ستتعرف على كيفية التحقق من الرسم العقاري، والتوقيع بموجب وكالة، وتحويل الأموال بصورة قانونية، وتقييد العقار باسمك دون كثرة التنقلات.
Hicham Ouazzani
محرر قانوني — القانون الجنائي
مقيم بالخارج؟ استشر محامياً في القانون العقاري عن بعد
بالفيديو أو الهاتف، مع إمكانية التوكيل دون تنقل
يظل شراء عقار في المغرب من الخارج عملية خاضعة للقانون المغربي، حتى إن وقّعتم الوكالة في باريس أو بروكسيل أو مدريد أو مونتريال وموّلتم الشراء باليورو. ويترتب على موقع العقار تطبيق القواعد المغربية المتعلقة بالملكية وشكل العقد والتقييد العقاري. لذلك، لا تعفيكم صفتكم كمغاربة مقيمين بالخارج من إجراء التحققات لدى ANCFCC ولا من أداء واجبات التسجيل، وإنما تؤثر أساساً في كيفية التوقيع وتحويل الأموال والاحتفاظ بإثبات مصدرها بالعملات الأجنبية.
بالنسبة إلى العقار المحفظ، يُعد ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري، الذي عُدّل بصورة جوهرية بالقانون رقم 14-07، النص الأساسي. وتنظم الفصول 65 و66 منه إشهار الحقوق العينية والاحتجاج بالتقييدات. وعملياً، لا يوفر لكم اتفاق موقع لكنه غير مقيد الحماية نفسها التي يوفرها تقييد الشراء في الرسم العقاري. ولا ينشئ الفصل 62 مسطرة تعرض استعجالية، بل يكرس أساساً الصفة النهائية للرسم العقاري وقوته الإثباتية. وفي حالة نشوء نزاع بعد التحفيظ، غالباً ما يكون التقييد الاحتياطي المنصوص عليه، خصوصاً في الفصول 85 وما يليها، الآلية التحفظية المناسبة.
يتوقف شكل البيع أيضاً على القانون رقم 39-08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية. إذ يوجب الفصل 4 منه، تحت طائلة البطلان، أن تُحرر التصرفات الناقلة للملكية العقارية في محرر رسمي أو في محرر ثابت التاريخ يحرره محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض، ما لم ينص قانون خاص على خلاف ذلك. وعملياً، تتم الغالبية العظمى من عمليات شراء العقارات المحفظة عن طريق موثق خاضع للقانون رقم 32-09. ويتسلم الموثق الأموال وينجز الإجراءات الجبائية ثم يودع العقد لدى المحافظة العقارية.
إذا كنتم تشترون عقاراً على التصميم، فإن الفصول 618-1 وما يليها من قانون الالتزامات والعقود، التي أُدرجت بموجب القانون رقم 44-00 ثم عُدلت بالقانون رقم 107-12، تؤطر بيع العقار في طور الإنجاز. وبالنسبة إلى شقة خاضعة للملكية المشتركة، يجب أيضاً فحص القانون رقم 18-00، كما تم تعديله بالقانون رقم 106-12، ونظام الملكية المشتركة والتحملات غير المؤداة. ولا تحل الاتفاقيات الجبائية المبرمة، ولا سيما مع فرنسا أو بلجيكا، محل هذه القواعد، إذ تهدف أساساً إلى توزيع حق فرض الضريبة على المداخيل والأرباح العقارية.
يمكن، من الناحية القانونية، إنجاز شراء عقار في المغرب بالكامل تقريباً عن بُعد. إذ يستطيع محاميكم التحقق من البائع وطلب الوثائق العقارية وتحليل الوعد بالبيع ومساعدتكم عبر الاتصال المرئي. كما يمكن للموثق إعداد العقد وتلقي تحويل بنكي وإيداع الملف لدى ANCFCC. وأخيراً، يمكن لوكيل يحمل وكالة خاصة توقيع الوعد بالبيع ثم العقد النهائي. لذلك، لا يكون حضوركم في المغرب إلزامياً بصورة منهجية، شريطة أن يقبل المهني المكلف بتلقي العقد شكل الوكالة مسبقاً.
تتمثل الخطوة الأولى في الحصول من البائع على الرقم الكامل للرسم العقاري، بما في ذلك بيان المحافظة العقارية المختصة. فلا يكفي مجرد عنوان أو صورة لواجهة المبنى أو رقم الشقة. وباستخدام هذه المراجع، يطلب محاميكم أو موثقكم شهادة ملكية حديثة ويتحقق من التقييدات. وتتيح بعض الخدمات الإلكترونية التابعة لـ ANCFCC حالياً طلب وثائق أو التحقق منها عن بُعد. وعندما يتعذر الأداء الإلكتروني أو التحقق من الهوية من الخارج، يتولى المهني الموجود في المغرب إنجاز الإجراء لحسابكم.
يُطلب حضوركم عادةً أمام القنصلية عندما تصادق على توقيعكم أو تتلقى وكالة قنصلية. وقد يكون حضوركم ضرورياً أيضاً لدى بنك يرفض فتح حساب لمغاربة العالم عن بُعد، ولا سيما امتثالاً لإجراءات التحقق من الهوية ومكافحة غسل الأموال. غير أن بعض البنوك المغربية تتوفر على تمثيليات في فرنسا وبلجيكا وهولندا وإسبانيا وإيطاليا أو كندا. اطلبوا تأكيداً كتابياً قبل تنظيم أي تنقل، لأن الممارسات تختلف بحسب البنك والقنصلية ومستوى المخاطر المرتبط بالملف.
انتبهوا إلى الفرق بين التمثيل القانوني والمساعدة المادية البسيطة. فيمكن لقريب أن يسحب وثيقة أو يودع ملفاً إذا كان يتوفر على الصلاحية اللازمة، لكن لا يجوز له أن يختار العقار بمفرده أو يعدل الثمن أو يتسلم الأموال دون تحديد دقيق للصلاحيات. وتخضع الوكالة للفصول 879 وما يليها من قانون الالتزامات والعقود. ويجب أن تحدد وكالة الشراء العقار، وأن تعين حداً أقصى للثمن، وأن تحدد حساب الأداء، وأن تمنع أي إنابة غير مأذون بها، وأن تنتهي بعد تقييد الشراء.
استشارة عن بعد
ملفات موثقة، أعضاء في هيئات المحامين بالمغرب — اتصل بهم أو راسلهم مباشرة من ملفهم
محامون بهيئة المحامين بالناظور، نتدخل في المادة المدنية والأسرية والعقارية والتجارية والجنائية والإدارية، وكذا في طرق الطعن وتنفيذ المقررات القضائية والمساطر المتعلقة بالأحكام الأجنبية.
محامٍ مسجل بجدول هيئة المحامين بالناظور، أمارس المهنة أساساً في مجالات قانون الأعمال والقانون الجنائي وقانون الأسرة والقانون العقاري والقانون التجاري. استناداً إلى خبرة اكتسبتها خلال سنوات عديدة من الممارسة المهنية، أتولى تقديم الاستشارة والمؤازرة وتمثيل موكلي أمام المحاكم المختصة، وكذا معالجة مختلف الإشكاليات القانونية المندرجة ضمن مجالات تخصصي.
محامٍ بهيئة المحامين بالدار البيضاء، يدير Jad Berrada مكتب JB Law Firm، وهو مكتب مخصص للاستشارة القانونية الاستراتيجية في قانون الأعمال. منذ خمس سنوات، يواكب الشركات والمستثمرين والأفراد في تأمين عملياتهم، والمطابقة مع القانون، وتدبير نزاعاتهم، استشارةً وتقاضياً. وهو يتحدث ثلاث لغات (الفرنسية والعربية والإنجليزية)، ويقدّم استشاراته عبر المحادثة المرئية. تشمل ممارسته قانون الأعمال بمعناه الواسع: قانون الشركات، وقانون العقود، والقانون الاجتماعي، وقانون حماية المستهلك، والقانون العقاري، وقانون المسؤولية، والقانون الجنائي للأعمال. كما يتدخل في مجال التحكيم والوساطة، مفضّلاً كلما كان ذلك ممكناً الوسائل البديلة لحل النزاعات. مؤلف عدة كتب مخصصة لممارسة قانون الأعمال — من بينها «الكفاءات الخمسون التي يجب أن يتوفر عليها محامي الأعمال الخاص بكم» و«تقنيات القراءة والتحليل القانوني» — يدافع عن اقتناع راسخ: إن الكفاءات والاستراتيجية، أكثر من مجرد معرفة النصوص، هي ما يجعل موكليه يكسبون. وتوجّه مواكبته الصرامة والواقعية وفهم الرهانات التجارية. يتدخل المكتب كذلك في قانون الشغل (العقود، والنزاعات الشغلية، لفائدة الأجراء كما المشغّلين)، وفي النزاعات التجارية واستيفاء الديون، وفي الملكية الفكرية والصناعية (العلامات، وبراءات الاختراع، والتقليد)، وفي القانون العقاري والإيجارات التجارية، وكذلك أمام المحاكم الإدارية.
يتمثل الحل الأكثر أماناً في إرسال مشروع الوكالة إلى الموثق المغربي قبل أي توقيع. ويتحقق الموثق من أن الوكالة تتضمن الصلاحيات اللازمة لتوقيع الوعد بالبيع وأداء الثمن وقبول الشروط وتوقيع العقد النهائي وإنجاز التقييد. ويجب أن تكون الوكالة خاصة لا عامة أبداً. كما يجب أن تتضمن الهوية الكاملة للوكيل، ورقم الرسم العقاري، وعنوان العقار، والثمن أو حده الأقصى، وطريقة الأداء، ومدة محدودة. ويؤدي إدراج شرط يمنع الوكيل من البيع أو الرهن أو إنابة الغير إلى تقليص المخاطر أكثر.
دخلت اتفاقية لاهاي المؤرخة في 5 أكتوبر 1961، الملغية لشرط التصديق على الوثائق العمومية الأجنبية، حيز التطبيق في المغرب منذ 14 غشت 2016، وليس منذ سنة 2024. ولذلك، يمكن من حيث المبدأ إخضاع وكالة يتلقاها موثق في دولة طرف أيضاً للأبوستيل من طرف السلطة المختصة في تلك الدولة. ويثبت الأبوستيل مصدر الوثيقة والتوقيع والخاتم، لكنه لا يصادق على مضمونها ولا على نطاق الصلاحيات. ولا يزال بعض الموثقين المغاربة يطلبون ترجمة دقيقة أو يفضلون وكالة محررة مباشرة لدى القنصلية.
يتمثل الخيار الآخر في التوقيع أمام القنصلية العامة للمغرب التي يقع محل إقامتكم ضمن دائرتها. ويمكن لقنصليات باريس وأورلي وليون وبروكسيل ومدريد وبرشلونة وروما وميلانو وأمستردام ودوسلدورف أو مونتريال تقديم المعلومات بشأن إجراءاتها الخاصة. وغالباً ما يُشترط حجز موعد والحضور الشخصي، مع الإدلاء بجواز السفر المغربي أو البطاقة الوطنية للتعريف الإلكترونية وإثبات الإقامة ومشروع الوكالة. وتتراوح الآجال الملاحظة بين بضعة أيام وأربعة أو ستة أسابيع خلال فترات الضغط. وتقبل بعض المراكز إجراءات بريدية محدودة، لكن لا ينبغي افتراض ذلك أبداً دون تأكيد.
قد تتطلب الوثيقة المحررة حصراً بالفرنسية أو الهولندية أو الألمانية أو الإيطالية أو الإسبانية ترجمة إلى العربية ينجزها ترجمان محلف معتمد في المغرب. وتستغرق العملية عموماً من يومين إلى خمسة أيام عمل، وتكلف نحو 900 إلى 2 200 MAD، أي ما بين 80 و200 يورو، بحسب حجم الوثيقة. وتختلف الرسوم القنصلية بحسب الوثيقة والمركز؛ ومع تكاليف الإعداد والمصادقة والإرسال الآمن والنسخ، ينبغي غالباً توقع مبلغ يتراوح بين 300 و1 100 MAD، أي ما بين 27 و100 يورو. لا ترسلوا النسخة الأصلية أبداً قبل أن يصادق الموثق المغربي على شكلها.
لا تؤدوا أي تسبيق قبل الحصول على شهادة ملكية حديثة. ويجب مطابقة هذه الوثيقة مع البطاقة الوطنية للتعريف الإلكترونية للبائع ومشروع العقد. وهي تبين المالك المقيد ووصف العقار ومشتملاته والحصص المحتملة والتحملات المشهرة. ويجب أن يشمل التحقق البحث عن رهن بنكي أو حجز أو تقييد احتياطي أو حق انتفاع أو ارتفاق أو عقد كراء مقيد أو قيد يؤثر في البيع. وتبلغ تكلفة الشهادة عموماً بضع مئات من الدراهم بحسب الخدمة المطلوبة، أي نحو 150 إلى 300 MAD أو ما بين 14 و27 يورو.
لا تعدو الشهادة أن تكون صورة للوضع في تاريخ محدد. ويجب على المحامي أيضاً فحص أصل الملكية والعقود السابقة المفيدة والتصميم العقاري والوضعية التعميرية والهوية الحقيقية للبائع. وبالنسبة إلى شقة، يجب طلب نظام الملكية المشتركة والبيان الوصفي للتقسيم والمحاضر الحديثة لاتحاد الملاك وبيان التحملات. وبالنسبة إلى منزل، تحققوا من رخصة البناء ورخصة السكن أو شهادة المطابقة. وقد تؤدي إضافة بناء فوق سطح دون ترخيص إلى جعل إعادة البيع أو الحصول على تمويل بنكي أمراً بالغ الصعوبة.
لا تستفيد الأرض الملك غير المحفظة من الأمان الذي يوفره رسم عقاري نهائي. وفي هذه الحالة، تثبت الملكية برسوم عدلية وحيازة وغيرها من وسائل الإثبات التي قد تكون محل منازعة. وتُعد هذه المخاطر جدية بالنسبة إلى مغربي مقيم بالخارج وغائب عن المغرب، ومنها حدود غير مؤكدة أو ورثة غير محددين أو بيع مزدوج أو مسطرة تحفيظ فتحها الغير. وقد يكون الشراء ممكناً من الناحية القانونية، لكنه يتطلب تدقيقاً معززاً وأحياناً تحفيظاً مسبقاً. ولا تعوض عبارة «تملك العائلة هذه الأرض منذ الأزل» لا تحديد الحدود ولا تحليل تسلسل الملكية.
يختلف الشياع عن ذلك. فقد يكون للعقار رسم عقاري صحيح تماماً مع كونه مملوكاً لعدة أشخاص، غالباً ما يكونون ورثة. ويجب تحديد كل حصة على الشياع وتفويت جميع الحقوق اللازمة بصورة صحيحة. فإذا ادعى شخص واحد بيع العقار بكامله دون وكالة من الباقين، فلا يمكنه عادةً نقل سوى حقوقه الخاصة. أما الأراضي الجماعية السلالية فتخضع للقوانين رقم 62-17 ورقم 63-17 ورقم 64-17 ولنظام خاص. فلا تتعاملوا معها أبداً باعتبارها أرضاً خاصة عادية.
تبدأ المسطرة بعرض أو اتفاق مبدئي، لكن أول وثيقة ملزمة فعلياً تكون غالباً الوعد بالبيع. ويفرض الفصل 489 من قانون الالتزامات والعقود محرراً ثابت التاريخ للبيوع العقارية الداخلة في نطاقه، بينما يعزز الفصل 4 من مدونة الحقوق العينية متطلبات الشكل. ويجب أن يصف الوعد بالبيع العقار دون أي غموض، وأن يحدد الثمن، وأن يبين المنقولات التي قد تكون مشمولة، وأن يوضح ما إذا كان المبلغ المؤدى عربوناً أو تسبيقاً أو مبلغاً مودعاً في حساب وديعة. فهذه المصطلحات لا تترتب عليها النتائج نفسها في حالة فشل العملية.
أدرجوا شروطاً واقفة ملائمة، منها الحصول على القرض، وتقديم شهادة ملكية خالية من أي تحمل غير مصرح به، ورفع الرهن، وسلامة الوضعية التعميرية، وتطهير أي حق محتمل في الشفعة، والإدلاء بوكالات جميع البائعين. ويجب تحويل المبلغ المودع إلى حساب الودائع الخاص بالموثق، لا تسليمه نقداً إلى الوسيط أو البائع. كما يجب أن يحدد الوعد بالبيع أجلاً نهائياً وأن يوضح بدقة مآل المبلغ المودع إذا تخلف أحد الشروط. ومن الخارج، يجب أن تتوصلوا بكل نسخة وأن توافقوا عليها كتابةً قبل توقيع الوكيل.
قبل إبرام العقد النهائي، يجمع الموثق الوثائق ويتحقق من الوضعية الجبائية اللازمة للعملية ويطلب تحويل الأموال ويهيئ إجراءات رفع اليد إذا كان هناك بنك مقيد. وفي يوم التوقيع، يقدم وكيلكم النسخة الأصلية من الوكالة المصادق على قبولها. ويؤدى الثمن وفق التعليمات الواردة في العقد، عادةً بواسطة تحويل بنكي أو شيك بنكي قابل للتتبع. ثم ينجز الموثق التسجيل الجبائي ويودع العقد لدى ANCFCC. اطلبوا مرجع الإيداع، ثم شهادة ملكية محينة تثبت أنكم مقيدون فعلياً.
بالنسبة إلى بيع عقار في طور الإنجاز، لا تكتفوا باستمارة حجز تجارية أو بوصولات المنعش العقاري. إذ تفرض الفصول 618-1 وما يليها من قانون الالتزامات والعقود وثائق وجدولاً زمنياً خاصين بالبيع على التصميم. اطلبوا التحقق من الرسم العقاري الأصلي ورخصة البناء والتصاميم ودفتر التحملات والضمانات المنصوص عليها في النظام المطبق ومدى تطابق الأداءات مع تقدم الأشغال. ويتوقف أجل التراجع أو التفكير على التكييف الدقيق للوثيقة والنظام التعاقدي؛ فلا تفترضوا أن أجلاً موحداً مدته عشرة أيام يحمي تلقائياً كل حجز عقاري في المغرب.
افتح حسابك قبل أداء أي تسبيق. يمكن للمغربي المقيم بالخارج استعمال حساب بالعملة الأجنبية أو حساب بالدرهم القابل للتحويل لدى بنك مغربي، مع مراعاة سياسة المؤسسة بشأن بدء علاقة التعامل. موّل الحساب بتحويل من حسابك الشخصي في الخارج، وبيّن بوضوح الغرض العقاري من التحويل. احتفظ بأوامر التحويل وإشعارات الدائنية والشهادات البنكية والكشوف. ويُضعف الأداء نقدًا أو المرور عبر حساب أحد الأقارب أو إجراء تحويل دون مرجع، إثبات تمويل الاستثمار بالعملة الأجنبية.
تضمن أنظمة الصرف، من حيث المبدأ، إمكانية التحويل اللاحق لحصيلة استثمار مموّل بالعملة الأجنبية، شريطة احترام متطلبات الإثبات والالتزامات الجبائية. وعند إعادة البيع، يفحص البنك خصوصًا عقد الشراء وإثباتات دخول العملات الأجنبية وعقد البيع والتصريح بالربح العقاري والإبراءات الجبائية. ويمكنه طلب وثائق إضافية إذا كان جزء من الثمن قد مُوِّل بالدرهم أو بقرض محلي. لذلك لا ينشأ ضمان إعادة التحويل بأثر رجعي بمجرد فتح حساب قابل للتحويل بعد الشراء.
بالنسبة إلى القرض العقاري، تدرس البنوك المداخيل الأجنبية والأقدمية المهنية ونسبة المديونية والمساهمة الذاتية والقيمة المقدّرة للعقار. وتطلب عادةً بيانات الأجر وإشعارات فرض الضريبة والكشوف البنكية وعقد الشغل وإثبات الإقامة، وقد تشترط تذييلها بالأبوستيل أو ترجمتها. ويترتب على التمويل رهن رسمي مقيد في الرسم العقاري ومصاريف إضافية. ويجب حينئذ أن تسمح الوكالة صراحةً بتوقيع عقد القرض والرهن؛ فلا تضف هذه الصلاحيات إلا إذا كان التمويل مقررًا فعلًا، وحدد سقفًا للمبلغ المقترض.
يتحمل البائع الضريبة المغربية على الربح العقاري، حتى إن كان مقيمًا في الخارج. وتنص المدونة العامة للضرائب، من حيث المبدأ، على فرض الضريبة على الربح العقاري بسعر 20%، مع حد أدنى للضريبة يُحتسب عمومًا بنسبة 3% من ثمن التفويت، مع مراعاة الإعفاءات والقواعد السارية يوم البيع. وتسمح الاتفاقية الجبائية المغربية الفرنسية المؤرخة في 29 ماي 1970 والاتفاقية المغربية البلجيكية المؤرخة في 4 ماي 1972 للمغرب بفرض الضريبة على الأرباح المرتبطة بعقار موجود فوق ترابه، مع تنظيم إزالة الازدواج الضريبي في دولة الإقامة.
الحماية الأولى بسيطة: لا تمنح أي شخص صلاحيات أوسع من العملية المزمع إنجازها. فقد تسمح الوكالة العامة، المسماة أحيانًا «وكالة عامة»، بإنجاز تصرفات لم تكن تتوقعها. ويجب أن تستبعد وكالة الشراء صراحةً البيع والهبة والرهن خارج التمويل المحدد وقبض الثمن لحساب الوكيل الشخصي وإنابة وكيل آخر. كما يجب أن تنتهي صلاحيتها في تاريخ قريب أو فور إجراء التقييد. سلّم الأصل إلى الموثق أو المحامي المكلف بالملف وحده، واطلب إرجاعه أو حفظه في الأرشيف بعد استعماله.
الحماية الثانية هي الإسراع في التقييد. بالنسبة إلى العقار المحفظ، تجعل المادتان 65 و66 من ظهير التحفيظ العقاري الإشهار أمرًا حاسمًا في مواجهة الغير. اطلب من الموثق إثبات الإيداع فور إجرائه، ثم تابع الملف إلى حين إصدار شهادة محيّنة. وقد تستغرق معالجة الملف في بعض المحافظات التي تعرف ضغطًا كبيرًا ما بين خمسة وأربعين وستين يومًا، بل أكثر إذا كان محل ملاحظة. ويجب ألا يتحول هذا الأجل الإداري إلى فترة صمت؛ إذ يتعين على المهني الذي تتعامل معه تحديد كل وثيقة ناقصة والاستجابة لطلبات المحافظ.
إذا اكتشفت وكالة مزورة أو بيعًا احتياليًا أو تقييدًا جارٍ إنجازه، فاتصل فورًا بمحامٍ. ويمكنه، بحسب مرحلة الملف، اللجوء إلى رئيس المحكمة المختصة أو طلب إجراء تحفظي أو طلب تقييد احتياطي لدى المحافظة العقارية أو رفع دعوى في الموضوع. ويخضع التقييد الاحتياطي المنصوص عليه في المادة 85 وما يليها من ظهير التحفيظ العقاري لآجال وإثباتات صارمة؛ فهو ليس مجرد رسالة تعرض. ويمكن أيضًا تقديم شكاية جنائية في حالة التزوير أو استعمال محرر مزور أو النصب، ولا سيما وفقًا للفصل 540 من القانون الجنائي.
وأخيرًا، نظّم مراقبة واقعية. يمكن لخدمة محافظتي التابعة لـANCFCC إخبار المالك المقيد ببعض العمليات التي تمس رسمه العقاري، رهناً بتفعيل الخدمة وحسن اشتغالها. احتفظ بشكل منفصل بالعقد وشهادة الملكية والمراجع المساحية والإيصالات والوكالات. ويمكن تكليف محامٍ بإجراء مراقبة دورية عندما يظل العقار فارغًا أو يُعهد به إلى أحد الأقارب أو يكون محل أشغال. غير أنه لا يمكن لأي تأمين أو تنبيه إلكتروني أن يحل محل التقييد الصحيح والتحرك القضائي السريع عند وجود احتيال.
لإعداد ميزانية حذرة، أضف عمومًا ما بين 7 و10% إلى ثمن الاقتناء. ويتوقف المبلغ الدقيق على طبيعة العقار ونظامه الجبائي واللجوء إلى القرض والأتعاب المتفق عليها. تحدد المادة 133 من المدونة العامة للضرائب أسعار واجبات التسجيل. ويبلغ السعر المطبق عادةً على اقتناء المحلات المبنية وبعض الأراضي المعدة للبناء 4%، بينما قد تخضع أراضٍ أو عمليات أخرى لسعر مختلف، غالبًا ما يكون 5%. ويجب على الموثق أن يسلمك تصفية مفصلة تستند إلى نسخة المدونة العامة للضرائب لسنة 2026.
تستوفي المحافظة العقارية عمومًا رسمًا نسبيًا قدره 1.5% مقابل تقييد نقل الملكية، تضاف إليه رسوم ثابتة ومصاريف الشهادة. بالنسبة إلى عقار ثمنه 1 200 000 درهم، أي نحو 109 000 يورو استنادًا إلى سعر صرف إرشادي قدره يورو واحد مقابل 11 درهمًا، يبلغ الرسم النسبي نحو 18 000 درهم، أي 1 635 يورو. وتبلغ واجبات التسجيل بسعر 4% ما قدره 48 000 درهم، أي 4 365 يورو. وإذا كان سعر جبائي آخر ينطبق على الأرض أو العملية، وجب تصحيح الحساب قبل التوقيع.
يجب تقديم بيان مفصل بأتعاب الموثق والمصاريف المؤداة. وبالنسبة إلى عملية عادية، تكون الميزانية المتداولة غالبًا في حدود 1% من الثمن دون احتساب الضرائب، مع اختلافها بحسب الشرائح والحد الأدنى المطبق والإجراءات المنجزة. وبالنسبة إلى مبلغ 1 200 000 درهم، احتسب مؤقتًا ما بين 8 000 و15 000 درهم، أي نحو 725 إلى 1 365 يورو، ثم اطلب عرض أسعار. ويُتفق بحرية على أتعاب المحامي مقابل التدقيق والمواكبة الكاملة؛ ومن الشائع أن تتراوح بين 5 000 و20 000 درهم، أي ما بين 455 و1 820 يورو، بحسب درجة التعقيد.
أضف تكاليف الترجمة والأبوستيل أو الإجراء القنصلي والتحويلات الدولية والخبرة البنكية وعمولة الوكالة عند الاقتضاء. وتكون هذه العمولة تعاقدية، وغالبًا ما يُعبّر عنها بنسبة مئوية تضاف إليها الضريبة على القيمة المضافة؛ فتحقق ممن يؤديها وعلى أي أساس تُحتسب. وبالنسبة إلى شراء بقيمة 1 200 000 درهم، تُعد ميزانية إجمالية تتراوح بين 85 000 و120 000 درهم، أي نحو 7 725 إلى 10 900 يورو، معقولة لعملية عادية، دون احتساب القرض والأشغال. وتكون الضريبة على القيمة المضافة المتعلقة بسكن يُشترى من منعش عقاري مدمجة عادةً في الثمن المفوتر، ولا ينبغي إضافتها آليًا مرة ثانية.
لا يضطلع الموثق والمحامي بالمهمة نفسها. فالموثق، وهو ضابط عمومي يخضع للقانون رقم 32-09، يتلقى العقد ويؤمّن الأموال المودعة لديه وينجز الإجراءات المرتبطة بنقل الملكية. ويجب عليه أن يظل محايدًا بين الأطراف. أما المحامي الخاضع للقانون رقم 28-08، فيدافع عن مصالحك وحدك. ويمكنه الاعتراض على شرط أو التوصية بالعدول عن الشراء أو التفاوض بشأن ضمانة أو تحليل مخاطر الشياع أو إعداد دعوى قضائية. وبالنسبة إلى مغربي مقيم بالخارج وغير حاضر، تكون هذه الاستقلالية مفيدة بوجه خاص عندما يكون البائع أو المنعش العقاري هو من اختار الموثق.
يمكن تنظيم المهمة بالكامل عبر الاتصال المرئي والهاتف والمراسلات المؤمّنة. اطلب كتاب تكليف يحدد الفحوص المشمولة والأتعاب والمصاريف المؤداة والآجال المتوقعة وحدود التدخل. ويجب أن يشمل التدقيق، في الحد الأدنى، الرسم العقاري وهوية البائع وصلاحياته وأصل الملكية والتحملات والوضعية التعميرية والملكية المشتركة ومشروع الوعد بالبيع والوكالة. وإذا كان يتعين على المحامي تمثيلك أمام إدارة أو جهة قضائية، فقد يلزم توكيل مستقل بحسب الإجراء المزمع إنجازه.
تحقق من الهوية المهنية للمحامي وتسجيله في هيئة من هيئات المحامين بالمغرب. اطلب اسمه الكامل ورقم تسجيله وبياناته المهنية وفاتورة أو اتفاقية أتعاب. ويجب ألا تمر الأموال المخصصة للبائع عبر الحساب الشخصي لأي وسيط. ويوجّه الثمن والتسبيق عادةً إلى الحساب المهني أو حساب الودائع الذي يحدده الموثق. ولن يقبل محامٍ جاد طلب التحايل على المراقبة البنكية أو التخفيض المصطنع للثمن المصرح به أو إخفاء هوية المشتري الحقيقي.
توقع مدة تتراوح بين ثلاثين وتسعين يومًا بين وعد بالبيع جرى التفاوض بشأنه على نحو سليم والعقد النهائي، وقد تطول المدة إذا تعلق الأمر بقرض أو تركة أو رهن أو تسوية للوضعية التعميرية. وقد يستغرق إعداد الوكالة القنصلية وحده ما بين أسبوعين وستة أسابيع. وبعد التوقيع، يستغرق التقييد غالبًا ما بين خمسة عشر وستين يومًا بحسب المحافظة وجودة الملف. ويحميك جدول زمني واقعي أكثر من وعد بالتوقيع خلال بضعة أيام. وعند التعامل عن بُعد، اطلب تقريرًا كتابيًا في كل مرحلة، ولا توافق على أي أداء استنادًا إلى مجرد رسالة صوتية.
مقيم بالخارج؟ استشر محامياً في القانون العقاري عن بعد
بالفيديو أو الهاتف، مع إمكانية التوكيل دون تنقل
دليل المحامين المتخصصين في المغرب
استشر عبر AvocatLib محاميا مغربيا ممارسا في القانون العقاري، متاحا عبر الاتصال المرئي أو الهاتف وقادرا على قبول توكيل من الخارج.
استشر محاميا عن بُعدالخطوات الأساسية لتأمين شراء عقارك في المغرب. الفحص المسبق، عقد البيع الابتدائي والعقد التوثيقي.
10 دقيقة قراءةالعقاراتحقوقك كمستأجر في المغرب: عقد الإيجار، الزيادة في الكراء، الإفراغ وسبل الطعن القانونية.
9 دقيقة قراءةالأسرةكل ما تحتاج معرفته عن إجراءات الطلاق في المغرب: أنواع الطلاق، الخطوات، الوثائق المطلوبة والآجال.
15 دقيقة قراءة