قسمة تركة عقارية بالمغرب: دليل شامل حول الشياع 2026

قبل التفاوض بشأن معدل أو ثمن بيع، يجب تحديد جميع الورثة وحساب حقوقهم. ويبين رسم الإراثة الأشخاص المستحقين للتركة، لكنه لا يحسم بمفرده جميع الصعوبات. ويجب أن يراعي الحساب الزوج أو الزوجة والفروع والأب والأم، وفي غيابهم باقي الأقارب المنصوص عليهم في المواد من 321 إلى 395 من مدونة الأسرة. ولا يمكن لتصريح عائلي أو اتفاق شفهي إسقاط وارث شرعي أو تغيير انتقال التركة بأثر رجعي.

يتوقف نصيب الزوج أو الزوجة، على الخصوص، على وجود فروع وارثة. كما تختلف أنصبة البنات والأبناء بحسب التركيبة الدقيقة للأسرة والقاعدة الإرثية المنطبقة. وعندما يرث الأبناء والبنات معًا بالتعصيب، يكون للابن، من حيث المبدأ، ما يعادل نصيب بنتين. غير أنه ينبغي الحذر من الجداول المنشورة على الإنترنت، إذ غالبًا ما تغفل أصلاً وارثًا أو زوجًا أو وفاة سابقة. ففي تركة تبلغ قيمتها 1 800 000 درهم، قد يؤدي خطأ ببضع نقاط إلى تغيير التوزيع بعشرات الآلاف من الدراهم.

ينصب الحساب على صافي أصول التركة، لا على القيمة الإجمالية للمنزل وحدها. وتُسوّى مصاريف الجنازة المعقولة والديون المثبتة على المتوفى والوصية الصحيحة في حدودها القانونية قبل التوزيع. ويجب أيضًا التحقق من الرهون والحجوز والوعود بالبيع والضرائب المستحقة وتكاليف الملكية المشتركة. فإذا بلغت قيمة المنزل 2 500 000 درهم، لكنه يضمن دينًا بنكيًا قدره 600 000 درهم، وجب أن تراعي مناقشة الإسناد والمعدلات هذا الدين ورتبة الدائن المقيد.

تتطلب التركات القديمة عملاً زمنيًا متسلسلًا. فإذا كان الرسم العقاري باسم جد توفي سنة 1995، ثم توفي اثنان من أبنائه بعد ذلك، وجب إثبات كل تركة على حدة. ويدخل النصيب المتلقى عند الوفاة الأولى في وعاء التركة التالية. لذلك، يجب جمع رسم وفاة ورسم إراثة لكل متوفى، ثم إعداد جدول لانتقال الحقوق. وقد يؤدي إغفال جيل واحد إلى تعطيل العقد لدى الموثق أو العدل أو المحكمة أو الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (ANCFCC).

لا تحل مشاريع إصلاح مدونة الأسرة، التي جرت مناقشتها منذ سنة 2024، محل النص الصادر حاليًا. وفي سنة 2026، لا يجوز للممارسين والمحاكم تطبيق سوى المقتضيات المعتمدة والمنشورة في الجريدة الرسمية والداخلة حيز التنفيذ. لذلك، يجب تتبع المستجدات المتعلقة بالمقترحات الخاصة بالزوج أو الولاية أو آليات الإرث عند التوقيع. ولا يكفي الإعلان عن تعديل في الصحافة لإعادة حساب حقوق تركة افتتحت في ظل القانون الجاري به العمل.

عندما يرفض أحد الورثة أي اتفاق، أو ينازع في الأنصبة، أو يتعذر الاتصال به، يمكن لوارث شريك طلب القسمة القضائية. وتختص المحكمة الابتدائية التي يقع العقار في دائرة نفوذها، من حيث المبدأ، بالدعوى العينية العقارية، وفقًا للفصل 28 من قانون المسطرة المدنية. وتنظر فيها عادة الغرفة المدنية، بينما تندرج مسائل الولاية ضمن اختصاص قسم قضاء الأسرة والقاضي المكلف بشؤون القاصرين. ويجب أن يعرض المقال أصل الحقوق والحل المطلوب.

يجب إدخال جميع الشركاء على الشياع في الدعوى. ويقدم المدعي رسوم الإراثة والوفاة والرسم العقاري أو رسوم الملك والتركات الوسيطة والعناوين اللازمة للاستدعاءات. وتتيح شهادة عقارية حديثة تحديد المالكين المقيدين والدائنين. ويخل إغفال أحد الورثة بالطابع الحضوري التواجهي للحكم، وقد يمنع تقييده. وإذا كان العنوان مجهولًا أو كان أحد الورثة مقيمًا بالخارج، فقد تضيف إجراءات التبليغ عدة أشهر إلى الجدول الزمني.

غالبًا ما تأمر المحكمة بإجراء خبرة وفقًا للفصول من 59 إلى 66 من قانون المسطرة المدنية. ويفحص الخبير المساحة والحالة والاستغلال والقيمة وإمكانية إنشاء حصص متناسقة. ويستدعي الأطراف ويجري معاينة ويتلقى ملاحظاتهم. وليس من مهامه تحديد المالك أو البت في النزاع القانوني. ويمكن للورثة تقديم بيوعات مماثلة وتصميم طبوغرافي ومعطيات التعمير وعقود الكراء الجارية، ثم مناقشة التقرير تقنيًا أمام القاضي.

إذا كانت القسمة العينية ممكنة، جاز للمحكمة اعتماد حصص مفرزة والتنصيص على معدل. وإذا تعذرت، جاز لها أن تأمر بالبيع بالمزاد وفق المقتضيات المنطبقة على القسمة والبيوع القضائية بالمزاد العلني. ويوزع صافي الثمن بحسب الحصص الشائعة، بعد خصم المصاريف وأداء مستحقات الدائنين ذوي الرتبة التفضيلية. وينبغي الانتباه إلى أن المنزل المقدرة قيمته بـ3 000 000 درهم ليس مضمونًا أن يبلغ هذا المبلغ في المزاد. وغالبًا ما يظل البيع الرضائي أفضل اقتصاديًا متى أصبح الاتفاق ممكنًا من جديد.

تستغرق المرحلة الابتدائية عادة ما بين اثني عشر وستة وثلاثين شهرًا في سنة 2026، بحسب المحكمة والخبرة والتبليغات. ويمارس الاستئناف العادي داخل ثلاثين يومًا من تاريخ التبليغ القانوني للحكم، ما لم يوجد أجل خاص. ويتناول الفصل 134 من قانون المسطرة المدنية، على الخصوص، الأجل ونقطة بدايته، بينما يؤطر الفصل 141 التصريح بالاستئناف ومضمونه. لذلك، فإن الاكتفاء بذكر الفصل 134 من دون توضيح التبليغ وكيفية تقديم الطعن يقدم معلومة ناقصة.

لا يفرض المغرب، من حيث المبدأ، ضريبة عامة على الإرث لمجرد انتقال الذمة المالية إلى الورثة. ويجب التمييز بين عدم وجود هذه الضريبة على الإرث والواجبات المستحقة عندما يوقع الورثة قسمة، أو يبيعون نصيبا شائعا، أو ينجزون عملية تتضمن معدلا. وبالنسبة إلى القسمة الخالصة للأموال بين المالكين على الشياع أو الورثة المشتركين أو الشركاء، تحدد المادة 133 من المدونة العامة للضرائب واجب تسجيل بنسبة 1% في صيغة 2026. ولا ينبغي تطبيق نسبة 1.5% التي يعلن عنها أحيانا دون سند نصي يتعلق بفئة أخرى من العقود.

يجب التحقق من الوعاء الضريبي والتكييف القانوني للعقد قبل التوقيع. فإذا حصل كل وارث على ما يعادل نصيبه تماما، احتفظت القسمة، من حيث الأصل، بطابعها الكاشف للحق. أما إذا حصل أحدهم على أكثر من نصيبه ودفع معدلا، فقد يخضع الفائض للتعريفة المطبقة على تفويت عقاري بعوض. وقد تختلف النسب المنصوص عليها في المادة 133 بحسب طبيعة العقار وتخصيصه. لذلك، يجب أن يبين مشروع العقد مجموع المال محل القسمة، وقيمة كل حصة عينية، والحقوق الأصلية، والمبلغ الدقيق للمعدل.

يجب تقديم العقود المشار إليها في المادة 127 من CGI للتسجيل داخل الأجل المحدد في المادة 128. وبالنسبة إلى عقد قسمة عادي، فإن الأجل المعتمد عموما في CGI هو ثلاثون يوما من تاريخ العقد، ما لم يوجد مقتضى خاص أو تعديل صريح بموجب قانون المالية لسنة 2026. أما أجل الستين يوما المشار إليه أحيانا، فيتعلق بإجراءات أخرى أو بتوجيهات قديمة، ولا ينبغي تطبيقه تلقائيا. ويجب على المهني المكلف بالعقد تأكيد الأجل الدقيق لدى DGI، لأن الإيداع المتأخر يؤدي إلى فرض زيادات.

يجب التمييز بين بيع نصيب شائع وبين القسمة. فعندما ينجز أحد الورثة تفويتا خاضعا للضريبة، يخضع الربح العقاري، على الخصوص، للمواد من 61 إلى 65 والمادة 73 من CGI. وتبلغ نسبة القانون العام للضريبة على الربح العقاري 20% من صافي الربح، مع مراعاة الحد الأدنى للضريبة والإعفاءات الجاري بها العمل. ويفترض الإعفاء المرتبط بالسكن الرئيسي، على الخصوص، شغله فعليا طوال المدة المنصوص عليها في المادة 63، وهي عموما خمس سنوات في 2026، فضلا عن استيفاء باقي الشروط القانونية.

لإعداد ميزانية، يجب احتساب واجب DGI بنسبة 1% على القسمة الخالصة، ثم الجبايات الخاصة بأي معدل محتمل. وتحتسب رسوم ANCFCC وفقا لتعريفتها الرسمية، والقيمة، وعدد التقييدات، وعمليات التجزئة؛ لذلك يفضل إجراء تصفية مسبقة بدل اعتماد نسبة تقريبية. وغالبا ما تتطلب الخبرة القضائية تسبيقا يتراوح من 3,000 إلى 15,000 MAD. وتضاف أجور الموثق، والضريبة على القيمة المضافة، والمصروفات، وأتعاب المحامي المحددة بحرية. ويجب أن يفصل عرض الأسعار كل بند بدلا من الإعلان عن تكلفة إجمالية غير دقيقة.

يتدخل العدول عادة لتحرير رسم الإراثة بالاستناد إلى الوفاة، ووثائق الحالة المدنية، والشهادات المطلوبة. ويمكنهم أيضا تلقي بعض التصرفات العقارية وفق القواعد المطبقة على المحررات العدلية. ويتحقق الموثق من الهوية، والأهلية، وأصل الملكية، والتقييدات العقارية، والجبايات، والأداءات، ثم يتلقى المحرر الرسمي. ولا يعني كون العقار محفظا تلقائيا وجوب تلقي كل قسمة من طرف موثق. غير أن الشكل المعتمد يجب أن يحترم المادة 4 من مدونة الحقوق العينية وأن يتيح التقييد العقاري.

يتمثل الخطأ الأكثر جسامة في إغفال وارث أو تركة وسيطة. ويليه التعيين الخاطئ للرسم العقاري، والوكالة المفرطة في العمومية، وإنشاء حصص عينية يتعذر تقييدها. وبالنسبة إلى عقار مملوك ملكا غير محفظ، لا تعوض مجرد شهادة الحيازة بالضرورة تسلسلا منسجما للملكية. ويمكن لمسطرة التحفيظ أن تؤمن الوضعية القانونية للعقار، لكنها تستلزم الإشهار والتحديد وأجل التعرض. وقد تستغرق، بحسب المنازعات، من ستة أشهر إلى أكثر من سنتين.

يجب تنظيم تدبير العقار أثناء القسمة كتابة. ولا يصبح الوارث الذي ينفرد بشغل المنزل مالكا له لمجرد أدائه فواتير الماء أو الكهرباء أو بعض الإصلاحات. ويمكن أن تدخل الوجيبة الكرائية المقبوضة في حسابات الشياع، شأنها شأن النفقات الضرورية للمحافظة على العقار المثبتة على الوجه المطلوب. وقد يبرر الانتفاع الانفرادي تعويضا، بحسب الاجتهاد القضائي والظروف. ويحول اتفاق مؤقت بشأن الوجيبة الكرائية، والضرائب، والأشغال، والولوج إلى المسكن، دون أن تؤدي القسمة إلى عدة مساطر موازية.

ومن الأخطاء المتكررة أيضا التصريح بقيمة منخفضة، والأداءات النقدية غير المثبتة، والإيداع المتأخر للعقد. ويجوز لـ DGI تصحيح القيمة وتطبيق الآثار المنصوص عليها في CGI. كما يجوز لـ ANCFCC تعليق الإجراء أو رفضه إذا كان تعيين العقار، أو تسلسل التقييدات، أو الوثائق غير كاف. ويجب الرد بسرعة على ملاحظات المحافظ والتمييز بين الضرائب والرسوم العقارية والأتعاب. ولا يتيح مبلغ معلن عنه شفويا دون تفصيل مراقبة التكلفة الحقيقية للملف.

يتحقق المحامي من الورثة، ويعيد تكوين تسلسل التركات القديمة، ويحلل الرسم، ويحدد كلفة عدة سيناريوهات. ويمكنه التفاوض بشأن معدل، أو تحرير اتفاقية مطابقة للمادة 4 متى استوفى الشروط القانونية، أو رفع الدعوى أمام المحكمة المختصة. وأثناء المسطرة، يُدخل جميع الأطراف في الدعوى، ويتابع الخبرة، ويقدم الاعتراضات التقنية، ويراقب آجال الطعن. ويكون تدخله مفيدا بوجه خاص عند وجود قاصر، أو مغربي مقيم بالخارج، أو رهن، أو عقار مملوك ملكا غير محفظ، أو بيع بالمزاد لإنهاء الشياع، دون أن يضمن مع ذلك مدة الملف أو مآله.