عقد الكراء بالمغرب 2026: الحقوق والتحرير والإنهاء

يخضع عقد الكراء بالمغرب، الوارد على مسكن أو محل معد للاستعمال المهني، أساسا للقانون رقم 67-12 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1-13-111 بتاريخ 19 نونبر 2013. وينظم هذا القانون إبرام عقد الكراء، والوجيبة الكرائية، ومبلغ الضمان، والإشعار بالإفراغ، وتحصيل المبالغ غير المؤداة. ويجب قراءته إلى جانب قانون الالتزامات والعقود، وقانون المسطرة المدنية، والمدونة العامة للضرائب المطبقة سنة 2026 فيما يتعلق بالجبايات.

تحدد المادتان 1 و2 من القانون رقم 67-12 نطاق تطبيقه. ويشمل أساسا المحلات المكتراة للاستعمال السكني أو المهني، سواء كانت مفروشة أم غير مفروشة، وكذا مرافقها. لذلك، يمكن أن تخضع لهذا النظام شقة عائلية أو عيادة طبية أو مكتب مهندس معماري. وعمليا، يجب أن يتطابق الاستعمال المنصوص عليه في العقد مع النشاط الممارس فعليا، لأن أي تغيير غير مأذون به قد يبرر طلب الفسخ.

قد يخضع المحل الذي يستغل فيه أصل تجاري للقانون رقم 49-16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي. وتحدد مادته الأولى المحلات المعنية. كما تتناول مادته 3، على الخصوص، الحق في التجديد بعد مدة إشغال مستوفية للشروط القانونية، بينما تنظم مادته 7 مبدأ التعويض عن الإفراغ. وبالتالي، لا يتوقف التكييف التجاري على التسمية التي منحها الطرفان للعقد فقط.

يستوجب الحد الفاصل بين هذه الأنظمة التحقق قبل التوقيع. فالمحامي أو الطبيب أو المستشار الذي يمارس نشاطه شخصيا دون أصل تجاري يخضع عموما للكراء المهني المنظم بالقانون رقم 67-12. وعلى العكس من ذلك، قد يخضع متجر أو مطعم أو ورشة حرفية للقانون رقم 49-16. كما تخضع بعض الأملاك الحبسية، والمساكن الوظيفية، وأملاك الملك العام، ومؤسسات الإيواء السياحي لنصوص خاصة، حتى عندما يستعمل الطرفان نموذجا يحمل عنوان «عقد كراء عادي».

يفرض الفصلان 230 و231 من قانون الالتزامات والعقود تنفيذ الاتفاقات المنشأة بصورة صحيحة بحسن نية. وتكمل الفصول 478 وما يليها من القانون نفسه نظام الكراء. لذلك، يرتب الشرط المتفاوض بشأنه آثاره ما دام لا يخالف قاعدة آمرة. أما الشرط الذي يجيز الإفراغ دون حكم، أو قطع الماء، أو دخول المالك إلى المحل بصورة دائمة، فيظل عديم الأثر. وهذا الدليل إخباري ولا يعوض التحليل الشخصي لعقد الكراء والوثائق.

قبل أداء مبلغ الضمان أو الوجيبة الكرائية الأولى، يجب على المكتري التحقق من هوية المكري وصلاحياته. وبالنسبة إلى العقار المحفظ، يمكن طلب شهادة ملكية حديثة من الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (ANCFCC). أما بالنسبة إلى العقار غير المحفظ، فيجب فحص رسوم الملكية المتاحة وتسلسلها. وإذا كان الموقع وارثا أو شريكا على الشياع أو وصيا أو وكيلا أو ممثلا لشركة، فلا بد من الوثائق المثبتة لصفته ولنطاق صلاحياته.

يقدم المكتري عادة بطاقته الوطنية للتعريف أو جواز سفره، وبيانات الاتصال به، وشهادة عمل أو بيانات الأجرة أو وثيقة معادلة إذا طلب منه ذلك. ويمكن للمواطن الأجنبي التعاقد باستعمال جواز سفره؛ وغالبا ما تطلب بطاقة الإقامة عمليا، غير أن غيابها لا يؤدي تلقائيا إلى البطلان المدني لعقد الكراء. وتقدم الشركة المكتَرية شهادة تقييدها في السجل التجاري، وما يلزم من نظامها الأساسي، وصلاحيات الشخص الموقع.

يمكن أن ينتج التاريخ الثابت الذي تقتضيه المادة 3 عن محرر رسمي، أو تسجيل جبائي، أو وسيلة أخرى يعترف بها القانون. وتؤكد المصادقة على الإمضاءات هوية الموقعين، لكنها لا تثبت ملكية المكري ولا صحة المضمون القانوني للشروط. لذلك يظل التسجيل الاختياري لدى المديرية العامة للضرائب مفيدا لإثبات تاريخ العقد. غير أنه يجب التمييز بين هذه الشكلية والعقود الواجبة التسجيل الواردة في المادة 127 من المدونة العامة للضرائب.

بالنسبة إلى عقد كراء عادي مقدم للتسجيل اختياريا، يستوفى عادة رسم ثابت قدره 200 درهم سنة 2026، مع مراعاة التكييف الجبائي النهائي للعقد. وتحدد المادة 132 من المدونة العامة للضرائب أجل ثلاثين يوما للعقود الخاضعة وجوبا للتسجيل؛ ولا تنشئ أجلا عاما يسري على جميع عقود الكراء العادية. أما عقود الكراء مدى الحياة، أو عقود الحكر، أو العقود غير محددة المدة، أو العقود المقترنة بتفويت مستقل، فتخضع لقواعد مختلفة بشأن الوعاء والتعريفة.

يتضمن الملف العملي، على الأقل، النسخ الأصلية الموقعة، ووثائق الهوية، وبيان حالة المحل، ووثيقة الملكية أو التمثيل إذا طلبتها المصلحة. ويجب الاحتفاظ بنسختين أصليتين من عقد الكراء، وإثباتات مبلغ الضمان، ووصل الأداء الأول، وجرد الأثاث. ونظرا إلى احتمال تغير الإجراءات الرقمية والتعريفات، يجب التأكد من المبلغ في المدونة العامة للضرائب لسنة 2026 المنشورة من المديرية العامة للضرائب، أو مباشرة لدى المصلحة الترابية المختصة قبل الإيداع.

يجب على المكتري أداء الوجيبة الكرائية والتكاليف في التاريخ المتفق عليه، واستعمال المحل وفق الغرض المخصص له، والقيام بصيانته العادية. وينبغي أن يترك كل أداء أثرا يثبته، مثل تحويل بنكي يتضمن مرجعا، أو توصيل مؤرخ، أو إيصال موقع. وينطوي الأداء نقدا دون إيصال على مخاطر، لأن الطرف الذي يدعي الأداء يجب أن يكون قادرا على إثباته. وإذا رفض المكري تسلم الأداء، وجب على المكتري التحرك كتابة بدل انتظار تراكم دين ظاهري.

يسأل المكتري عن الأضرار التي يتسبب فيها بنفسه أو يتسبب فيها أفراد أسرته أو ضيوفه أو الأشخاص الذين يسأل عنهم. ولا يسأل عن الاستهلاك العادي أو عيب في البناء أو تجهيز كان معيبا أصلا. ويجب عليه الإبلاغ سريعا عن أي تسرب أو خطر كهربائي أو ضرر يحتمل تفاقمه. ويتطلب أي تغيير جوهري، مثل إزالة جدار فاصل، إذنا كتابيا من المالك، وكذا الترخيص الإداري المناسب عندما تفرضه قواعد التعمير.

لا يفترض الكراء من الباطن ولا تفويت عقد الكراء. بل يجب أن يحترما القانون والغرض المخصص له المحل وشروط العقد. ولا تعد استضافة قريب بصفة عرضية كراء من الباطن بالضرورة؛ غير أن تقاضي مقابل بانتظام لتمكين الغير من شغل العقار كله أو جزء منه قد يضفي عليها هذه الصفة. ويتعين على المكري الذي يطلب الفسخ إثبات الإخلال. وبالنسبة إلى نشاط تجاري، قد يخضع التفويت للقواعد الخاصة المنصوص عليها في القانون رقم 49-16.

عند وجود سكن خطير أو غير صحي بشكل جسيم، يجب على المكتري توجيه إنذار يصف بدقة الاختلالات والأشغال المطلوبة. ويعزز الملف محضر مفوض قضائي، وصور مؤرخة، وتقرير تقني، وإشعار موجه إلى المصالح الجماعية لحفظ الصحة. وإذا لم يُتخذ أي إجراء، جاز للمحكمة الابتدائية أن تأمر بإنجاز الأشغال، أو تقضي بالفسخ على مسؤولية المكري، أو تمنح تعويضا متناسبا مع الضرر المثبت فعليا.

لا يجوز للمكتري التوقف من جانب واحد عن الأداء بسبب تأخر المالك في إجراء الإصلاحات. وحسب الظروف، يمكنه أن يطلب من رئيس المحكمة الإذن بإيداع الوجيبات الكرائية، ولا سيما عندما يرفض المكري تسلمها أو عندما يحول عائق قانوني جدي دون أداء مبرئ للذمة. ويضمن الإيداع المأذون به قانونا إثبات الأداء. أما الاحتفاظ بالمبلغ في حساب شخصي أو في المنزل، دون إيداع قانوني أو قرار، فيُبقي خطر مباشرة مسطرة بسبب عدم الأداء قائما.

لا تخضع صياغة عقد كراء عرفي لتعريفة مهنية وطنية إلزامية. وفي سنة 2026، تتراوح الأتعاب الملحوظة مقابل صياغة مخصصة أو مراجعة مخصصة غالبا بين 1 000 و4 000 درهم. وترتفع التكلفة بالنسبة إلى عقار معقد، أو عقد كراء ثنائي اللغة، أو ملكية على الشياع، أو شركة، أو استعمال مختلط. ويستند هذا النطاق إلى الممارسة المهنية المغربية، لا إلى تعريفة عمومية. وتتيح اتفاقية الأتعاب معرفة الخدمات المشمولة مسبقا.

يترتب عادة عن التسجيل الاختياري لعقد كراء عادي رسم ثابت قدره 200 درهم، على أن يؤكد لدى المديرية العامة للضرائب (DGI) وقت الإيداع. ولا يسري هذا المبلغ على عقد كراء مدى الحياة، أو عقد حكر، أو عقد غير محدد المدة، أو عقد يتضمن تفويتا مستقلا. ويجب إضافة تكاليف النسخ والمصادقة المحتملة وشهادة الملكية. وتكون تعريفة شهادة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (ANCFCC) هي المعروضة من الوكالة عند الطلب الإلكتروني أو في الشباك، وقد تتغير خلال السنة.

بالنسبة إلى مسطرة عدم الأداء، تتراوح تكلفة الإنذار أو التبليغ غالبا بين 300 و600 درهم بحسب التنقلات والنسخ والإجراءات المنجزة. وقد تبلغ تكلفة التنفيذ نحو 500 إلى 1 500 درهم، دون احتساب الصعوبات أو التخزين أو الاستعانة الخاصة. وتتراوح أتعاب المحامي في ملف عادي غالبا بين 3 000 و10 000 درهم. وهذه التقديرات المستمدة من ممارسة سنتي 2025-2026 ليست تعريفة مفروضة؛ إذ ترفع الخبرة أو الترجمة أو تعدد المدعى عليهم أو الاستئناف التكلفة.

تندرج مداخيل الكراء ضمن الدخول العقارية المحددة في المواد 61 وما يليها من المدونة العامة للضرائب (CGI). وفي الصيغة المحينة للمدونة العامة للضرائب لسنة 2026، تتضمن المادة 73-II النسب الخاصة المطبقة، ولا سيما 10 % و15 % بالنسبة إلى الدخول العقارية المستوفية للحدود والشروط المقررة. وقد يطبق أيضا اقتطاع من المنبع بحسب صفة المكتري. لذلك، يجب على المالك التحقق من الدخل الإجمالي السنوي، والإعفاءات المحتملة، وما إذا كان الاقتطاع إبرائيا أو قابلا للتسوية.

قد يترتب عن التأخر في التصريح أو الأداء فرض رسوم إضافية وزيادات وغرامات، وفقا للمواد الضريبية المتعلقة بالمخالفة. وتعالج المادة 232 من المدونة العامة للضرائب أساسا التقادم، ولا تشكل الأساس العام لغرامة تتراوح بين 15 % و100 %. ويجب على المكري الاحتفاظ بالعقد والتوصيلات والكشوف البنكية والتكاليف المثبتة. وعندما تكتري شركة أو مهني العقار، يتيح التحقق الضريبي المسبق تحديد الاقتطاع الواجب التطبيق بشكل صحيح.