نزع الملكية لأجل المنفعة العامة بالمغرب: المسطرة والتعويض والطعن في 2026

تبدأ المسطرة بمقرر لإعلان المنفعة العامة يُتخذ وفق الشكل التنظيمي المطبق على المشروع. ويُنشر هذا المقرر في الجريدة الرسمية، ويخضع لتدابير الإشهار المحلية المنصوص عليها في القانون 7-81 ومرسومه التطبيقي. ويودع الملف لدى المصالح الإدارية المعنية حتى يتمكن الأشخاص المعنيون من الاطلاع على التصميم وتقديم ملاحظاتهم. وتنص المادة 6، على وجه الخصوص، على إجراء بحث إداري لمدة شهرين. ولا يقوم تعليق محدود أو غير مكتمل مقام الشكليات القانونية.

يمكن لإعلان المنفعة العامة أن يحدد منطقة عامة دون تعيين كل قطعة على الفور. وفي هذه الحالة، يصدر مقرر للتخلي يحدد بدقة العقارات اللازمة للمشروع. ووفقاً للمادة 7 من القانون 7-81، يجب أن يتم هذا التعيين خلال السنتين المواليتين لنشر الإعلان إذا لم تكن العقارات قد حُددت من قبل. ويخضع مقرر التخلي بدوره للإشهار. وخلافاً لمعلومة تُتداول أحياناً عبر الإنترنت، لا ينص القانون المغربي على مدة صلاحية عامة للإعلان تبلغ عشر سنوات على غرار بعض الأنظمة الأجنبية.

يجب أن يتيح مقرر التخلي التعرف على القطع ومراجعها العقارية والأشخاص المحتمل امتلاكهم حقوقاً عليها. وتحدد المادة 9 من القانون 7-81 مدة صلاحيته لبدء المرحلة القضائية في سنتين. وإذا لم يُحِل نازع الملكية الأمر إلى القاضي داخل هذا الأجل، فلا يجوز، من حيث المبدأ، الحكم بنزع الملكية استناداً إلى هذا المقرر المنتهي الصلاحية. وعندئذ يصبح بدء مسطرة إدارية جديدة ضرورياً. لذلك، يُعد التحقق من تواريخ النشر من أول الإجراءات الواجب القيام بها.

خلال البحث، يتعين على المالك تقديم ملاحظة مكتوبة والاحتفاظ بوصل إيداعها. ويمكنه الإبلاغ عن خطأ في المساحة أو مرجع مساحي غير صحيح أو وجود منزل أو عقد كراء أو أغراس أو نشاط تجاري. وبالنسبة إلى الرسم العقاري، تُراجع الوضعية لدى الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية. أما بالنسبة إلى عقار ملك غير محفظ، فيجب جمع الرسوم العدلية والشهادات الإدارية ووثائق الإراثة. ويكتشف بعض المالكين المشروع متأخرين، غير أن النشر المستوفي للشروط قد يُطلق سريان أجل الطعن حتى في حالة عدم توصلهم برسالة في محل إقامتهم.

ترد قواعد الاحتساب أساساً في المادة 24 من القانون 7-81، وليس في المادة 36 كما تشير بعض الملخصات. ولا يجبر التعويض إلا الضرر الحال والمحقق والناجم مباشرةً عن نزع الملكية. وتُقدر القيمة في يوم صدور المقرر القاضي بنقل الملكية، غير أنها تكون مقيدة بالقيمة التي كان عليها العقار في تاريخ نشر مقرر التخلي، أو مقرر إعلان المنفعة العامة الذي يعين العقارات مباشرةً. ويمكن استبعاد التحسينات المضاربية المنجزة بعد النشر.

يبحث القاضي عن القيمة الحقيقية للعقار استناداً إلى موقعه ومساحته واستعماله ووضعيته التعميرية وطرق الولوج إليه وتجهيزاته والمعاملات المماثلة. ولا تُقيَّم الأرض المصنفة فلاحية تلقائياً باعتبارها أرضاً قابلة للبناء، حتى لو وُجدت مبانٍ قريبة منها. وفي المقابل، لا يجوز للإدارة اعتماد ثمن أرض فلاحية إذا كانت وثائق التعمير والخصائص الموضوعية تثبت وجود قابلية للبناء سابقة للمشروع. ويجب الإدلاء في الملف بالتخصيص العمراني المطبق في التاريخ المرجعي.

تُستبعد الزيادة في القيمة الناتجة عن الإعلان عن المشروع العام. فعلى سبيل المثال، لا يجوز لمالك قطعة قريبة من محطة مستقبلية المطالبة بالقيمة المضافة الناشئة حصراً عن هذه المحطة. كما لا يجوز الاحتجاج ضده بالانخفاض المصطنع الذي تسبب فيه المشروع نفسه. وتمنع هذه القاعدة الإدارة من الاستفادة من انخفاض في القيمة تسببت فيه بنفسها. لذلك، يُعد التحليل الزمني للبيوع المماثلة بالغ الأهمية، إذ قد تكون المعاملات اللاحقة بفترة طويلة للإعلان عن المشروع أقل دلالة.

يمكن إضافة أضرار مستقلة إلى قيمة الأرض والبنايات متى ثبتت. وقد تتعلق بفقدان المحاصيل أو الأغراس أو نقل التجهيزات أو توقف الاستغلال أو انخفاض قيمة الجزء المتبقي أو حقوق شاغل يتوفر على سند يحتج به. ولا يُعوض الأصل التجاري استناداً إلى تصريح شفهي فقط، بل يجب أن تثبت الحصائل والتصريحات الضريبية وعقد الكراء التجاري والتراخيص وأرقام المعاملات السابقة حقيقة الخسارة ونطاقها.

يمكن للمحكمة أن تأمر بإجراء خبرة عقارية حضورية وتواجهية. ويعاين الخبير العقار، ويفحص السندات، ويقترح قيمة، لكنه لا يصدر الحكم. ويتعين على المالك أن يسلمه ملفاً للمقارنة يتضمن بيوعاً حديثة ومراجعها العقارية وتصميم التهيئة والخصائص المادية للأرض. وإذا أغفل التقرير عناصر حاسمة، يمكن تقديم ملاحظات مكتوبة وطلب خبرة تكميلية أو خبرة مضادة. ويظل القاضي حراً في اعتماد الخلاصات التقنية أو استبعادها.

يجب التمييز بين نوعين من المنازعات. تهدف دعوى الإلغاء إلى فحص مشروعية مقرر إداري، مثل إعلان المنفعة العامة الصادر عن سلطة غير مختصة أو الإشهار غير القانوني أو الانحراف في استعمال السلطة. أما منازعة التعويض فتتعلق بقيمة العقار والأضرار الناجمة عن نقل الملكية. ولا يؤدي طلب تعويض أفضل تلقائيًا إلى إلغاء المشروع. وفي المقابل، لا يغني التنبيه إلى مخالفة ضمن الملاحظات على الخبرة عن رفع دعوى الإلغاء داخل الأجل المطبق.

بموجب المادة 23 من القانون رقم 41-90، يجب من حيث المبدأ تقديم دعوى الإلغاء بسبب تجاوز السلطة داخل ستين يومًا من نشر المقرر الإداري أو تبليغه. وقد يثير تاريخ بدء سريان الأجل نقاشًا عندما لا يتوصل المالك بأي تبليغ فردي، غير أن الانتظار ينطوي على مخاطرة. ويمكن للتظلم الإداري المسبق أن يؤثر في الأجل إذا قُدم بصورة قانونية. ويجب التحقق من أثره بحسب كل حالة بدل افتراضه.

للمنازعة في التعويض، يجب على المالك المثول في دعوى نزع الملكية وتقديم سنداته وطلب تقييم حضوري وتواجهي. ويجوز الطعن في الحكم المحدد للتعويض وفق طرق الطعن المنصوص عليها في القانون 7-81 وقواعد المسطرة الإدارية. ويُرفع الاستئناف أمام محكمة الاستئناف الإدارية المختصة، المحدثة بموجب القانون رقم 80-03. أما إمكانات الطعن في نقل الملكية نفسه وفي الأمر بالإذن بالحيازة فهي أكثر محدودية؛ ولذلك يجب تحديد المقرر المتوصل به بدقة قبل اتخاذ أي إجراء.

يُرفق الطلب الجدي بالرسم العقاري أو عقود الملكية، وشهادة ملكية حديثة، والنصوص المنشورة، والتبليغات، والتصميم التجزيئي، ووثائق التعمير، وتقييم معلل. وبالنسبة إلى نشاط اقتصادي، يجب إضافة عقد الكراء والسجل التجاري والتصريحات الضريبية والحسابات. ويودع الطلب لدى كتابة ضبط المحكمة الإدارية المختصة، ويعد التمثيل بواسطة محامٍ، عمليًا في المنازعات، قاعدة ينبغي التقيد بها. وقد تلزم ترجمة محلفة للوثائق الأجنبية الخاصة بمغربي مقيم بالخارج.

يشكل الاسترداد مسطرة مختلفة. تتيح المادة 43 من القانون 7-81 للمالكين السابقين أو ذوي حقوقهم طلب استرداد العقار عندما لا يُخصص للغرض المعلن عنه وفق الشروط والآجال القانونية. وتقتضي هذه الدعوى دراسة تاريخ نقل الملكية والتخصيص الفعلي والتعديلات المحتملة المرخص بها للمشروع. وتستلزم، من حيث المبدأ، رد التعويض وفق الكيفيات المحددة قانونًا أو قضائيًا. ولا ينبغي الانتظار عدة سنوات بعد معاينة التخلي عن المشروع قبل طلب الاستشارة.

يتضمن الملف الأدنى نسخة من بطاقة الهوية والرسم العقاري أو عقود الملك، وشهادة ملكية حديثة، والتصميم المساحي، والوثائق الإرثية، والتبليغات المتوصل بها. ويجب إضافة رخص البناء والتصاميم وفواتير الأشغال وعقود الكراء والصور وأدلة الاستعمال الاقتصادي. ولتحديد القيمة، اجمع مراجع البيوع المماثلة وتصميم التهيئة وتقرير التقييم. وقد يؤدي الملف الناقص إلى إطالة مدة إيداع التعويض حتى عندما لا يعود مبلغه محل منازعة.

لا توجد تعريفة وطنية إلزامية لأتعاب المحامي أو الخبير الخاص. وعمليًا خلال 2025-2026، قد تتطلب الخبرة العقارية القضائية تسبيقًا يتراوح تقريبًا بين 5 000 و30 000 درهم بحسب المساحة وعدد القطع ودرجة التعقيد؛ وتحدد المحكمة المبلغ. وغالبًا ما تتراوح أتعاب المحامي عن ملف كامل في المرحلة الابتدائية بين 10 000 و50 000 درهم، من دون الاستئناف والخبرة والضرائب، بحسب أهمية النزاع. وهذه النطاقات مستمدة من الممارسة المهنية، لا من تعريفة رسمية.

تُحدد الرسوم ومصاريف كتابة الضبط بحسب طبيعة الطلب والقانون رقم 23-86 المتعلق بالمصاريف القضائية والنصوص المالية الجاري بها العمل. وسيكون من غير الحصيف الإعلان عن رسم موحد قدره 200 أو 500 درهم لجميع الطعون الإدارية. ويجب على كتابة الضبط والمحامي إعداد بيان محين قبل الإيداع. كما تترتب مصاريف عن الشهادات والتصاميم ومعاينات المفوض القضائي والترجمات والنسخ العقارية. ولا يعد إيداع التعويض من طرف الجهة النازعة للملكية أتعابًا يتحملها المالك.

فيما يتعلق بالآجال، يستغرق البحث الإداري شهرين، ويتيح مقرر التخلي اللجوء إلى القاضي خلال سنتين. وتخضع دعوى الإلغاء، من حيث المبدأ، لأجل الستين يومًا المنصوص عليه في المادة 23 من القانون 41-90. وقد تستغرق الخبرة عدة أشهر. وغالبًا ما تستغرق مسطرة التعويض من اثني عشر إلى ستة وثلاثين شهرًا في المرحلة الابتدائية، ثم مدة أطول عند الاستئناف؛ ويختلف هذا التقدير المستمد من ممارسة 2025-2026 بدرجة كبيرة بحسب المحكمة وعدد ذوي الحقوق وعوارض الخبرة.

تتمثل الأخطاء الأعلى كلفة في التوقيع من دون خبرة، أو انتظار بدء الأشغال، أو الخلط بين دعوى الإلغاء وطلب التعويض، أو تقديم إعلانات عقارية فقط. ولا يؤدي غياب الرسم العقاري إلى إلغاء الحق في التعويض، لكنه يفرض إثبات الملكية بوسائل أخرى وغالبًا ما يؤخر الأداء. ويتحقق المحامي من المنشورات، ويحسب الآجال، ويستعين بخبير، ويعد الملاحظات على تقرير الخبرة القضائية. ويكون تدخله مفيدًا خصوصًا قبل توقيع أي مخالصة نهائية أو فور اكتشاف عيب في المسطرة.