كراء عقارك بالمغرب من الخارج: عقد الكراء ووكالة التدبير والاقتطاع من المنبع لسنة 2026 والإفراغ

لا يُخضع كراء العقار بالمغرب من الخارج المالك المغربي المقيم بالخارج لنظام قانوني متميز للكراء. فالقانون الواجب التطبيق يتوقف أساسًا على استعمال المحل. وتخضع الشقة أو الدار المكتراة لغرض السكنى، وكذلك المحل المعد للاستعمال المهني غير التجاري، أساسًا للقانون رقم 67-12، وللفصول 627 وما يليها من الظهير الشريف بمثابة قانون الالتزامات والعقود في المسائل التي لا ينظمها هذا القانون. أما المحل التجاري الذي يُستغل فيه أصل تجاري، فيخضع بالأحرى للقانون رقم 49-16 المتعلق بالكراء التجاري. ويجب تحديد هذا التكييف قبل تحرير العقد.

يفرض القانون رقم 67-12 إبرام عقد مكتوب يتضمن، على الخصوص، هوية الأطراف ووصف المحلات والغرض المخصصة له وواجب الكراء والتكاليف. ويظل المبدأ المنصوص عليه في الفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود أساسيًا: الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة إلى منشئيها. وعمليًا، يحمي العقد الدقيق المالك المقيم في باريس أو بروكسيل أو مدريد أكثر من اتفاق شفهي يدبره أحد الأقارب. ويمكن إثبات عقد الكراء الشفهي، لكن المنازعات بشأن المبلغ أو المدة أو واجبات الكراء غير المؤداة تصبح أكثر صعوبة بكثير.

من الناحية الضريبية، تُعد واجبات كراء عقار موجود بالمغرب دخولًا عقارية من مصدر مغربي. وتحدد المواد من 61 إلى 65 من المدونة العامة للضرائب (CGI) تكييفها ومبلغها الإجمالي الخاضع للضريبة. ولا ينص نظام سنة 2026، لمجرد إقامة المالك في الخارج، على اقتطاع موحد بنسبة 15%. وترد النسب الخاصة المطبقة عمومًا على الدخول العقارية في المادة 73-II-B من المدونة العامة للضرائب: 10% عندما يقل المبلغ الإجمالي السنوي الخاضع للضريبة عن 120,000 درهم، و15% عندما يبلغ هذا الحد أو يتجاوزه، مع مراعاة الوضعية الدقيقة للملزم.

يجب الانتباه إلى عدم الخلط بين الموطن في الخارج وعدم وجود التزامات بالمغرب. إذ يحتفظ المغرب بحق فرض الضريبة على الدخل المتأتي من عقار موجود داخل ترابه. وقد يشترط بلد إقامتك أيضًا إدراج هذا الدخل في تصريحك بالدخل العالمي، ثم تطبيق الاتفاقية الضريبية المعنية. وتسند الاتفاقية المغربية الفرنسية المؤرخة في 29 مايو 1970 إلى المغرب فرض الضريبة على الدخول العقارية المغربية، وتنظم كيفية أخذها بعين الاعتبار في فرنسا. ويجب قراءة الاتفاقيات المبرمة مع بلجيكا وإسبانيا وإيطاليا وهولندا وألمانيا أو كندا كلٌّ على حدة، إذ لا تكون آلياتها متماثلة بالضرورة.

تخضع الوكالة للفصول من 879 إلى 940 من قانون الالتزامات والعقود. ويمكن إسنادها إلى وكالة عقارية، أو إلى محامٍ بالنسبة إلى التصرفات القانونية، أو إلى أحد الأقارب. وحتى بين الإخوة والأخوات، يجب تدوين الصلاحيات كتابةً. فصيغة عامة من قبيل «جميع الصلاحيات» تُنشئ مخاطر أكثر مما تحل من مشكلات. عدّد مهام البحث عن المكتري وتوقيع عقد الكراء ومعاينة حالة الأماكن وتحصيل واجبات الكراء وأداء التكاليف والتصريحات الضريبية المأذون بها وتسلم إجراءات المفوض القضائي وتسليم الملف إلى محامٍ.

استبعد صراحة البيع والهبة والرهن والاقتراض وتفويض الوكالة إذا كنت لا ترغب في الإذن بها. وحدد مدة الوكالة وشروط إنهائها والسقف الأقصى للنفقات والحساب الذي يجب تحويل واجبات الكراء إليه. ويجب على الوكيل تقديم كشف دوري والوصولات والفواتير والشهادات الضريبية. ويفرض الفصل 903 من قانون الالتزامات والعقود، في جوهره، على الوكيل تقديم حساب عن تدبيره وتسليم ما تسلمه. ولذلك، لا تعفي الوكالة من الاحتفاظ بمحاسبة بسيطة قابلة للتحقق.

يمكنك توقيع وكالة لدى القنصلية المغربية المختصة بمحل إقامتك، ولا سيما في فرنسا أو بلجيكا أو إسبانيا أو إيطاليا. وبحسب طبيعة التصرف، يمكن للقنصلية تلقي الوكالة المعدة للاستعمال في المغرب أو المصادقة على التوقيع عليها. ويتمثل خيار آخر في التوقيع أمام موثق محلي، ثم استيفاء إجراء التصديق بالأبوستيل عندما تكون اتفاقية لاهاي المؤرخة في 5 أكتوبر 1961 نافذة بين المغرب والبلد المعني. تحقق من هذه النقطة قبل التوقيع، لأن بعض الانضمامات كانت محل اعتراضات بين الدول، كما تختلف الإجراءات بحسب البلد والوثيقة.

تتقاضى وكالات التدبير عادةً، وفق الممارسات الملحوظة خلال سنتي 2025-2026، ما بين 5% و10% من واجبات الكراء المحصلة، وقد يضاف إليها ما يعادل تقريبًا واجب كراء شهر واحد مقابل عرض العقار للكراء. ولا تستند هذه التعريفات إلى جدول قانوني وطني. اشترط عقد وكالة يفصل بين أتعاب التدبير ومصاريف الإصلاح ومصاريف إعادة الكراء والمصاريف القضائية. ولتفادي احتفاظ الوكيل بالمبالغ النقدية، اجعل المكتري يؤدي مباشرة في حسابك المغربي. ويمكن بعد ذلك للوكيل أن يتسلم فقط المبلغ اللازم للنفقات المثبتة.

تمنع الاتفاقية الضريبية عادةً الازدواج الضريبي القانوني، لكنها لا تعفي من التصريح بالدخل في دولة إقامتك. وبالنسبة إلى المقيم في فرنسا، تسند الاتفاقية المغربية الفرنسية المؤرخة في 29 مايو 1970 إلى المغرب فرض الضريبة على دخول العقارات الموجودة بالمغرب. ولا يتطابق ترقيم هذه الاتفاقية القديمة دائمًا مع نموذج منظمة التعاون والتنمية الاقتصادية الحديث، لذلك لا تعتمد على إحالة تلقائية إلى «المادة 6». ومع ذلك، يجب إدراج الدخل في التصريح الفرنسي بالدخول الأجنبية، ولا سيما الاستمارة 2047، ثم نقله إلى الخانة الموافقة للآلية المنصوص عليها في الاتفاقية.

تطبق فرنسا عمومًا على الدخول العقارية الخاضعة حصريًا للضريبة في المغرب إعفاءً مع أخذها بعين الاعتبار لتحديد النسبة الفعلية، بدل رصيد ضريبي يُحتسب آليًا كما هو الحال في جميع الاتفاقيات الحديثة. ولذلك، قد يرفع الدخل المغربي النسبة المطبقة على دخولك الفرنسية الأخرى، حتى لو لم يخضع للضريبة مرة ثانية باعتباره دخلًا عقاريًا فرنسيًا عاديًا. ولا تشكل الاستمارة 2044 دائمًا الوثيقة المناسبة لعقار موجود بالمغرب. احتفظ بعقد الكراء وكشف واجبات الكراء والتصريح لدى المديرية العامة للضرائب والإشعار الضريبي المغربي وشهادات الاقتطاع.

وبالنسبة إلى المقيم في بلجيكا، تُسند الاتفاقية البلجيكية المغربية أيضًا إلى المغرب حق فرض الضريبة على العقار المغربي. ومع ذلك، تفرض بلجيكا التصريح بالدخل الأجنبي، وقد تستعمله لتحديد نسبة الضريبة على الدخول الأخرى، وفق الطريقة المنصوص عليها في الاتفاقية وقواعد التقييم البلجيكية. ولكل من إسبانيا وإيطاليا وهولندا وألمانيا وكندا اتفاقيتها واستماراتها الخاصة. وتطبق بعض البلدان رصيدًا ضريبيًا، بينما تطبق أخرى إعفاءً مع مراعاة التصاعدية. ولذلك، تتوقف الطريقة الصحيحة على نص الاتفاقية الثنائية، لا على مجرد أداء الضريبة في المغرب.

عمليًا، أعد ملفًا ضريبيًا سنويًا موحدًا يتضمن المبالغ الإجمالية والتكاليف غير المعاد تحميلها على المكتري والاقتطاعات وتواريخ التحصيل وسعر الصرف المستعمل. اطلب من المديرية العامة للضرائب شهادة بالوضعية أو احتفظ بوصولات الأداء الإلكترونية. وإذا كان المكتري شركة، فلا تكتف بكشف محاسبي داخلي، بل اطلب شهادة الاقتطاع الضريبية. ويحد التصريح المتناسق في البلدين من طلبات التوضيح. وعندما تظهر مراجعة ضريبية في إحدى الدول رغم الاتفاقية، يمكن اللجوء إلى مسطرة التسوية الودية المنصوص عليها فيها بمساعدة خبير ضريبي.

لا تقطعوا الماء أو الكهرباء ولا تغيروا الأقفال. فحتى بصفتكم مالكين، قد تعرضون أنفسكم لدعوى مدنية، بل وحتى لمتابعة جنائية بحسب الوسائل المستعملة. تتمثل الخطوة الأولى في جمع عقد الإيجار، ورسم أو شهادة الملكية، ومحضر حالة العين، والكشوف البنكية، وبيان دقيق لواجبات الكراء. وبعد ذلك، يجب تبليغ الإنذار بواسطة مفوض قضائي. وفي إطار القانون رقم 67-12، تستند المسطرة الخاصة بالمبالغ غير المؤداة إلى المواد 23 وما يليها، ولا سيما المقتضيات المتعلقة بالإنذار والمصادقة والإفراغ.

يجب أن يحدد المحرر الأطراف والمحل والاستحقاقات غير المؤداة والأجل الممنوح للأداء. وقد يؤدي خطأ في العنوان، أو بيان يتضمن مبالغ غير مبررة، أو تبليغ غير قانوني إلى إضاعة عدة أشهر. وبعد انقضاء الأجل القانوني، وهو عادة خمسة عشر يومًا في المسطرة الخاصة، يرفع المحامي الدعوى أمام المحكمة الابتدائية التي يقع العقار ضمن دائرتها. ويطلب، بحسب الملف، الأداء وفسخ العقد والإفراغ. ويمكن مناقشة اللجوء إلى القضاء الاستعجالي عندما يكون شغل المحل دون حق ظاهرًا ولا توجد منازعة جدية، لكنه ليس طريقًا مختصرًا تلقائيًا.

بحسب الممارسة المعاينة خلال الفترة 2024-2026، غالبًا ما تستغرق المدة بين أول إنذار وتنفيذ الإفراغ من ثمانية إلى ثمانية عشر شهرًا في محكمة كبرى، ونحو ستة إلى اثني عشر شهرًا في بعض المحاكم الأقل اكتظاظًا. وتشمل هذه المدد التأجيلات والخبرة المحتملة وتبليغ الحكم والاستئناف والتنفيذ. ويكون أجل الاستئناف المدني، من حيث المبدأ، ثلاثين يومًا ابتداءً من تبليغ الحكم، وفقًا للمادة 134 من قانون المسطرة المدنية، مع مراعاة القواعد الخاصة بالقرار الصادر. ويمكن استصدار أمر استعجالي قائم على أساس سليم في وقت أقصر، دون ضمان تنفيذه.

تختلف التكاليف المعاينة بصورة كبيرة: نحو 500 إلى 1,500 درهم، أي 45 إلى 136 €، لبعض إجراءات الإنذار والتبليغ؛ و1,500 إلى 4,000 درهم، أي 136 إلى 364 €، لمرحلة تنفيذ بسيطة؛ وغالبًا ما تتراوح أتعاب المحامي بين 6,000 و20,000 درهم، أي 545 إلى 1,820 €، بحسب الطلبات والدفوع العارضة والطعون. وتحدد الأتعاب بحرية ويجب أن تكون موضوع اتفاقية مكتوبة. ويمكن أن يمثل المحامي المالك دون حضوره الجلسات العادية، باستثناء طلب استثنائي من المحكمة يتعلق بواقعة شخصية.

حددوا ميزانية التدبير قبل تعيين واجب الكراء. وغالبًا ما تطلب الوكالة العقارية نسبة من 5% إلى 10% من المبالغ المحصلة، وأحيانًا واجب كراء شهر مقابل العثور على مكتَرٍ. وتتراوح تكلفة الاستشارة القانونية عن بُعد في الغالب بين 500 و1,500 درهم، أي نحو 45 إلى 136 €، بحسب مدتها وتخصص المهني. وتُحتسب صياغة عقد الإيجار أو مراجعته، والوكالة، والترجمات، وإجراءات المفوض القضائي بصورة منفصلة. وهذه المبالغ نطاقات أسعار السوق خلال 2025-2026، وليست تعريفات مفروضة. اطلبوا عرض أسعار يحدد الضريبة على القيمة المضافة المحتملة والمصاريف المؤداة مقدمًا.

أكثر الأخطاء تكلفة هو الإيجار بناءً على الثقة، دون عقد أو محضر لحالة العين أو أداء قابل للتتبع. ويليه تسليم وكالة عامة إلى قريب، أحيانًا دون تاريخ انتهاء ودون التزام بتقديم الحسابات. وعلى المستوى الضريبي، يعتقد بعض المغاربة المقيمين بالخارج أن المكتري الذي يكون شركة يقتطع بالضرورة 15%، بينما يعتقد آخرون أن أي اقتطاع يعفيهم من التصريح في بلد الإقامة. وكلا القولين غير صحيح. ويتوقف النظام المغربي على المبلغ والمدين؛ ثم تنظم الاتفاقية الضريبية التصريح وإزالة الازدواج الضريبي في الخارج.

اختاروا محاميًا مسجلًا في هيئة محامين مغربية ومعتادًا على عقود الإيجار والمنازعات المدنية. واسألوا عمن سيتولى فعلًا تتبع الملف، وكيف ستُحفظ الأصول، ومدى تواتر التقارير التي ستتوصلون بها. ويجب أن تميز اتفاقية الأتعاب بين الاستشارة ومسطرة المرحلة الابتدائية والاستئناف والتنفيذ والتنقلات. واسألوا أيضًا عما إذا كان المحامي يتولى المسائل الضريبية أو يعمل مع خبير محاسب. فالمهني نفسه ليس بالضرورة مختصًا في الإفراغ والاتفاقيات الضريبية والنزاعات المعقدة المتعلقة بالتركات.

يمكن عمومًا تنظيم الوكالة من الخارج بعد تبادل النسخ الممسوحة ضوئيًا والتحقق من هويتكم وتسوية الوكالة اللازمة. وتُعقد المواعيد عبر الاتصال المرئي أو الهاتف، ثم يتولى المحامي والمفوض القضائي تتبع الإجراءات ميدانيًا. ويجب أن تتضمن لوحة التتبع الخاصة بكم، في حدها الأدنى، واجبات الكراء المستحقة والمحصلة والمقتطعة ضريبيًا، والتكاليف، والآجال القضائية، ونسخ المحررات المبلغة. ولا يضمن هذا الانضباط انعدام النزاعات، لكنه يحول دون بقاء مشكلة في الدار البيضاء أو فاس أو الناظور غير ملحوظة لعدة أشهر.