وكذلك من التصاميم والتقييدات التكميلية.

بالنسبة إلى عقار ملك غير محفظ، يظل القانون رقم 39-08 واجب التطبيق، غير أن الإثبات يكون أكثر تعقيدًا. وتنظر المحكمة في العقود العدلية وتسلسل الملكية والشهادات المقبولة والمعاينات والتصاميم والحالة المادية للأماكن. ولا ينبغي الخلط بين الحيازة والسند غير القابل للمنازعة. وإذا كان العقار تابعًا للملك العام أو للدولة أو لجماعة ترابية، فقد ينعقد الاختصاص للقضاء الإداري.

تتناول المادة 40 وما يليها من مدونة الحقوق العينية، على الخصوص، القيود المرتبطة بالوضعية الطبيعية للأماكن. ويجب على مالك العقار المنخفض أن يتلقى المياه التي تنساب طبيعيًا من العقار المرتفع. غير أنه لا يجوز لمالك العقار المرتفع أن يزيد الجريان سوءًا بصورة مصطنعة، من خلال تجميع مياه السطح أو تغيير الانحدار أو توجيه قناة نحو جاره. ومن البديهي أن المياه العادمة لا تخضع للنظام نفسه المطبق على المياه الطبيعية.

يجب أن تستند قناة للصرف الصحي أو الري أو التزويد تمر عبر عقار الجار إلى أساس قانوني واضح. ويجب أن يحدد الاتفاق مسارها وقطرها وإمكانية الولوج لصيانتها وتوزيع تكاليف الإصلاح والمسؤولية في حال حدوث تسرب. وبالنسبة إلى العقار المحفظ، يجب أن يحترم هذا الاتفاق الشكل الذي تفرضه المادة 4 من مدونة الحقوق العينية، ثم يُقدم إلى ANCFCC. ويُعرض مجرد الترخيص الشفهي كلا المالكين لنزاع عند البيع.

بالنسبة إلى المطلات على عقار الجار، تميز مدونة الحقوق العينية بين المطل المواجه الذي يسمح بالنظر مباشرة إلى عقار الجار، والمطل المنحرف الذي يقتضي الانحناء أو إدارة الرأس. والمسافتان المعتمدتان تقليديًا في المدونة هما متران بالنسبة إلى المطل المواجه ومتر واحد بالنسبة إلى المطل المنحرف، مع مراعاة قواعد التعمير وخصائص الفتحة. وقد تخضع الفتحة التي لا تسمح إلا بمرور الضوء لتكييف مختلف.

تتعلق الملكية المشتركة أساسًا بالحيطان أو الأسيجة أو المنشآت الفاصلة بين عقارين. وهي تقتضي حقوقًا في الاستعمال، وكذلك المساهمة في النفقات الضرورية للمحافظة. وقبل تعلية حائط فاصل أو فتح ثقب فيه أو هدمه، يجب التحقق من وضعه القانوني من خلال الرسوم والتصميم العقاري والعلامات المادية. أما «حق وضع السلم»، فلا يجيز دخول عقار الجار بحرية؛ إذ يجب أن يقبل الجار الولوج المؤقت لإصلاح حائط أو أن يأذن به القاضي.

عند تعذر الاتفاق، تُرفع الدعوى العقارية أمام المحكمة الابتدائية التي يقع العقار في دائرتها، وفق قاعدة الاختصاص الترابي المنصوص عليها في المادة 28 من قانون المسطرة المدنية. ويطلب المدعي الإقرار بالارتفاق أو إسقاطه وتحديد المسار وتقييم التعويض عند الاقتضاء. ويجب أن يحدد المقال جميع المالكين تحديدًا صحيحًا. وقد يؤدي الخطأ المتعلق بالرسم أو الشياع أو صفة أحد الورثة إلى تأخير القضية.

يشمل الملف المفيد شهادة ملكية حديثة وعقد الاقتناء والتصميم العقاري والتصميم الطبوغرافي والصور المؤرخة ورخص التعمير والمراسلات المتبادلة. وبالنسبة إلى العقار غير المحفظ، تضاف العقود العدلية والشواهد الإدارية والعناصر المثبتة للحدود. ويمكن لمعاينة مفوض قضائي أن تثبت إغلاق بوابة أو أن المنفذ الذي يدعيه الخصم غير قابل للاستعمال ماديًا، من دون أن تحل محل التحليل التقني للمهندس المساح.

يمكن للمحكمة أن تأمر بإجراء خبرة استنادًا إلى المادة 55 وما يليها من قانون المسطرة المدنية. ويفحص الخبير حالة الحصار، ويبحث عن عدة مسارات، ويقيس المساحة التي تشغلها، ويقدر الضرر. ويجب على الأطراف حضور عمليات الخبرة أو الإنابة عنهم، وتسليم وثائقهم، وتقديم ملاحظات مكتوبة. وبعد إيداع التقرير، يمكنهم مناقشة خلاصاته وطلب خبرة تكميلية أو جديدة، غير أن القاضي لا يكون ملزمًا قانونًا برأي الخبير.

في حالة العرقلة المفاجئة لممر مستعمل فعليًا، يمكن اللجوء إلى رئيس المحكمة بصفته قاضيًا للمستعجلات استنادًا إلى المادتين 149 و152 من قانون المسطرة المدنية. ويهدف القضاء الاستعجالي إلى الأمر بتدبير مؤقت عند توافر الاستعجال، من دون البت نهائيًا في جوهر الحق. ولا ينبغي تقديمه على أنه وسيلة تلقائية للحصول على ارتفاق جديد. وإذا كان وجود الحق محل منازعة جدية، فستظل دعوى الموضوع ضرورية.

يمكن استئناف حكم المحكمة الابتدائية، عادة داخل ثلاثين يومًا من تاريخ تبليغه وفق المادة 134 من قانون المسطرة المدنية، مع مراعاة الطبيعة الدقيقة للقرار. ويمكن بعد ذلك الطعن بالنقض داخل الأجل القانوني، وهو عادة ثلاثون يومًا وفق المادة 358، غير أن محكمة النقض لا تعيد النظر في القياسات الميدانية. فهي تراقب التكييف القانوني والتعليل واحترام قواعد المسطرة.

قد يبرر زوال الحصار أو اجتماع العقارين في ملكية واحدة أو التنازل أو الاستحالة النهائية لممارسة الارتفاق انقضاءه وفق أحكام مدونة الحقوق العينية، ولا سيما المادة 69 منها. ويجب إثبات عدم الاستعمال بحذر؛ فلا يكفي الادعاء بأن أحدًا لم يمر مؤخرًا. وإذا كان الارتفاق مقيدًا في الرسم العقاري، فإن التشطيب عليه يقتضي عقدًا يقبله المحافظ أو قرارًا قضائيًا نهائيًا.

يمكن أن تستفيد أرض ملك غير محفظة من حق المرور. ولا يؤدي غياب الرسم العقاري إلى استبعاد تطبيق المادة 64 من مدونة الحقوق العينية، لكنه يصعب تحديد المالك والحدود. ويجب على المدعي الإدلاء برسم الملكية وعقود انتقال الملكية والشهادات المتاحة وتصميم طبوغرافي. ويمكن للشهادات أن تكمل الملف، من دون أن تعوض دائما وجود تسلسل متناقض للملكية أو تعذر تحديد موقع القطعة.

غالبا ما يتدخل القائد في الدواوير بصفته وسيطا. ويمكن لمحضر اجتماع أو شهادة بشأن وجود طريق قديم أو معاينة إدارية أن تنير المحكمة، غير أن السلطة المحلية لا تنشئ بمفردها ارتفاقا خاصا ونهائيا. ويجب تسوية الاتفاقات المبرمة شفويا أمام الشهود في شكل مطابق للمادة 4 من القانون رقم 39-08. كما يجب تجنب تقديم مسلك جماعي على أنه ملكية حصرية لأحد الخواص.

تخضع الأراضي الجماعية السلالية، على الخصوص، للقانون رقم 62-17 المتعلق بالوصاية الإدارية على الجماعات السلالية وتدبير أملاكها. ولا يجوز لذي حق أن يمنح، بمبادرة منفردة منه، ارتفاقا على أرض جماعية كما لو كان مالكا فرديا لها. ويجب تحديد الجماعة والأجهزة المختصة وسلطة الوصاية. وليست المحكمة المدنية مختصة بالضرورة للطعن في قرار إداري يتعلق بهذه الأرض.

عندما يكون مطلب التحفيظ جاريا، يجب الاطلاع على ملف ANCFCC وتصميم التحديد والتعرضات المودعة. ويجب التصريح بحق المرور المطالب به في الوقت المناسب حتى يبت في مآله قبل تأسيس الرسم العقاري. ويطهر التحفيظ الحقوق السابقة التي لم تتم المحافظة عليها بصورة قانونية وفق الشروط المنصوص عليها في ظهير 1913. لذلك، قد يؤدي انتظار انتهاء المسطرة إلى وضع المستفيد المزعوم في موقف إثباتي غير ملائم جدا.

يجب أخيرا التحقق من الوضع القانوني للطريق. فالطريق الجماعية والمسلك التابع للملك العام والطريق الجماعي والشريط المملوك لأحد الجيران لا تخضع للقواعد نفسها. ويجب مقارنة التصاميم العقارية والوثائق الجماعية والمعلومات الصادرة عن السلطة المحلية بالحالة المادية للأماكن. وقد يؤدي رفع دعوى أمام المحكمة المدنية ضد مالك لا يملك الطريق قانونا إلى عدم قبولها أو إلى الدفع بعدم الاختصاص.

يجيب المهندس المساح الطبوغرافي المعتمد عن السؤال المادي: أين تقع الحدود وما المسارات الممكنة تقنيا؟ ويجيب المحامي عن السؤال القانوني: ما الحق الذي يمكن التمسك به، وفي مواجهة من، وأمام أي محكمة؟ ومهمتاهما متكاملتان. فالتصميم الممتاز لا يصحح دعوى مرفوعة ضد الشخص الخطأ، كما أن المقال المحرر جيدا لا يثبت عدم وجود منفذ آخر.

قبل الاستشارة، يجب جمع العقود وشهادات الملكية والتصاميم العقارية والرخص والصور والرسائل والمحاضر ووثائق الإرث. ويساعد تسلسل زمني في صفحة واحدة على التمييز بين الوقائع المثبتة والروايات العائلية. وبالنسبة إلى المغربي المقيم بالخارج، يجب أن تحدد الوكالة بدقة التصرفات المأذون بها. وقد تعرقل وكالة عامة لم تتم المصادقة عليها كما ينبغي أو غير مترجمة عملية التوقيع أو الخبرة أو التمثيل أمام بعض الإدارات.

يتحقق المحامي من الاختصاص، ويعد الإنذار، ويختار بين القضاء الاستعجالي ودعوى الموضوع، ويطلب إسناد مهمة خبرة مفيدة، ثم يناقش تقريرها. كما يمكنه التفاوض بشأن ارتفاق محدود بدلا من خوض نزاع شامل. وعمليا، غالبا ما يحافظ اتفاق بشأن المسار، مقرون ببوابة وتعويض معقول، على قيمة العقارين بصورة أفضل من حكم مفروض بعد سنوات من النزاع.

يوصى خصوصا بالاستشارة المبكرة عندما يتعلق الممر برسم عقاري أو ملكية إرثية على الشياع أو أرض سلالية أو الملك العام أو مشروع بناء. ولا تضمن هذه الاستشارة أي نتيجة، لكنها تتيح استبعاد طلب موجه توجيها خاطئا وتقدير المخاطر ماليا. ويجب أن يطلب من المهني اتفاقية أتعاب وقائمة بالوثائق الناقصة وشرحا مكتوبا للخيارات الودية والقضائية.