البيع في طور الإنجاز بالمغرب 2026: دليل شامل لحقوق المشتري

ينظم الفصل 618-3 من قانون الالتزامات والعقود شكل العقد الابتدائي. ويجب أن يتلقى العقد مهني مخول له قانونا بذلك، وفق الشكل المنصوص عليه، وأن يوفر ضمانات التاريخ الثابت المطلوبة. ولا توفر ورقة اختيار أو طلب حجز أو وصل موقع من موظف تجاري الحماية نفسها. وعمليا، ينبغي للمشتري الحصول على مشروع العقد قبل التوقيع بعدة أيام للتحقق من الشروط ومقارنة المرفقات بالوعود المقدمة أثناء التسويق.

يجب أن تحدد الوثيقة الأطراف والعقار دون أي التباس. وتتضمن مراجع الرسم العقاري، وموقع المشروع، ورخصة البناء، ومكونات المحل وطابقه ومساحته التقريبية ومرافقه. ويجب ذكر موقف السيارة أو الشرفة أو القبو أو الحديقة مع تحديد وضعها القانوني بدقة. تنبيه: لا يثبت مجرد ورود عبارة «موقف سيارات متاح» في مطوية أن المشتري يقتني جزءا مفرزا أو حقا حصريا يمكن الاحتجاج به في مواجهة باقي الملاك المشتركين.

يحدد العقد كذلك الثمن، وجدول الدفعات، وأجل إتمام الأشغال، وشروط إبرام العقد النهائي، والضمان الذي يقدمه البائع. ويصف دفتر التحملات المواد والشبكات والتجهيزات والأجزاء المشتركة والتشطيبات. كما يجب إرفاق التصاميم المرخصة وتصميم المحل بالعقد أو تحديدها بمرجع لا يقبل المنازعة. ومن دون إمكانية التتبع هذه، يصعب إثبات أن جدارا فاصلا أو واجهة أو تجهيزا أو مساحة مسلمة لا تطابق الخدمة الموعودة.

لا يجوز رفع الثمن بقرار انفرادي من المنعش العقاري. ويجب أن يستند شرط المراجعة إلى أساس مشروع، وطريقة مفهومة، وحدود محددة بما يكفي. كما تتيح المواد من 15 إلى 20 من القانون رقم 31-08 مناقشة شرط تعسفي مفروض على المستهلك. وتنطبق الحيطة نفسها على الشرط الذي يسمح للبائع بتعديل جميع التصاميم أو المواد أو الآجال وفقا لإكراهاته وحدها؛ فالتكييف التقني المحدود لا يعادل سلطة تغيير محل البيع بحرية.

يظل عقد الحجز متميزا عن العقد الابتدائي. ويربط به القانون رقم 107-12 أجل تراجع مدته شهر واحد وآلية لإيداع المبالغ المتوصل بها. ويُعاد عادة إيراد هذا المقتضى بترقيم إضافي موضوع بعد الفصل 618-3، غير أنه يجب التحقق من هذا الترقيم في النص المحين المنشور في الجريدة الرسمية أو على بوابة عدالة قبل الاستشهاد به في أي محرر. وتجنب هذه الحيطة تحويل قاعدة صحيحة من حيث المضمون إلى إحالة خاطئة من الناحية الشكلية.

يلزم الفصل 618-9 من قانون الالتزامات والعقود البائع بأن يقدم، بعد إبرام العقد الابتدائي، ضمانة لإتمام الأشغال أو ضمانة لاسترداد المبالغ المؤداة في حالة عدم التنفيذ. ولا تترتب عن الآليتين النتيجة نفسها. فضمان إتمام الأشغال يجب أن يتيح مواصلة المشروع وفقا للالتزام المتعهد به. أما ضمان استرداد المبالغ، فيهدف إلى رد الدفعات عندما تفشل العملية وتتحقق شروطه. ولا تحل الأموال الذاتية للمنعش العقاري أو مجرد قرض لتمويل الورش محل هذه الحماية.

يمكن أن يصدر الضمان عن مؤسسة ائتمان أو شركة تأمين أو هيئة مأذون لها، وفقا للنصوص المطبقة. ويجب على المشتري الحصول على نسخة كاملة تحدد المستفيد والمشروع والمبالغ المشمولة ومدة الضمان والاستثناءات والأحداث الموجبة لتفعيله. ثم يجب عليه الاتصال بالجهة المصدرة باستخدام بيانات اتصال رسمية ومستقلة عن البيانات التي يقدمها الموظف التجاري. ولا تشكل رسالة تذكر فقط أن بنكا يمول المنعش العقاري، بالضرورة، التزاما يمكن للمشترين تفعيله.

يجب كذلك التمييز بين تأمين المسؤولية العشرية وضمان البيع في طور الإنجاز. إذ يبدأ مفعوله بعد الأشغال بالنسبة إلى بعض الأضرار الجسيمة التي تدخل ضمن مسؤولية البنائين، مع مراعاة العقد والاستثناءات المشروعة. ولا يهدف بطبيعته إلى تمويل إتمام ورش متخلى عنه. لذلك يجب على المشتري التحقق بصورة منفصلة من الضمان المالي، وتأمينات الورش، والتغطية العشرية. ولا تكفي شهادة تخلو من رقم عقد التأمين أو مدته أو المشروع المؤمن أو الهوية الدقيقة للمكتتب لتقييم الحماية الفعلية.

عند توقف الورش، يجب جمع الأدلة دون انتظار، ومنها العقد، وجدول الدفعات، والوصولات، وطلبات الدفعات، والصور، والمراسلات، ونسخة الضمان. ويمكن للمفوض القضائي معاينة الحالة الظاهرة للورش دون تحديد المسؤوليات التقنية. ثم يُوجه الإعذار إلى البائع، ويُقدم التصريح إلى الجهة الضامنة مع التقيد الصارم بالالتزام الصادر عنها. فالضمان البنكي يُفسر وفق عباراته؛ وقد يحول التحديد الخاطئ للمشروع، أو نقص وثيقة، أو التأخر في التصريح دون تفعيله.

إذا تضرر عدة مشترين، جاز لهم تبادل بعض المعلومات أو تقاسم تكلفة المعاينة، لكن يحتفظ كل واحد منهم بحقوقه التعاقدية ومبالغه. وإذا خضع المنعش العقاري لمسطرة الإنقاذ أو التسوية أو التصفية القضائية، وجب التصريح بالدين داخل الأجل المحدد في مدونة التجارة ووفق نشر الحكم. وقد يكون انتظار نتيجة خبرة عقارية خطرا في هذه الحالة. ويجب فحص الضمان، والدين المترتب في ذمة البائع، والحقوق العقارية المحتملة كل على حدة.

عند تسليم المفاتيح، يجب على المشتري مقارنة المسكن بالعقد والتصاميم ودفتر التحملات. ويتحقق من المساحة والجدران الفاصلة والفتحات وموقف السيارات والتكسية والربط بالشبكات والتجهيزات والأجزاء المشتركة المتاحة. وتُدرج الاختلافات الظاهرة في محضر مؤرخ، مع وصف قابل للاعتماد، وصور فوتوغرافية إن أمكن. وإذا رفض البائع تضمين التحفظات، أمكن تبليغها إليه فورا بواسطة مفوض قضائي. ولا يحل الوعد الشفهي بالإصلاح محل التحفظ المكتوب.

تنظم الفصول من 549 إلى 574 من قانون الالتزامات والعقود ضمان عيوب الشيء المبيع. وبالنسبة إلى العقار، يجب الرجوع إلى الفصل 572 للوقوف على الأجل الخاص بالدعوى، لا إلى الفصل 573 الذي يتعلق ببيع الحيوانات. ويحدد الفصل 572، مع مراعاة شروطه والأسباب القانونية للانقطاع أو الوقف، أجلا مدته سنة واحدة بعد التسليم لإقامة الدعوى المتعلقة بالعيوب العقارية. كما يجب فحص الأحكام الخاصة الواردة في الفصول 618-1 وما يليها والشروط الصحيحة المنظمة لبيع العقار في طور الإنجاز.

كان من الممكن اكتشاف العيب الظاهر من خلال فحص يتسم عادة بالعناية عند التسليم. أما العيب الخفي، فلم يكن من الممكن اكتشافه بصورة معقولة، ويؤثر في استعمال المسكن أو قيمته. ويحدد هذا التمييز وسائل الإثبات والتبليغات وسبل الانتصاف. وفور اكتشاف تسرب أو تشقق أو عيب في الشبكات، يجب على المشتري الاحتفاظ بالصور، وطلب تشخيص، وتبليغ البائع. وقد يؤدي الانتظار عدة أشهر إلى إثارة نزاع بشأن تاريخ الاكتشاف أو صيانة العقار أو تفاقم الضرر.

ينظم الفصل 769 من قانون الالتزامات والعقود المسؤولية العشرية للمهندس المعماري والمهندس والمقاول، كل بحسب مهامه، عن الأضرار الجسيمة التي تمس متانة البناء أو الغرض المخصص له. كما تنص فقرته الثانية، ضمن نطاقها، على ضمان لمدة سنة يتعلق ببعض التجهيزات القابلة للفصل. ولذلك، فمن غير الصحيح القول إن هذه التجهيزات لا يحميها إلا ضمان تعاقدي. ومع ذلك، لا يوجد ضمان عام لمدة سنتين مطابق للنظام الفرنسي، إذ يظل تكييف الورشة والتجهيز والضرر عاملا حاسما.

يرتبط أجل السنوات العشر بتسلم الأشغال، غير أن الفصل 769 يفرض أيضا رفع الدعوى بسرعة بعد ظهور الضرر. ووفقا للاجتهاد القضائي الغالب لمحكمة النقض المغربية، يبدأ الأجل القصير لرفع الدعوى من تاريخ الاكتشاف الفعلي للضرر الموجب للضمان، وليس تلقائيا من تاريخ التسلم. وقد تمت الإحالة إلى قاعدة البيانات العمومية لمحكمة النقض بشأن هذا التوجه؛ ولا يرد هنا أي رقم لقرار غير متحقق منه. وعمليا، تتيح الخبرة والاستشارة الفورية تفادي مناقشة قبول الدعوى.

بحسب جسامة الوضع، يمكن للمشتري طلب المطابقة أو تكلفة الأشغال أو تخفيض الثمن أو التعويض عن الأضرار أو الفسخ. وخلال 2025-2026، تتراوح تكلفة الخبرة الودية غالبا بين 2 000 و10 000 درهم، بينما قد تتطلب الخبرة القضائية المعقدة إيداع مبلغ يتراوح بين 5 000 وأكثر من 20 000 درهم. وتظل هذه النطاقات الملاحظة عمليا استرشادية. وتحدد المحكمة المبلغ بحسب المهمة وعدد المساكن والتخصصات التقنية وتنقلات الخبير.

لا يوجد أجل تقادم واحد لجميع منازعات بيع العقار في طور الإنجاز. ويحدد الفصل 387 من قانون الالتزامات والعقود أجل تقادم عام مدته خمس عشرة سنة عندما لا ينطبق نص خاص. وينص الفصل 5 من مدونة التجارة على أجل خمس سنوات للالتزامات الناشئة بمناسبة الأعمال التجارية بين التجار أو بين التجار وغير التجار، مع مراعاة التكييفات المعتمدة. وتخضع دعوى ضمان العيوب العقارية، على الخصوص، للفصل 572، بينما يتضمن الفصل 769 آجاله الخاصة. لذلك، يجب تأريخ كل طلب وتكييفه على حدة.

في ما يتعلق بالمسؤولية العشرية، يجب التمييز بين مدة السنوات العشر المرتبطة بالبناء والأجل القصير لرفع الدعوى بعد اكتشاف الواقعة المسببة للضرر. ويربط الاجتهاد القضائي المغربي الغالب بداية هذا الأجل الثاني بالاكتشاف الفعلي للعيب. ولا يؤدي الإعذار بالضرورة إلى قطع جميع الآجال بالطريقة نفسها التي يقطعها بها الطلب القضائي. ويجب تحليل العقد وإقرار المدين والخبرة والاستدعاء في ضوء الأجل المعني، من دون تطبيق قواعد دعوى أخرى بصورة آلية.

من الأخطاء الشائعة توقيع وصل حجز موجز ثم الأداء بناء على تعليمات شفوية من مندوب المبيعات. ومن الأخطاء الأخرى قبول شيكات مؤجلة التاريخ أو أداء مبالغ خارج جدول الاستحقاقات. كما أن أداء الرصيد قبل إبرام العقد النهائي والحصول على الوثائق الإدارية والمفاتيح يضع المشتري في موقف تفاوضي غير ملائم. وعمليا، يجب أن يقابل كل مبلغ مرحلة قانونية وبندا تمت مراجعته وإثباتا بنكيا. ويكون الاعتراض على طلب أداء غير قانوني، عموما، أيسر من استرداد مبلغ مؤدى قبل أوانه.

عند التسليم، يؤدي توقيع عبارة «دون تحفظ» بناء على وعد بإصلاح قريب إلى إضعاف الملف. ويجب تدوين كل عيب ظاهر وتصويره وإرفاقه بطلب مؤرخ. وفي المقابل، قد يُكيّف رفض جميع المفاتيح بسبب عيب طفيف باعتباره سلوكا غير مبرر، وقد يؤدي إلى المطالبة بالأداء. وتتوقف الاستراتيجية على إمكانية شغل المسكن وتكلفة الإصلاحات وجسامة الاختلاف. وغالبا ما تتيح المعاينة الحضورية المشتركة أو الخبرة تجاوز نقاش شفهي صرف.

بالنسبة إلى المغربي المقيم بالخارج، يجب أن تحدد الوكالة ما إذا كان يحق للوكيل زيارة الورشة أو تسلم إعذار أو أداء قسط أو توقيع محضر يتضمن تحفظات أو تعيين خبير. وعندما تُحرر في الخارج، تتوقف متطلبات الأبوستيل أو المصادقة أو الشكليات القنصلية على بلد التوقيع والاتفاقيات الواجبة التطبيق. وقد تُطلب في المغرب ترجمة أنجزها ترجمان محلف. وقد تتيح الوكالة العامة الواسعة أكثر من اللازم القيام بتصرفات لم يكن المشتري يرغب فيها فعليا.

يمكن للمحامي التدخل قبل المنازعة لمراجعة الرسم العقاري والشركة البائعة والضمان والعقد وجدول الاستحقاقات. وبعد وقوع إشكال، يحدد الأطراف المسؤولين ويحفظ الأدلة ويختار بين التفاوض أو الخبرة أو التدبير التحفظي أو التنفيذ أو الفسخ. ويتحقق، على وجه الخصوص، من الآجال الخاصة بكل أساس قانوني، لأن الطلب الصحيح قانونا قد يصبح غير مقبول إذا قُدم متأخرا. ولا يضمن تدخله إتمام الأشغال أو استرداد المبالغ، لكنه يقلل من خطر توجيه المسطرة ضد الشخص الخطأ أو إقامتها على أساس غير ملائم.