مغاربة العالم: قوة اقتصادية تبحث عن حماية قانونية فعلية
لم يعد استثمار مغاربة العالم في المغرب مجرد شراء شقة للعطلة أو بناء منزل عائلي. خلال السنوات الأخيرة اتجه عدد متزايد من المغاربة المقيمين بالخارج نحو العقار السياحي، والمقاولات الصناعية، والخدمات الرقمية، والفلاحة، والطاقات المتجددة، والمشاريع التجارية الصغرى والمتوسطة. وتؤكد المعطيات المنشورة من طرف مكتب الصرف أن تحويلات المغاربة المقيمين بالخارج تجاوزت 115 مليار درهم خلال سنة 2023، ثم حافظت على مستوى مرتفع في 2024. نحن، إذن، أمام رافعة مالية وتنموية حقيقية وليست مجرد مدخرات أسرية.
في اليوم الوطني للمهاجر، الذي يصادف 10 غشت من كل سنة، يُقدَّم مغاربة العالم رسميا باعتبارهم شريكا أساسيا في التنمية. هذا صحيح. لكن الخطاب المتفائل يخفي أحيانا صعوبات يعرفها الممارسون جيدا: وثيقة ناقصة قد تعطل تقييد شراء عقار، وتحويل مالي لم يمر عبر القناة المناسبة قد يعقد إعادة تصدير ثمن البيع، ووكالة عامة صيغت باستخفاف قد تسمح بتفويت مال صاحبه دون رقابة كافية.
سبق أن استقبلنا مستثمرا يقيم في بلجيكا، عاد إلى الدار البيضاء لاقتناء محل تجاري. كان قد حوّل جزءا من الثمن إلى حساب قريب له، ودفع جزءا آخر نقدا، ثم اكتشف وجود حجز تحفظي على الرسم العقاري. لم تكن المشكلة في حقه في الاستثمار، بل في طريقة تنفيذ العملية. وهذه هي الخلاصة منذ البداية: القانون المغربي يمنح مغاربة العالم حقوقا وضمانات مهمة، لكنه لا يحمي من يهمل التوثيق والتحقق ومسار الأموال.
من هو المغربي المقيم بالخارج من الناحية القانونية؟
الجنسية المغربية والإقامة بالخارج مفهومان مختلفان
لا يوجد قانون واحد يجمع كل أحكام الوضع القانوني لمغاربة العالم. فالصفة تُبنى من خلال عدة نصوص: قانون الجنسية، ومدونة الضرائب، وتشريع الصرف، وقانون الشركات، ومدونة الأسرة، والاتفاقيات الدولية. أما القانون رقم 02.03 المتعلق بدخول وإقامة الأجانب بالمملكة والهجرة غير المشروعة، فهو يهم الأجانب أساسا، ولا يشكل التعريف العام للمغربي المقيم بالخارج.
المغربي الذي يعيش بصفة اعتيادية خارج المملكة يظل مغربيا ما دامت جنسيته قائمة، لكنه قد يُعامل بصفته غير مقيم لأغراض الصرف أو الضرائب. الجنسية تجيب عن سؤال الانتماء القانوني، بينما الإقامة الجبائية أو نظام الصرف يحددان أين تُصرح المداخيل وكيف تُحوّل الأموال.
تنظم المادة 19 من ظهير 6 شتنبر 1958 بمثابة قانون الجنسية المغربية حالات فقد الجنسية. لذلك فالحصول على جنسية أجنبية لا يؤدي تلقائيا إلى ضياع الجنسية المغربية؛ ولا يقع الفقد إلا وفق الشروط والمساطر القانونية، ومنها صدور المرسوم عند الاقتضاء.
يقال أحيانا إن المغرب لا يسمح مطلقا بالتخلي عن الجنسية. هذه صياغة غير دقيقة. القانون يتضمن حالات لفقد الجنسية أو الترخيص بالتخلي عنها، لكن التجنس في فرنسا أو إسبانيا أو كندا لا يُسقط الجنسية المغربية آليا. لذلك يحتفظ مزدوج الجنسية، ما دامت جنسيته المغربية قائمة، بحقوق المغربي في التملك والاستثمار والميراث، مع مراعاة القواعد الخاصة ببعض العقارات الفلاحية أو الأنشطة المنظمة.
أي جواز سفر يُستعمل عند شراء العقار؟
عمليا، يُستحسن تقديم البطاقة الوطنية الإلكترونية أو جواز السفر المغربي أمام الموثق والمحافظة العقارية، مع التصريح بباقي الجنسيات إذا طلبت الوثائق ذلك. عالجنا ملفا لمغربي فرنسي قدم جوازه الفرنسي وحده في وعد بالبيع، ثم ظهرت اختلافات بين اسمه في الوثيقة الأجنبية واسمه في رسم الإراثة المغربي. لم يفقد حقه في الشراء، لكن الملف توقف إلى حين إثبات تطابق الهوية.
إذن، ازدواج الجنسية لا يمنع الاستثمار في المغرب. الإشكال الحقيقي هو اتساق الاسم والحالة المدنية والعنوان ورقم الهوية في العقد والتحويل البنكي والتقييد العقاري. عند وجود اختلاف في كتابة الاسم بالحروف اللاتينية، ينبغي إعداد شهادة تطابق أو وثيقة قنصلية قبل التوقيع.
الإقامة الجبائية ليست هي الجنسية
تحدد المادة 23 من المدونة العامة للضرائب حالات اعتبار الشخص موطنا ضريبيا في المغرب، ولا سيما توفر مسكن دائم، أو مركز المصالح الاقتصادية، أو الإقامة بالمغرب لأكثر من 183 يوما خلال فترة 365 يوما. وقد تعدّل الاتفاقية الجبائية المبرمة مع بلد الإقامة النتيجة عند ازدواج الموطن، باستعمال معايير المسكن الدائم ومركز المصالح الحيوية والإقامة المعتادة والجنسية.
بعبارة واضحة: قد تكون مغربيا من حيث الجنسية، وغير مقيم من حيث الصرف، ومقيما ضريبيا في فرنسا أو بلجيكا. وهذه التفرقة أساسية لفهم النظام الضريبي للمستثمر من مغاربة العالم.
النظام الضريبي لاستثمار مغاربة العالم في المغرب
هل توجد إعفاءات ضريبية خاصة بكل مغربي مقيم بالخارج؟
لا تمنح صفة مغربي مقيم بالخارج إعفاء عاما من الضرائب. المستثمر يؤدي الضريبة بحسب طبيعة العملية: واجبات التسجيل عند شراء العقار، والضريبة على الدخل عند كراء ملك، والضريبة على الأرباح العقارية عند التفويت، أو الضريبة على الشركات إذا استثمر عن طريق شركة.
قد يستفيد المشروع من تحفيز مرتبط بالقطاع أو الجهة أو مبلغ الاستثمار أو عدد مناصب الشغل، لكن هذا امتياز للمشروع وليس إعفاء شخصيا بسبب الإقامة بالخارج. وهذه نقطة تُفهم خطأ كثيرا.
الضريبة على مداخيل الكراء
يخضع الدخل الناتج عن عقار موجود في المغرب للضريبة المغربية حتى لو كان المالك يعيش في الخارج. وتنظم المواد 61 وما يليها من المدونة العامة للضرائب تعريف الدخول العقارية، بينما تحدد المادة 73 الأسعار الخاصة المطبقة عليها.
في النظام المعمول به خلال السنوات الأخيرة، تطبق على الدخول العقارية الإجمالية أسعار تناسبية، من بينها 10% عندما يقل مبلغ الدخل العقاري الإجمالي السنوي عن 120 ألف درهم و15% ابتداء من هذا الحد، مع قواعد للاقتطاع من المنبع أو الأداء التلقائي بحسب صفة المكتري. غير أن قوانين المالية تعدل المدونة دوريا؛ لذلك يجب مراجعة نسخة المدونة الخاصة بسنة تحصيل الكراء، لا الاعتماد على منشور قديم يتحدث عن تخفيض جزافي أو اختيار لم يعد معمولا به بالطريقة نفسها.
مثلا، إذا كان مجموع الكراء الإجمالي السنوي 60 ألف درهم وكان سعر 10% هو الواجب التطبيق، تبلغ الضريبة 6 آلاف درهم، قبل بحث أي مقتضى خاص. وإذا كان المكتري شركة فقد تتحمل واجب الاقتطاع والتصريح. أما إذا كان شخصا ذاتيا لا يمسك محاسبة، فقد يقع الأداء التلقائي على المالك.
الاتفاقيات مع فرنسا وإسبانيا وبلجيكا وهولندا وإيطاليا ودول أخرى لا تعني أن الدخل يصبح معفى في المغرب. القاعدة المعتادة أن للدولة التي يوجد فيها العقار حق فرض الضريبة، ثم تمنع دولة الإقامة الازدواج بواسطة الإعفاء أو الخصم الضريبي. للحصول على تطبيق صحيح، يفيد الرجوع إلى محام في القانون الضريبي بالمغرب وإلى مستشار في دولة الإقامة.
واجبات التسجيل عند شراء عقار
تحدد المادة 133 من المدونة العامة للضرائب أسعار واجبات التسجيل. ويطبق، في حالات شائعة، سعر 4% على اقتناء المحلات المبنية المعدة للسكن أو التجارة، لكن أراضي البناء وبعض العمليات تخضع لأسعار أخرى قد تصل إلى 5% أو لنظم خاصة. لذلك لا يصح القول إن كل شراء عقاري يخضع دائما لـ4%.
تضاف إلى ذلك رسوم المحافظة العقارية، ومصاريف الشهادات والنسخ، وأتعاب الموثق والضريبة على القيمة المضافة المطبقة عليها، وربما أتعاب المحامي والسمسرة ومصاريف الرهن البنكي. بالنسبة إلى شقة محفظة ثمنها مليونا درهم، قد يتجاوز مجموع التسجيل والمحافظة والأتعاب والمصاريف 130 ألف درهم، بحسب طبيعة العقد والتمويل. اطلب من الموثق بيانا كتابيا مفصلا قبل تحويل الثمن.
الربح العقاري عند البيع
يخضع الربح الناتج عن تفويت عقار للضريبة على الدخل ضمن الأرباح العقارية، وفق المواد 61 و65 و73 من المدونة العامة للضرائب. السعر المرجعي الشائع هو 20% من الربح الصافي، مع حد أدنى يرتبط بثمن التفويت في الحالات التي يقررها القانون.
أما العبارة المتداولة بأن كل عقار يصبح معفى بعد الاحتفاظ به ست سنوات، فهي غير صحيحة. الإعفاء المنصوص عليه في المادة 63 يرتبط، خصوصا، بالسكن الرئيسي وشروط إشغاله ومدته، وليس بمجرد مرور الزمن على ملكية شقة استثمارية مؤجرة. ومنذ إدخال مسطرة الرأي المسبق في الضريبة على الربح العقاري، أصبح من الحكمة طلب تحديد الوضع الجبائي قبل إتمام البيع، بدل اكتشاف مطالبة إضافية بعد التوقيع.
شراء العقار في المغرب: الضمانات القانونية لمغاربة العالم
الكتابة والتوثيق ليسا مجرد إجراء شكلي
تنص المادة 489 من قانون الالتزامات والعقود على ضرورة إثبات بيع العقارات والحقوق العقارية كتابة في محرر ثابت التاريخ، وإلا كان البيع باطلا. كما تقضي المادة 4 من مدونة الحقوق العينية، الصادرة بالقانون رقم 39.08، بأن التصرفات الناقلة للملكية العقارية أو المنشئة للحقوق العينية تُحرر، تحت طائلة البطلان، في محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يحرره محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض، ما لم ينص قانون خاص على خلاف ذلك.
القاعدة العملية بسيطة: لا تدفع عربونا لشراء عقار بناء على وصل عادي أو محادثة عبر تطبيق هاتفي. يجب أن يكون الاتفاق مكتوبا، وأن يحدد العقار والثمن والأجل وشروط استرجاع المبالغ والجزاء عند الإخلال.
تنظم المواد 478 وما يليها من قانون الالتزامات والعقود عقد البيع، بما في ذلك التزامات البائع وضمان الاستحقاق والعيوب. وإذا كان العقار في طور الإنجاز، تطبق أحكام القانون رقم 44.00 المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز، كما عُدّل بالقانون رقم 107.12. وللتوضيح، القانون 107.12 لا ينظم مهنة الوكيل العقاري، بل عدّل نظام البيع في طور الإنجاز.
التحقق من الرسم العقاري
المحافظة العقارية هي نقطة البداية. فالفصل 62 من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري يمنح الرسم العقاري حجية قوية ونهائية بشأن الحقوق المقيدة، مع بقاء دعوى التعويض عن التدليس في الحالات التي يسمح بها القانون. لذلك يجب استخراج شهادة ملكية حديثة تكشف اسم المالك، والرهن، والحجز، والارتفاقات، والتقييدات الاحتياطية.
يمكن طلب بعض الخدمات عبر موقع الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، لكن التحقق المهني لا يقتصر على مشاهدة اسم المالك إلكترونيا. ينبغي مطابقة رقم الرسم مع التصميم، ومراجعة أصل التملك، ووضعية الضرائب، ورخص البناء والسكن، ونظام الملكية المشتركة، والديون المستحقة لاتحاد الملاك.
العقار غير المحفظ والملكية
الأراضي غير المحفظة، المعروفة في التداول باسم الملكية أو melkia، ليست عديمة القيمة القانونية، لكنها أعلى خطرا. قد يظهر وارث لم يوقع، أو جار يدعي حدودا مختلفة، أو مشتر سابق يحمل حجة أخرى. كما يصعب عادة تمويلها برهن بنكي.
بالنسبة إلى مستثمر يعيش في الخارج ولا يستطيع مراقبة الحيازة والنزاعات المحلية، ننصح بشدة بعدم اقتناء أرض غير محفظة قبل إنجاز دراسة سندات دقيقة وبدء التحفيظ. مسطرة التحفيظ قد تستغرق سنة إلى ثلاث سنوات أو أكثر عند التعرض، وليس لها سعر موحد بنسبة 1% إلى 3% كما يقال أحيانا؛ فالكلفة تتغير بحسب المساحة والقيمة والمسح والنزاع.
وعد البيع والعربون
يجب أن يتضمن وعد البيع وصف العقار، والثمن، وطريقة الأداء، وأجل العقد النهائي، وشرط الحصول على القرض، وشرط خلو الرسم من الرهون والحجوز، ومصير التسبيق، والقانون المختص. ويجب التمييز بين التسبيق على الثمن والعربون، لأن التكييف يغير آثار التراجع. وقد كرست محكمة النقض في قرارات متعددة ضرورة البحث في نية المتعاقدين وصياغة العقد، لا الاكتفاء بالاسم الذي أعطي للمبلغ.
في ملف عالجناه بمراكش، دفع مقيم في هولندا 200 ألف درهم لمشروع سياحي، وكان الوصل يحمل عبارة غامضة هي حجز نهائي. لم يتضمن شرطا باسترجاع المال إذا رفض البنك التمويل، ولم يكن الأداء مودعا في حساب مهني مؤمّن. احتاج النزاع إلى دعوى وخبرة ومراسلات دامت أشهرا. كان يمكن تفادي ذلك ببند واحد واضح قبل الدفع.
الشراء بالوكالة من الخارج
يمكن تحرير وكالة خاصة أمام القنصلية المغربية أو أمام موثق في بلد الإقامة، مع التصديق والترجمة المحلفة بحسب مصدر الوثيقة والاتفاقيات المعمول بها. يجب أن تحدد الوكالة العقار ورقم الرسم والثمن الأقصى وهوية المتعاقد وصلاحية الاقتراض والرهن إن كانت مطلوبة.
لا تمنح وكالة عامة تتضمن البيع للنفس أو للغير، وقبض الثمن، وفتح الحسابات، والتنازل عن الدعاوى دون حدود. الأفضل فصل وكالة الشراء عن وكالة إدارة الكراء. ويمكن الاستعانة بـموثق في الدار البيضاء للاستثمار العقاري، إلى جانب محام مستقل إذا كانت العملية معقدة.
العيوب الخفية والإخلاء
يفرض قانون الالتزامات والعقود على البائع ضمان الاستحقاق والعيوب التي تنقص قيمة المبيع أو تجعله غير صالح للاستعمال المقصود، ولا سيما المواد 532 وما يليها والمادة 549 وما يليها. غير أن آجال دعاوى العيوب قصيرة نسبيا، كما أن إثبات أن العيب كان سابقا للبيع يتطلب غالبا خبرة قضائية. لذلك عاين العقار بواسطة مهندس قبل العقد، خصوصا عند شراء فيلا أو محل صناعي.
عند النزاع، يكون الاختصاص المكاني في الدعاوى العقارية لمحكمة موقع العقار وفقا للمادة 28 من قانون المسطرة المدنية. ويستطيع المالك المقيم بالخارج تكليف محام في القانون العقاري بالدار البيضاء أو محام في القانون العقاري بأكادير بحسب موقع الملك.
تحويل الأموال وإعادة تصدير رأس المال
حساب الدرهم القابل للتحويل
أهم خطوة في تحويل أموال مغاربة العالم وفق القواعد القانونية المغربية هي استعمال القناة البنكية الموثقة. الحساب بالدرهم القابل للتحويل يُغذى أساسا بالعملات الأجنبية المحولة من الخارج أو بمبالغ يسمح نظام الصرف بإيداعها، ويتيح تنفيذ العمليات المقررة لفائدة غير المقيمين.
لا يعني ذلك أن فتح الحساب وحده يكفي. يجب أن يذكر التحويل غرضه، وأن يحتفظ المستثمر بإشعار التحويل، وشهادة البنك، وعقد الاستثمار، وجدول أداء الثمن، وشهادة الملكية أو وثائق الشركة. إذا دُفع الثمن من حساب عادي لأحد الأقارب، تصبح سلسلة الإثبات أضعف.
ضمان إعادة التحويل
تسمح تعليمات مكتب الصرف للمستثمر غير المقيم، عندما يكون الاستثمار ممولا بعملة أجنبية وفق المسار القانوني، بتحويل مداخيل الاستثمار وحصيلة التفويت أو التصفية وفق الشروط والوثائق المقررة. وتشمل المداخيل، بحسب طبيعة العملية، الأرباح الموزعة والكراء وفوائد قروض المساهمين وحصيلة البيع.
عند بيع عقار، تطلب المؤسسة البنكية عادة عقد الشراء الأصلي، وإثبات التمويل بالعملة، وعقد البيع الجديد، وشهادة أداء الضرائب، وشهادة الملكية والوثائق البنكية. قد تُنجز العملية في خمسة إلى خمسة عشر يوم عمل إذا كان الملف كاملا، لكنها قد تستغرق أطول إذا كانت الأموال الأصلية قديمة أو موزعة بين عدة حسابات.
احتفظ بأرشيف الاستثمار طوال مدة الملكية وبعد البيع: كشوف الحساب، وإشعارات SWIFT، وعقود الصرف، ووصولات الضرائب والعقود. ضياع الإثبات بعد عشر سنوات قد يكون أغلى من ضياع العقد نفسه.
الإطار العام لمراقبة الصرف قديم ومتعدد النصوص، وتفصله التعليمة العامة لعمليات الصرف التي يصدرها مكتب الصرف ويحيّنها بانتظام. لا ينبغي نقل مبلغ نقدي عبر الحدود أو إجراء مقاصة غير مصرح بها اعتمادا على أرقام متداولة في الإنترنت؛ فالسقوف تختلف بحسب صفة مقيم أو غير مقيم وطبيعة العملية.
تأسيس شركة في المغرب بالنسبة إلى مغربي مقيم بالخارج
اختيار الشكل القانوني
الشكل الأكثر استعمالا هو الشركة ذات المسؤولية المحدودة، الخاضعة للقانون رقم 5.96. ويمكن تأسيسها من شريك واحد في صورة شركة ذات مسؤولية محدودة بشريك وحيد. أما الشركة المساهمة فتخضع للقانون رقم 17.95، وتناسب المشاريع التي تحتاج هيكلة وحكامة وتمويلا أكبر. كما أُدخلت شركة المساهمة المبسطة إلى التشريع المغربي ضمن إصلاحات قانون الشركات.
لا يوجد حاليا حد أدنى عام مرتفع لرأسمال الشركة ذات المسؤولية المحدودة؛ إذ يحدد الشركاء الرأسمال في النظام الأساسي بعد إلغاء الحد الأدنى القديم بموجب القانون رقم 24.10. لذلك يمكن نظريا تحديد مبلغ رمزي، لكن رأسمالا بدرهم واحد لا يقنع بنكا ولا موردا ولا مالك محل. قانونيا جائز لا يعني اقتصاديا مفيدا.
المسطرة عبر المركز الجهوي للاستثمار
تمر العملية عادة عبر شهادة الاسم التجاري، وإعداد النظام الأساسي، وتحديد المقر، وإيداع الرأسمال عندما يكون الإيداع واجبا، والتسجيل الضريبي، والقيد في السجل التجاري، والنشر القانوني والتصريح بالمستفيد الفعلي. ويضطلع المركز الجهوي للاستثمار والشباك الإلكتروني بدور تجميع الإجراءات.
يمكن للمغربي المقيم بالخارج الإنجاز بواسطة وكالة خاصة مصادق عليها قنصليا. في الملفات البسيطة قد يتم التأسيس خلال ثلاثة إلى عشرة أيام عمل بعد اكتمال الوثائق، لا خلال 24 ساعة دائما. وفي الدار البيضاء أو طنجة قد تظهر مهلة إضافية مرتبطة بالمقر أو البنك أو السجل التجاري. الكلفة المهنية والإدارية لشركة بسيطة تتراوح غالبا بين 4 آلاف و10 آلاف درهم، من دون الرأسمال أو كراء المقر.
يمكن الاستعانة بـمحام لتأسيس شركة في المغرب، أو بـمحام في قانون الأعمال بطنجة للمشاريع الصناعية واللوجستيكية في الشمال.
المساهمة الأجنبية وتوزيع الأرباح
يجب إدخال مساهمة الشريك غير المقيم عبر البنك وتوثيقها كاستثمار بالعملة الأجنبية. وإذا قدم الشريك قرض حساب جار للشركة، فينبغي صياغة اتفاقية واحترام قواعد الصرف والضرائب وأسعار الفائدة.
تخضع أرباح الشركة للضريبة على الشركات وفق المادة 19 من المدونة العامة للضرائب والأسعار الانتقالية التي أدخلها قانون المالية. أما توزيعات الأرباح لغير المقيم فتخضع للاقتطاع من المنبع وفق المادة 73، مع انخفاض تدريجي للسعر بالنسبة إلى أرباح السنوات المشمولة بالإصلاح، بينما قد تبقى بعض الأرباح السابقة خاضعة لسعر 15%. وقد تخفض الاتفاقية الجبائية السعر إذا تحققت شروطها وقدمت شهادة الإقامة.
ميثاق الاستثمار الجديد: ماذا يقدم لمغاربة العالم؟
صدر القانون الإطار رقم 03.22 بمثابة ميثاق الاستثمار بتنفيذه الظهير رقم 1.22.76 بتاريخ 9 دجنبر 2022، وتلاه المرسوم رقم 2.23.1 المتعلق بتفعيل نظام الدعم الأساسي ونظام دعم المشاريع ذات الطابع الاستراتيجي. لذلك فالتسمية الأدق ليست قانون استثمار خاصا بمغاربة العالم، بل إطار عام يستفيدون منه على قدم المساواة متى استوفى المشروع الشروط.
يرتكز الميثاق على تشجيع الاستثمار المنتج، وتقليص الفوارق المجالية، وتوجيه الاستثمار نحو القطاعات ذات الأولوية، ورفع حصة الاستثمار الخاص، ودعم التشغيل والتنمية المستدامة. ويمكن أن تجمع منحة المشروع المشتركة، في الحدود والشروط التنظيمية، بين منحة مرتبطة بالتشغيل والاستدامة والاندماج المحلي، ومنحة ترابية ومنحة قطاعية.
لا يحصل كل من يفتح مقهى أو يشتري شقة للكراء على منحة تلقائية. يلزم إيداع ملف استثماري، وتحقيق معايير المبلغ ومناصب الشغل والقطاع والموقع، وتوقيع اتفاقية عند الاقتضاء. كما أن الميثاق لا يمنح كل مستثمر حق اللجوء مباشرة إلى التحكيم الدولي؛ فهذا الحق يحتاج اتفاقية استثمار دولية أو شرط تحكيم صحيح أو نصا خاصا.
أما صندوق محمد السادس للاستثمار فقد أُحدث بالقانون رقم 76.20، وليس بالقانون رقم 45.21. دوره تعبئة التمويل والمشاركة عبر صناديق قطاعية، ولا يعمل كشباك يمنح قرضا شخصيا لكل مغربي بالخارج.
حماية الممتلكات عند الوفاة: الإرث والهبة والوصية
أي قانون يطبق على تركة المغربي المقيم بالخارج؟
تنص المادة 2 من مدونة الأسرة، الصادرة بالقانون رقم 70.03 والمنفذة بالظهير رقم 1.04.22 بتاريخ 3 فبراير 2004، على نطاق تطبيق المدونة على المغاربة، ولو كانوا حاملين لجنسية أخرى، مع الاستثناءات التي تقررها المادة، ومنها الأحكام الخاصة بالمغاربة اليهود.
بالنسبة إلى المغربي المسلم، تطبق قواعد الإرث الشرعي على الأموال الموجودة بالمغرب وفق مدونة الأسرة وقواعد القانون الدولي الخاص المغربي. أما اللائحة الأوروبية رقم 650/2012 فقد تسمح داخل الاتحاد الأوروبي باختيار قانون الجنسية في بعض الحالات، لكنها لا تُلزم تلقائيا المحافظة العقارية أو المحاكم المغربية. يجب تنسيق التخطيط بين مهني في دولة الإقامة ومحام في الميراث بالمغرب.
الوصية ليست حرة بلا حدود
الوصية في القانون المغربي جائزة في حدود الثلث من صافي التركة بعد الحقوق والديون، ولا وصية لوارث إلا إذا أجازها بقية الورثة وفق الشروط القانونية. لذلك لا يستطيع الشخص ببساطة كتابة وصية يمنح بها كل عقاراته لابن واحد ويحرم بقية الورثة.
يمكن التفكير في الهبة في حياة المالك، أو القسمة، أو إنشاء شركة مدنية عقارية. لكن الشركة لا تلغي قواعد الإرث؛ فالذي ينتقل إلى الورثة هو الحصص بدل العقار مباشرة. ميزتها أنها قد تنظم الإدارة والتصويت والتفويت، بشرط صياغة نظام أساسي محكم وألا تكون العملية صورية أو مقصودا بها الإضرار بحقوق الغير.
شهدنا شقة في الدار البيضاء بقيت في الشياع نحو خمسة عشر عاما، لأن بعض الورثة في المغرب وآخرين في كندا وفرنسا، ولأن أحدهم توفي قبل إتمام رسم الإراثة الأول. تضاعف عدد أصحاب الحقوق وتعطلت عملية البيع. التخطيط المبكر أقل كلفة بكثير من دعوى القسمة والتصفية بعد تراكم الإراثات.
المنازعات: كيف يدافع مغربي العالم عن حقوقه دون الحضور؟
المحاكم المختصة
تقرر المادة 27 من قانون المسطرة المدنية، كقاعدة عامة، اختصاص محكمة موطن المدعى عليه، بينما تجعل المادة 28 الدعاوى العقارية أمام محكمة موقع العقار. وتختص المحاكم التجارية، بموجب المادة 5 من القانون رقم 53.95، بالمنازعات التجارية المحددة فيها، ومنها النزاعات بين التجار المرتبطة بأعمالهم التجارية وبعض نزاعات الشركات والأصول التجارية.
يمكن للمحامي تمثيل المغربي المقيم بالخارج بموجب وكالة التقاضي، ولا تُطلب حضوره الشخصي عادة إلا إذا أمرت المحكمة بإجراء بحث أو استجواب أو كان حضوره لازما لإجراء معين. أما البيع أو القسمة أو الصلح المتضمن تفويتا فيحتاج وكالة خاصة دقيقة.
الاحتيال العقاري
يعاقب الفصل 540 من القانون الجنائي على النصب عندما يستعمل الفاعل وسائل احتيالية لحمل الضحية على تسليم مال أو منفعة. لكن عدم تنفيذ عقد بيع لا يصبح تلقائيا جريمة نصب؛ فقد تعتبره النيابة العامة نزاعا مدنيا إذا غابت المناورات الاحتيالية السابقة على تسليم المال.
عند اكتشاف بيع من شخص لا يملك، أو وثائق مزورة، أو مشروع وهمي، يجب جمع التحويلات والإعلانات والمراسلات وتقديم شكاية مدعمة، مع اتخاذ إجراءات مدنية كالحجز التحفظي أو التقييد الاحتياطي. وفي مراكش يمكن الرجوع إلى محام في نزاع عقاري بمراكش قبل أن تختفي الأموال أو تُفوت الممتلكات.
التحكيم والوساطة
أصبح التحكيم والوساطة الاتفاقية منظمين بالقانون رقم 95.17، الذي عوض المقتضيات السابقة المدرجة بالقانون رقم 05.08. يفيد التحكيم في المشاريع الكبيرة والعقود بين الشركات، لكنه ليس دائما أسرع أو أرخص في نزاع حول شقة سكنية. يجب تحديد المؤسسة والقواعد والمقر واللغة والقانون الواجب التطبيق وكيفية توزيع المصاريف.
عمليا، قد يستغرق ملف مدني بسيط بين ستة وثمانية عشر شهرا في المرحلة الابتدائية، وقد يمتد سنوات إذا شمل خبرة واستئنافا ونقضا وتنفيذا. وتتراوح أتعاب الدفاع في نزاع عقاري متوسط بين 10 آلاف و50 ألف درهم أو أكثر بحسب القيمة والخبرة وتعدد الإجراءات. اتفق كتابيا على الأتعاب وما إذا كانت تشمل الاستئناف والتنفيذ.
قائمة عملية قبل استثمار مغربي العالم في المغرب
- حدد صفتك القانونية: هل أنت غير مقيم من منظور الصرف؟ وأين يوجد موطنك الضريبي؟
- افتح حسابا بالدرهم القابل للتحويل قبل تحويل أول دفعة، لا بعد شراء العقار.
- تحقق من الرسم العقاري والشهادة الحديثة والرهون والحجوز والتقييدات الاحتياطية.
- راجع الوضعية التعميرية: تصميم التهيئة، ورخصة البناء، ورخصة السكن أو شهادة المطابقة.
- افحص هوية البائع وأهليته ونظامه الزوجي ووكالته إذا كان ممثلا.
- وقع وعدا موثقا يتضمن شروط التمويل واسترجاع المبالغ وآجال العقد النهائي.
- لا تدفع نقدا ولا تحول الثمن إلى حساب وسيط أو قريب بلا سند.
- استعمل وكالة خاصة محدودة في الموضوع والمدة والصلاحيات.
- احسب الضرائب والكلفة الإجمالية قبل الالتزام، بما فيها رسوم الرهن والسمسرة والمحافظة.
- خطط للإدارة والإرث منذ البداية، خصوصا إذا كان الورثة موزعين بين عدة دول.
العلامات الحمراء واضحة: بائع يرفض تقديم شهادة ملكية، منعش يطلب تحويل المال إلى حساب شخصي، عقار غير محفظ يُعرض بثمن منخفض بصورة غير طبيعية، أو قريب يطلب وكالة بيضاء بدعوى تسهيل الإجراءات. لا تثق في الوعود الشفوية مهما كانت القرابة.
للمراجعة المستقلة يمكن التواصل مع محام متخصص في قضايا مغاربة العالم بالرباط. كما تقدم مؤسسة الحسن الثاني للمغاربة المقيمين بالخارج خدمات توجيه ومواكبة في حدود اختصاصها، غير أن القنصلية لا تعوض المحامي أو الموثق ولا تضمن سلامة مشروع خاص.
الخلاصة: الحق في الاستثمار يحتاج إلى منهج
يوفر القانون المغربي لمغاربة العالم إمكان التملك، وتأسيس الشركات، وتحويل رأس المال والمداخيل المستوفية لشروط الصرف، والاستفادة من آليات ميثاق الاستثمار، واللجوء إلى القضاء أو التحكيم. لكن الحماية القانونية لا تعمل تلقائيا.
القاعدة الذهبية هي توثيق ثلاثة أمور: مصدر المال، وصحة الحق محل الاستثمار، وسلطة كل شخص يتصرف نيابة عنك. افتح الحساب المناسب قبل التحويل، ولا تشتر عقارا قبل فحص الرسم والتعمير، ولا تؤسس شركة بنظام أساسي منسوخ، ولا تؤجل معالجة الإرث إلى ما بعد الوفاة.
مغاربة العالم رافعة للتنمية بالفعل، لكنهم ليسوا مطالبين بالمغامرة بمدخرات سنوات لإثبات ارتباطهم ببلدهم. استثمروا، نعم، ولكن بعقد واضح، وتحويل قابل للإثبات، ومهني مستقل يحمي مصالحكم.
