أمّن عقد كرائك، وتحقق من الآجال، واختر الإجراء المناسب عند عدم الأداء أو الإشعار بالإفراغ أو تضرر المسكن.
Karim Bensouda
محرر قانوني — قانون العمل
هل تحتاج إلى محامٍ في القانون العقاري؟
تصفح ملفات موثقة بالقرب منك
يخضع عقد الكراء بالمغرب، الوارد على مسكن أو محل معد للاستعمال المهني، أساسا للقانون رقم 67-12 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1-13-111 بتاريخ 19 نونبر 2013. وينظم هذا القانون إبرام عقد الكراء، والوجيبة الكرائية، ومبلغ الضمان، والإشعار بالإفراغ، وتحصيل المبالغ غير المؤداة. ويجب قراءته إلى جانب قانون الالتزامات والعقود، وقانون المسطرة المدنية، والمدونة العامة للضرائب المطبقة سنة 2026 فيما يتعلق بالجبايات.
تحدد المادتان 1 و2 من القانون رقم 67-12 نطاق تطبيقه. ويشمل أساسا المحلات المكتراة للاستعمال السكني أو المهني، سواء كانت مفروشة أم غير مفروشة، وكذا مرافقها. لذلك، يمكن أن تخضع لهذا النظام شقة عائلية أو عيادة طبية أو مكتب مهندس معماري. وعمليا، يجب أن يتطابق الاستعمال المنصوص عليه في العقد مع النشاط الممارس فعليا، لأن أي تغيير غير مأذون به قد يبرر طلب الفسخ.
قد يخضع المحل الذي يستغل فيه أصل تجاري للقانون رقم 49-16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي. وتحدد مادته الأولى المحلات المعنية. كما تتناول مادته 3، على الخصوص، الحق في التجديد بعد مدة إشغال مستوفية للشروط القانونية، بينما تنظم مادته 7 مبدأ التعويض عن الإفراغ. وبالتالي، لا يتوقف التكييف التجاري على التسمية التي منحها الطرفان للعقد فقط.
يستوجب الحد الفاصل بين هذه الأنظمة التحقق قبل التوقيع. فالمحامي أو الطبيب أو المستشار الذي يمارس نشاطه شخصيا دون أصل تجاري يخضع عموما للكراء المهني المنظم بالقانون رقم 67-12. وعلى العكس من ذلك، قد يخضع متجر أو مطعم أو ورشة حرفية للقانون رقم 49-16. كما تخضع بعض الأملاك الحبسية، والمساكن الوظيفية، وأملاك الملك العام، ومؤسسات الإيواء السياحي لنصوص خاصة، حتى عندما يستعمل الطرفان نموذجا يحمل عنوان «عقد كراء عادي».
يفرض الفصلان 230 و231 من قانون الالتزامات والعقود تنفيذ الاتفاقات المنشأة بصورة صحيحة بحسن نية. وتكمل الفصول 478 وما يليها من القانون نفسه نظام الكراء. لذلك، يرتب الشرط المتفاوض بشأنه آثاره ما دام لا يخالف قاعدة آمرة. أما الشرط الذي يجيز الإفراغ دون حكم، أو قطع الماء، أو دخول المالك إلى المحل بصورة دائمة، فيظل عديم الأثر. وهذا الدليل إخباري ولا يعوض التحليل الشخصي لعقد الكراء والوثائق.
توجب المادة 3 من القانون رقم 67-12 إبرام عقد كراء كتابي ثابت التاريخ. وتفرض المادة 4، على الخصوص، تحديد هوية الطرفين، وتعيين المحل، والغرض المخصص له، والوجيبة الكرائية، والتكاليف، وكيفيات الأداء. وعمليا، يجب أن يذكر العقد أيضا مدته، وتاريخ سريان مفعوله، والعنوان المختار للتبليغات، وعدد المفاتيح المسلمة. وإذا تصرف أحد الطرفين بواسطة وكيل، وجب أن تشمل الوكالة صراحة كراء العقار المعني.
يجب أن يتضمن وصف المحل عنوانه الكامل، والطابق، ورقم الشقة، والمرافق، والعدادات، ورقم الرسم العقاري إذا كان العقار محفظا. كما يجب توضيح ما إذا كان موقف السيارة أو السطح أو الأثاث أو التجهيزات مشمولا بالكراء. وفي الكراء المشترك، يوقع كل شاغل على العقد. وإذا أراد المالك مطالبة مكتري واحد بكامل الدين، لزم إدراج شرط تضامن واضح، إذ لا يجوز افتراض هذا التضامن.
تنظم المادتان 5 و6 بيان الحالة الحضوري عند دخول المحل وعند إرجاعه. ويجب أن تصف الوثيقة الجدران والأرضيات والمرافق الصحية والتجهيزات والأثاث وقراءات العدادات. ويمكن إرفاق صور مؤرخة بها، لكنها لا تعوض محررا موقعا. ويؤدي عدم وجود بيان لحالة المحل عند الدخول إلى صعوبة في الإثبات، وقد يترتب عليه إعمال القرينة المنصوص عليها قانونا، ما لم يثبت خلاف الحالة الفعلية للمسكن.
يخضع مبلغ الضمان للمادتين 21 و22 من القانون رقم 67-12. ولا يجوز أن يتجاوز وجيبة شهرين من الكراء، ويجب إرجاعه خلال الشهر الموالي لتسليم المفاتيح، بعد خصم الديون أو تكاليف الإصلاح المثبتة. ولا يعد الاستهلاك العادي ضررا قابلا للفوترة. كما يجب الانتباه إلى الخلط بين الضمان والأداء المسبق: فالوجيبة المؤداة مسبقا يجب احتسابها عن استحقاقات محددة، بينما يضمن مبلغ الضمان تنفيذ الالتزامات.
تخضع مراجعة الوجيبة الكرائية للمواد من 31 إلى 39 من القانون رقم 67-12. وتحدد المادة 32، من حيث المبدأ، مدة ثلاث سنوات قبل إجراء مراجعة جديدة، بينما تحدد المادة 33 النسب المرجعية في 8٪ بالنسبة إلى السكن و10٪ بالنسبة إلى الاستعمال المهني. وتنظم المواد من 36 إلى 39، على الخصوص، شروط الطلب القضائي وآثاره. ويجب التحقق من هذه النسب في الصيغة المحينة المطبقة يوم تقديم الطلب، مع مراعاة أي تعديل تشريعي أو تنظيمي طرأ سنة 2026.
محامون في خدمتك
ملفات موثقة، أعضاء في هيئات المحامين بالمغرب — اتصل بهم أو راسلهم مباشرة من ملفهم
محامون بهيئة المحامين بالناظور، نتدخل في المادة المدنية والأسرية والعقارية والتجارية والجنائية والإدارية، وكذا في طرق الطعن وتنفيذ المقررات القضائية والمساطر المتعلقة بالأحكام الأجنبية.
محامية متخصصة في القانون الرقمي وقانون الأعمال، أواكب المقاولات والمهنيين والأفراد في التأمين القانوني لأنشطتهم ومشاريعهم ومصالحهم، سواء في مجال الاستشارة أو في مجال التقاضي. تقوم مقاربتي على فهم عميق للرهانات الخاصة بكل ملف. وإلى جانب التحليل القانوني، أولي عناية خاصة للأبعاد الاقتصادية والتكنولوجية والاستراتيجية للإشكاليات التي تُعرض عليّ، من أجل تقديم حلول ملموسة وعملية وملائمة لواقع زبنائي. مجالات التدخل: - الرقمي والتقنيات والابتكار أواكب المقاولات ومقدمي الخدمات الإلكترونية ومنشئي المحتوى وأصحاب المشاريع المبتكرة في التأمين القانوني لأنشطتهم الرقمية، وملاءمتها مع التنظيمات الجاري بها العمل، وحماية أصولهم غير المادية. الامتثال الرقمي والاستشارة الاستراتيجية • الاستشارة القانونية في القانون الرقمي. • ملاءمة الأنشطة الرقمية مع التنظيمات المطبقة. • إنجاز افتحاصات الامتثال وخرائط المخاطر. • التتبع التنظيمي والمواكبة الاستراتيجية لمشاريع التحول الرقمي. حماية المعطيات ذات الطابع الشخصي • الملاءمة مع التشريع المطبق في مجال حماية المعطيات ذات الطابع الشخصي. • صياغة وتحديث سياسات الخصوصية وإشعارات الإعلام وسياسات ملفات تعريف الارتباط (الكوكيز). • المواكبة لدى السلطات المختصة. • الافتحاصات والاستشارة في مجال حَوْكَمة المعطيات. العقود المعلوماتية والتحول الرقمي • صياغة العقود المعلوماتية والتفاوض بشأنها ومراجعتها. • عقود تطوير البرامج والتطبيقات والمنصات. • التأمين القانوني للمشاريع المعلوماتية ومشاريع التحول الرقمي. التجارة الإلكترونية والمنصات الرقمية • المواكبة القانونية لأنشطة التجارة الإلكترونية. • صياغة الشروط العامة للبيع والشروط العامة للاستخدام والبيانات القانونية. • الاستشارة في مجال حماية المستهلك والأداءات الإلكترونية. • الامتثال القانوني للمنصات الرقمية وأسواق الوساطة الإلكترونية (marketplaces). الملكية الفكرية والأصول الرقمية • حماية حقوق الملكية الفكرية وتثمينها وتدبيرها. • إيداع وتجديد العلامات والرسوم والنماذج. • حماية البرامج وقواعد البيانات والمحتويات الرقمية والإبداعات الأصلية. • صياغة عقود التفويت والترخيص والاستغلال. منشئو المحتوى والمؤثرون • صياغة عقود التعاون والرعاية والشراكة والتفاوض بشأنها. • حماية الحق في الصورة والمحتويات الرقمية والملكية الفكرية. • الاستشارة في الالتزامات القانونية المطبقة على الإعلان والشراكات التجارية وشبكات التواصل الاجتماعي. • المواكبة في تدبير النزاعات المرتبطة بالمنصات الرقمية. المنازعات الرقمية والجريمة الإلكترونية • المساعدة والتمثيل في النزاعات المتعلقة بالأنشطة الرقمية. • الحماية من الاعتداءات على المعطيات الشخصية والسمعة الرقمية وحقوق الملكية الفكرية. • المواكبة في مجال الجريمة الإلكترونية والنصب المعلوماتي وانتحال الهوية الرقمية ومسؤولية الفاعلين في المجال الرقمي. - الشركات والأعمال إنشاء المقاولات وهيكلتها وحَوْكَمتها • تأسيس الشركات والمواكبة القانونية للإنشاء. • صياغة الأنظمة الأساسية وتعديلها. • إعداد مواثيق المساهمين. الكتابة القانونية للشركات • تتبع الحياة القانونية للشركات. • تحضير الجموع العامة. • صياغة المحاضر والقرارات المتعلقة بالشركة. • إنجاز الشكليات القانونية لدى الإدارات المختصة. • تحديث سجلات الشركة والوثائق القانونية. العقود التجارية • صياغة العقود التجارية والتفاوض بشأنها ومراجعتها. • عقود التوزيع والوكالة التجارية والامتياز التجاري (الفرانشيز) والشراكة. • عقود تقديم الخدمات والمناولة. • المساعدة في تنفيذ العقود وإعادة التفاوض بشأنها وفسخها. الامتثال وحَوْكَمة المقاولة • الافتحاصات القانونية للامتثال. • الملاءمة مع التنظيمات المطبقة. • إعداد المساطر الداخلية وأنظمة الحَوْكَمة. • تدبير المخاطر القانونية. منازعات الأعمال • الوقاية من النزاعات التجارية وتدبيرها. • التمثيل أمام المحاكم التجارية. • استيفاء الديون. • مسؤولية المسيرين والنزاعات بين الشركاء. - الشغل والموارد البشرية • صياغة عقود الشغل ومراجعتها والتفاوض بشأنها، وإعداد الأنظمة الداخلية وسياسات الموارد البشرية والمساطر الداخلية. • المواكبة في تطبيق التشريع الاجتماعي وملاءمة ممارسات الموارد البشرية والتتبع القانوني. • المساعدة في إجراء المساطر التأديبية والإعفاءات وإنهاء عقود الشغل. • الدفاع عن الزبناء وتمثيلهم أمام المحاكم والسلطات الأخرى المختصة في المادة الاجتماعية. - القانون الجنائي للأعمال • الوقاية من المخاطر الجنائية المرتبطة بنشاط المقاولات وتدبيرها. • مساعدة المقاولات والمسيرين والمتعاونين في إطار الأبحاث والمراقبات والاستماعات والمساطر الجنائية. • الدفاع عن مصالح المقاولات ومسيريها أمام القضاء الزجري. - التحكيم والوساطة أواكب المقاولات والمستثمرين والأفراد في الوقاية من النزاعات وحلها، مع تفضيل الوسائل البديلة لتسوية النزاعات الملائمة لرهاناتهم. التحكيم • التدخل بصفة محكِّمة في إطار المساطر التحكيمية. • مساعدة الأطراف وتمثيلهم أمام الهيئة التحكيمية. • صياغة اتفاقيات التحكيم والتفاوض بشأنها. الوساطة • التدخل بصفة وسيطة في إطار مساطر الوساطة. • مساعدة الأطراف وتمثيلهم خلال جميع مراحل مسار الوساطة. • الاستشارة في استراتيجيات الحل الودي للنزاعات. - التكوين في القانون الرقمي أواكب المقاولات والمؤسسات والمهنيين في تعزيز كفاءاتهم وثقافتهم القانونية في المجال الرقمي. أُعِدّ وأُنشّط دورات تكوينية ملائمة لرهانات كل منظمة، من أجل تيسير فهم أفضل للالتزامات القانونية، وتوقع المخاطر القانونية، وتشجيع الممارسات المطابقة للتطورات التنظيمية.
الأستاذ خالد الطرابلسي، محام بهيئة المحامين بالرباط، مقبول لدى محكمة النقض ودكتور في القانون. مؤسس Cabinet Avocat TRABELSI سنة 1995، يتوفر على أكثر من ثلاثين سنة من الخبرة في ممارسة مهنة المحاماة. يواكب زبناء وطنيين ودوليين في إطار مهام الاستشارة والدراسات القانونية والنيابة أمام مختلف المحاكم المغربية. وتشمل خبرته على وجه الخصوص قانون الأعمال وقانون الشركات والقانون الضريبي والقانون العقاري إضافة إلى القانون الإداري. كما يتدخل في مجال الوسائل البديلة لحل النزاعات، لا سيما في مادة التحكيم والوساطة، مع تفضيل حلول سرية وسريعة وملائمة للمصالح القانونية والاقتصادية للأطراف. وتحت إدارته، طوّر Cabinet Avocat TRABELSI ممارسة قائمة على الصرامة القانونية والقرب من زبنائه والبحث عن حلول ملائمة للرهانات الاقتصادية والاستراتيجية لكل ملف.
قبل أداء مبلغ الضمان أو الوجيبة الكرائية الأولى، يجب على المكتري التحقق من هوية المكري وصلاحياته. وبالنسبة إلى العقار المحفظ، يمكن طلب شهادة ملكية حديثة من الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (ANCFCC). أما بالنسبة إلى العقار غير المحفظ، فيجب فحص رسوم الملكية المتاحة وتسلسلها. وإذا كان الموقع وارثا أو شريكا على الشياع أو وصيا أو وكيلا أو ممثلا لشركة، فلا بد من الوثائق المثبتة لصفته ولنطاق صلاحياته.
يقدم المكتري عادة بطاقته الوطنية للتعريف أو جواز سفره، وبيانات الاتصال به، وشهادة عمل أو بيانات الأجرة أو وثيقة معادلة إذا طلب منه ذلك. ويمكن للمواطن الأجنبي التعاقد باستعمال جواز سفره؛ وغالبا ما تطلب بطاقة الإقامة عمليا، غير أن غيابها لا يؤدي تلقائيا إلى البطلان المدني لعقد الكراء. وتقدم الشركة المكتَرية شهادة تقييدها في السجل التجاري، وما يلزم من نظامها الأساسي، وصلاحيات الشخص الموقع.
يمكن أن ينتج التاريخ الثابت الذي تقتضيه المادة 3 عن محرر رسمي، أو تسجيل جبائي، أو وسيلة أخرى يعترف بها القانون. وتؤكد المصادقة على الإمضاءات هوية الموقعين، لكنها لا تثبت ملكية المكري ولا صحة المضمون القانوني للشروط. لذلك يظل التسجيل الاختياري لدى المديرية العامة للضرائب مفيدا لإثبات تاريخ العقد. غير أنه يجب التمييز بين هذه الشكلية والعقود الواجبة التسجيل الواردة في المادة 127 من المدونة العامة للضرائب.
بالنسبة إلى عقد كراء عادي مقدم للتسجيل اختياريا، يستوفى عادة رسم ثابت قدره 200 درهم سنة 2026، مع مراعاة التكييف الجبائي النهائي للعقد. وتحدد المادة 132 من المدونة العامة للضرائب أجل ثلاثين يوما للعقود الخاضعة وجوبا للتسجيل؛ ولا تنشئ أجلا عاما يسري على جميع عقود الكراء العادية. أما عقود الكراء مدى الحياة، أو عقود الحكر، أو العقود غير محددة المدة، أو العقود المقترنة بتفويت مستقل، فتخضع لقواعد مختلفة بشأن الوعاء والتعريفة.
يتضمن الملف العملي، على الأقل، النسخ الأصلية الموقعة، ووثائق الهوية، وبيان حالة المحل، ووثيقة الملكية أو التمثيل إذا طلبتها المصلحة. ويجب الاحتفاظ بنسختين أصليتين من عقد الكراء، وإثباتات مبلغ الضمان، ووصل الأداء الأول، وجرد الأثاث. ونظرا إلى احتمال تغير الإجراءات الرقمية والتعريفات، يجب التأكد من المبلغ في المدونة العامة للضرائب لسنة 2026 المنشورة من المديرية العامة للضرائب، أو مباشرة لدى المصلحة الترابية المختصة قبل الإيداع.
يجب على المكري تسليم المحل ومرافقه في حالة تسمح بالاستعمال المتفق عليه. وينتج هذا الالتزام عن القانون رقم 67-12 والفصول 478 وما يليها من قانون الالتزامات والعقود. ولذلك لا يكفي تسليم المفاتيح إذا كان المسكن يفتقر إلى تجهيز أساسي معلن عنه، أو ينطوي على خطر معلوم، أو تعترضه عرقلة قانونية منسوبة إلى المالك. كما يجب على المكري ضمان انتفاع المكتري بالمحل بهدوء طوال مدة الكراء.
تظل الإصلاحات الكبرى والأشغال اللازمة للمحافظة على العقار على عاتق المالك عادة، باستثناء الضرر الذي يتسبب فيه المكتري. ويدخل ضمن هذا الالتزام عموما السقف المعيب، أو انكسار قناة رئيسية، أو التركيبات الكهربائية الخطرة، أو العيب الهيكلي. ويجب على المكتري إشعار المكري سريعا وتمكينه من الولوج إلى المحل بناء على موعد. ولا ينبغي له تحمل نفقة كبيرة بمفرده ثم خصمها من الوجيبة الكرائية دون اتفاق كتابي أو إذن قضائي.
بعد الأداء، يجب على المكري تسليم مخالصة أو وصل يتيح تحديد الفترة المؤداة. ولا يجوز له دخول المحل دون موافقة شاغله، إلا في حالة استعجال حقيقية، كما لا يجوز له قطع الماء أو الكهرباء لإجباره على المغادرة. وقد يبرر مثل هذا السلوك اللجوء إلى القضاء الاستعجالي والمطالبة بالتعويض، وتقديم شكاية بحسب الوقائع. وحتى عند ثبوت عدم الأداء، يتطلب الإفراغ بالقوة مقررا قابلا للتنفيذ وتدخل مفوض قضائي.
يجوز للمالك المطالبة بالوجيبة الكرائية والتكاليف المثبتة وإصلاح الأضرار المنسوبة إلى المكتري. وبشأن المراجعة، تشكل المواد من 31 إلى 39 من القانون رقم 67-12 المرجع المطبق على الاستعمال السكني والمهني. وتبلغ النسب القانونية المرجعية 8٪ و10٪، بعد مدة الثلاث سنوات المنصوص عليها في القانون. ويجب عدم نسب هذه النسب إلى قانون آخر، كما يتعين التحقق منها في الصيغة المحينة السارية في التاريخ المحدد لتقديم الطلب.
يجب معاملة الوجيبات الكرائية المحصلة باعتبارها مداخيل عقارية وفق المواد 61 وما يليها من المدونة العامة للضرائب. وتنص المادة 73-II من المدونة العامة للضرائب لسنة 2026، ولا سيما بنودها المتعلقة بالمداخيل العقارية، على النسب الخاصة البالغة 10٪ و15٪ عند استيفاء شروط تطبيقها. ولا تطبق هذه النسب آليا على جميع المالكين، إذ تؤخذ بعين الاعتبار هوية المكتري، والدخل الإجمالي السنوي، وآلية الحجز أو التصريح. ويجب التحقق من النص المحين الصادر عن المديرية العامة للضرائب عن كل سنة ضريبية.
يجب على المكتري أداء الوجيبة الكرائية والتكاليف في التاريخ المتفق عليه، واستعمال المحل وفق الغرض المخصص له، والقيام بصيانته العادية. وينبغي أن يترك كل أداء أثرا يثبته، مثل تحويل بنكي يتضمن مرجعا، أو توصيل مؤرخ، أو إيصال موقع. وينطوي الأداء نقدا دون إيصال على مخاطر، لأن الطرف الذي يدعي الأداء يجب أن يكون قادرا على إثباته. وإذا رفض المكري تسلم الأداء، وجب على المكتري التحرك كتابة بدل انتظار تراكم دين ظاهري.
يسأل المكتري عن الأضرار التي يتسبب فيها بنفسه أو يتسبب فيها أفراد أسرته أو ضيوفه أو الأشخاص الذين يسأل عنهم. ولا يسأل عن الاستهلاك العادي أو عيب في البناء أو تجهيز كان معيبا أصلا. ويجب عليه الإبلاغ سريعا عن أي تسرب أو خطر كهربائي أو ضرر يحتمل تفاقمه. ويتطلب أي تغيير جوهري، مثل إزالة جدار فاصل، إذنا كتابيا من المالك، وكذا الترخيص الإداري المناسب عندما تفرضه قواعد التعمير.
لا يفترض الكراء من الباطن ولا تفويت عقد الكراء. بل يجب أن يحترما القانون والغرض المخصص له المحل وشروط العقد. ولا تعد استضافة قريب بصفة عرضية كراء من الباطن بالضرورة؛ غير أن تقاضي مقابل بانتظام لتمكين الغير من شغل العقار كله أو جزء منه قد يضفي عليها هذه الصفة. ويتعين على المكري الذي يطلب الفسخ إثبات الإخلال. وبالنسبة إلى نشاط تجاري، قد يخضع التفويت للقواعد الخاصة المنصوص عليها في القانون رقم 49-16.
عند وجود سكن خطير أو غير صحي بشكل جسيم، يجب على المكتري توجيه إنذار يصف بدقة الاختلالات والأشغال المطلوبة. ويعزز الملف محضر مفوض قضائي، وصور مؤرخة، وتقرير تقني، وإشعار موجه إلى المصالح الجماعية لحفظ الصحة. وإذا لم يُتخذ أي إجراء، جاز للمحكمة الابتدائية أن تأمر بإنجاز الأشغال، أو تقضي بالفسخ على مسؤولية المكري، أو تمنح تعويضا متناسبا مع الضرر المثبت فعليا.
لا يجوز للمكتري التوقف من جانب واحد عن الأداء بسبب تأخر المالك في إجراء الإصلاحات. وحسب الظروف، يمكنه أن يطلب من رئيس المحكمة الإذن بإيداع الوجيبات الكرائية، ولا سيما عندما يرفض المكري تسلمها أو عندما يحول عائق قانوني جدي دون أداء مبرئ للذمة. ويضمن الإيداع المأذون به قانونا إثبات الأداء. أما الاحتفاظ بالمبلغ في حساب شخصي أو في المنزل، دون إيداع قانوني أو قرار، فيُبقي خطر مباشرة مسطرة بسبب عدم الأداء قائما.
يظل الفسخ الاتفاقي أسرع سبيل عندما يتفق الطرفان على تاريخ المغادرة، وتصفية الحسابات، ورد مبلغ الضمان، وتسليم المفاتيح. وعند عدم الاتفاق، لا يجوز للمكري مباشرة الإفراغ بمبادرة منه. وتخضع المادة 44 من القانون رقم 67-12 الإشعار بإنهاء الكراء لسبب جدي ومشروع. ويشمل النص، على الخصوص، عدم تنفيذ الالتزامات الكرائية، واسترجاع المحل وفق الشروط القانونية، وبعض مشاريع الهدم أو إعادة البناء المرخص بها.
تنظم المادة 45 إشعار الإفراغ، إذ يجب أن يحدد المحل المكترى ويبين السبب المستند إليه ويستوفي البيانات المنصوص عليها قانونا. ولا يجوز أن يقل الأجل الممنوح للمكتري عن شهرين ابتداء من تاريخ التبليغ القانوني. وبالتالي، لا يتعلق الأمر بإشعار مسبق عام وتلقائي مدته ثلاثة أشهر. ويعد إثبات مضمون الإشعار وتوصله أمرا أساسيا، مما يبرر عموما تبليغه بواسطة مفوض قضائي أو بالوسيلة المقبولة قانونا.
تنظم المادة 46 الإجراءات اللاحقة عندما لا يفرغ المكتري المحل بعد انقضاء الأجل. ويجب على المكري أن يطلب من المحكمة تصحيح الإشعار والإفراغ، بينما يجوز للمكتري مناقشة حقيقة السبب وصحة التبليغ. ويتعين تقديم الطلب وفق الشروط والآجال المستمدة من النص الواجب التطبيق. لذلك، يجب قبل مباشرة الدعوى إعادة قراءة المواد 44 و45 و46 في صيغتها الرسمية المحينة والتحقق من كل وثيقة.
في حالة عدم الأداء، يجب أن يبين الإنذار عقد الكراء والفترات المطالب بأدائها والمبلغ المفصل والمستندات المفيدة. ولا يجوز أن يقل الأجل الممنوح للمكتري عن خمسة عشر يوما. وإذا لم يؤد المبلغ أو لم تكن المنازعة جدية، لجأ المكري إلى المحكمة الابتدائية المختصة للمطالبة بالأداء والفسخ والإفراغ. وقد يضر بالطلب وجود كشف حساب خاطئ، أو تبليغ غير قانوني، أو إغفال دفعات مؤداة.
بعد صدور الحكم، يجب تبليغ القرار وتذييله بالصيغة التنفيذية قبل تدخل المفوض القضائي. وغالبا ما تُعقد الجلسة الأولى في غضون شهرين إلى أربعة أشهر، ثم يستغرق التبليغ وطرق الطعن والتنفيذ عدة أشهر إضافية. ووفق الممارسة الملحوظة خلال سنتي 2025-2026، تستغرق المسطرة الكاملة في كثير من الأحيان من ستة إلى اثني عشر شهرا، وقد تطول أكثر بحسب المدينة والإجراءات العارضة واكتظاظ المحكمة. وهذه المدد تقديرات مهنية وليست آجالا مضمونة.
لا تخضع صياغة عقد كراء عرفي لتعريفة مهنية وطنية إلزامية. وفي سنة 2026، تتراوح الأتعاب الملحوظة مقابل صياغة مخصصة أو مراجعة مخصصة غالبا بين 1 000 و4 000 درهم. وترتفع التكلفة بالنسبة إلى عقار معقد، أو عقد كراء ثنائي اللغة، أو ملكية على الشياع، أو شركة، أو استعمال مختلط. ويستند هذا النطاق إلى الممارسة المهنية المغربية، لا إلى تعريفة عمومية. وتتيح اتفاقية الأتعاب معرفة الخدمات المشمولة مسبقا.
يترتب عادة عن التسجيل الاختياري لعقد كراء عادي رسم ثابت قدره 200 درهم، على أن يؤكد لدى المديرية العامة للضرائب (DGI) وقت الإيداع. ولا يسري هذا المبلغ على عقد كراء مدى الحياة، أو عقد حكر، أو عقد غير محدد المدة، أو عقد يتضمن تفويتا مستقلا. ويجب إضافة تكاليف النسخ والمصادقة المحتملة وشهادة الملكية. وتكون تعريفة شهادة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (ANCFCC) هي المعروضة من الوكالة عند الطلب الإلكتروني أو في الشباك، وقد تتغير خلال السنة.
بالنسبة إلى مسطرة عدم الأداء، تتراوح تكلفة الإنذار أو التبليغ غالبا بين 300 و600 درهم بحسب التنقلات والنسخ والإجراءات المنجزة. وقد تبلغ تكلفة التنفيذ نحو 500 إلى 1 500 درهم، دون احتساب الصعوبات أو التخزين أو الاستعانة الخاصة. وتتراوح أتعاب المحامي في ملف عادي غالبا بين 3 000 و10 000 درهم. وهذه التقديرات المستمدة من ممارسة سنتي 2025-2026 ليست تعريفة مفروضة؛ إذ ترفع الخبرة أو الترجمة أو تعدد المدعى عليهم أو الاستئناف التكلفة.
تندرج مداخيل الكراء ضمن الدخول العقارية المحددة في المواد 61 وما يليها من المدونة العامة للضرائب (CGI). وفي الصيغة المحينة للمدونة العامة للضرائب لسنة 2026، تتضمن المادة 73-II النسب الخاصة المطبقة، ولا سيما 10 % و15 % بالنسبة إلى الدخول العقارية المستوفية للحدود والشروط المقررة. وقد يطبق أيضا اقتطاع من المنبع بحسب صفة المكتري. لذلك، يجب على المالك التحقق من الدخل الإجمالي السنوي، والإعفاءات المحتملة، وما إذا كان الاقتطاع إبرائيا أو قابلا للتسوية.
قد يترتب عن التأخر في التصريح أو الأداء فرض رسوم إضافية وزيادات وغرامات، وفقا للمواد الضريبية المتعلقة بالمخالفة. وتعالج المادة 232 من المدونة العامة للضرائب أساسا التقادم، ولا تشكل الأساس العام لغرامة تتراوح بين 15 % و100 %. ويجب على المكري الاحتفاظ بالعقد والتوصيلات والكشوف البنكية والتكاليف المثبتة. وعندما تكتري شركة أو مهني العقار، يتيح التحقق الضريبي المسبق تحديد الاقتطاع الواجب التطبيق بشكل صحيح.
يجب أن يتضمن عقد كراء السكن المفروش جردا مفصلا ومؤرخا وموقعا يبين حالة كل تجهيز. وفي الكراء المشترك، يجب على جميع الشاغلين التوقيع، كما يجب التنصيص صراحة على التضامن في أداء الوجيبات الكرائية. ويعد عقد الكراء الشفوي هشا بصفة خاصة، لأن المادة 3 من القانون رقم 67-12 تشترط محررا ثابت التاريخ. وقد تثبت التحويلات أو التوصيلات أو المراسلات واقعة الشغل وبعض الدفعات، لكنها لا تعوض جميع البنود اللازمة ولا إثبات الغرض المتفق عليه.
قد يؤدي استمرار شغل المحل بعد انقضاء الأجل إلى تجديد ضمني، وفقا للعقد والقانون رقم 67-12 والقواعد التكميلية الواردة في قانون الالتزامات والعقود. ويجب على الطرف الذي يرفض هذا الاستمرار ألا ينتظر إلى اليوم الأخير للتحرك. وقد تشكل رسالة إلكترونية أو رسالة عبر واتساب بداية حجة، لكنها أقل ضمانا لإثبات المضمون والتوصل من محضر المفوض القضائي. ويتعين على المكري احترام شروط المواد من 44 إلى 46.
يجب على الملاك المغاربة المقيمين بالخارج إيلاء عناية خاصة للوكالة. وينبغي أن تحدد العقار وأن تأذن بوضوح للوكيل بتوقيع عقد الكراء، وتحصيل الوجيبات الكرائية، وتسليم التوصيلات، وإنجاز الإجراءات الضريبية، وتبليغ الإشعار بإنهاء الكراء، والتقاضي. وقد تستلزم الوكالة، بحسب مكان تحريرها، المصادقة أو الأبوستيل أو إجراء قنصليا، فضلا عن الترجمة. وقد تكون الوكالة العامة غير الدقيقة محل منازعة عند عدم الأداء أو البيع.
تتمثل أكثر الأخطاء كلفة في غياب محضر معاينة حالة المحل، والأداء نقدا دون إيصال، وعدم التحقق من صفة المالك، والإشعار غير المعلل، وكشف حساب المتأخرات غير الدقيق. وغالبا ما تؤدي محاولة الإفراغ دون حكم إلى تفاقم النزاع. كما أن طلب أداء عدة أشهر من الوجيبة الكرائية مقدما لا يتيح تجاوز الحد الأقصى لمبلغ الضمان؛ إذ يجب تحديد صفة كل مبلغ وتسلمه واحتسابه بوضوح. وقد يطيل البند المتناقض أمد المسطرة دون حماية أي طرف.
يمكن للمحامي التحقق من النظام القانوني الواجب التطبيق، ولا سيما الحد الفاصل بين القانون رقم 67-12 والقانون رقم 49-16، ومراقبة صلاحيات الموقع، وصياغة عقد كراء ملائم. وفي حالة عدم الأداء، يؤمن صحة كشف الحساب والإنذار ورفع الدعوى أمام المحكمة الابتدائية. وبالنسبة إلى المكتري، يمكنه المنازعة في دين سبق أداؤه، أو طلب إنجاز الأشغال، أو تنظيم الإيداع، أو التفاوض بشأن المغادرة. وتظل الاستشارة مفيدة بصفة خاصة في حالة الملكية على الشياع أو التركة أو القاصر أو الاستعمال المختلط.
هل تحتاج إلى محامٍ في القانون العقاري؟
تصفح ملفات موثقة بالقرب منك
دليل المحامين المتخصصين في المغرب
للتحقق من عقد كراء، أو توجيه إشعار بالإفراغ، أو معالجة عدم الأداء، استشر محاميا متخصصا في القانون العقاري على أفوكا ليب.
استشر محامياالخطوات الأساسية لتأمين شراء عقارك في المغرب. الفحص المسبق، عقد البيع الابتدائي والعقد التوثيقي.
10 دقيقة قراءةالعقاراتحقوقك كمستأجر في المغرب: عقد الإيجار، الزيادة في الكراء، الإفراغ وسبل الطعن القانونية.
9 دقيقة قراءةالأسرةكل ما تحتاج معرفته عن إجراءات الطلاق في المغرب: أنواع الطلاق، الخطوات، الوثائق المطلوبة والآجال.
15 دقيقة قراءة