Louer son bien au Maroc depuis l'étranger : bail, mandat de gestion, retenue à la source 2026 et expulsion

Louer son bien au Maroc depuis l’étranger ne soumet pas le propriétaire MRE à un droit locatif distinct. La loi dépend surtout de l’usage du local. Un appartement ou une maison loué à usage d’habitation, ainsi qu’un local à usage professionnel non commercial, relève principalement de la loi n° 67-12 et, pour les questions qu’elle ne règle pas, des articles 627 et suivants du Dahir formant Code des obligations et contrats. Un commerce avec fonds exploité dans les lieux relève plutôt de la loi n° 49-16 sur les baux commerciaux. Cette qualification doit être fixée avant de rédiger le contrat.

La loi n° 67-12 impose un contrat écrit comportant notamment l’identité des parties, la description des locaux, leur destination, le loyer et les charges. Le principe posé par l’article 230 du Code des obligations et contrats reste essentiel : les obligations contractuelles valablement formées tiennent lieu de loi aux parties. Concrètement, un bail précis protège mieux le propriétaire qui vit à Paris, Bruxelles ou Madrid qu’un accord oral géré par un proche. Un bail oral peut être prouvé, mais les discussions sur le montant, la durée ou les impayés deviennent beaucoup plus difficiles.

Sur le plan fiscal, les loyers d’un immeuble situé au Maroc constituent des revenus fonciers de source marocaine. Les articles 61 à 65 du Code général des impôts déterminent leur qualification et leur montant brut imposable. Le régime 2026 ne prévoit pas, du seul fait que le propriétaire réside à l’étranger, une retenue uniforme de 15 %. Les taux spécifiques généralement applicables aux revenus fonciers sont prévus par l’article 73-II-B du CGI : 10 % lorsque le montant brut imposable annuel est inférieur à 120 000 MAD, et 15 % lorsqu’il atteint ou dépasse ce seuil, sous réserve de la situation exacte du contribuable.

Attention à ne pas confondre domicile à l’étranger et absence d’obligations marocaines. Le Maroc conserve le droit d’imposer le revenu tiré d’un immeuble situé sur son territoire. Votre pays de résidence peut également exiger que ce revenu apparaisse dans votre déclaration mondiale, puis appliquer la convention fiscale correspondante. La convention franco-marocaine du 29 mai 1970 attribue au Maroc l’imposition des revenus immobiliers marocains et organise leur prise en compte en France. Les conventions avec la Belgique, l’Espagne, l’Italie, les Pays-Bas, l’Allemagne ou le Canada doivent être lues séparément : leurs mécanismes ne sont pas nécessairement identiques.

Le mandat est régi par les articles 879 à 940 du Code des obligations et contrats. Il peut être confié à une agence, un avocat pour les actes juridiques, ou un proche. Même entre frères et sœurs, mettez les pouvoirs par écrit. Une formule générale telle que « tous pouvoirs » crée plus de risques qu’elle n’en résout. Énumérez la recherche du locataire, la signature du bail, l’état des lieux, l’encaissement des loyers, le paiement des charges, les déclarations fiscales autorisées, la réception des actes d’huissier et la remise du dossier à un avocat.

Excluez expressément la vente, la donation, l’hypothèque, l’emprunt et la délégation du mandat si vous ne souhaitez pas les autoriser. Fixez sa durée, les conditions de résiliation, le plafond des dépenses et le compte sur lequel les loyers doivent être versés. Le mandataire doit produire un relevé périodique, les quittances, les factures et les attestations fiscales. L’article 903 du DOC impose en substance au mandataire de rendre compte de sa gestion et de remettre ce qu’il a reçu. Une procuration ne dispense donc pas de conserver une comptabilité simple mais vérifiable.

Vous pouvez signer une procuration auprès du consulat du Maroc compétent pour votre domicile, notamment en France, Belgique, Espagne ou Italie. Selon la nature de l’acte, le consulat peut recevoir ou légaliser la signature sur une procuration destinée au Maroc. Une autre possibilité consiste à signer devant un notaire local, puis à accomplir l’apostille lorsque la Convention de La Haye du 5 octobre 1961 produit effet entre le Maroc et le pays concerné. Vérifiez ce point avant la signature : certaines adhésions ont fait l’objet d’objections entre États, et les formalités diffèrent selon le pays et le document.

Les agences de gestion facturent couramment, d’après les pratiques observées en 2025-2026, entre 5 % et 10 % des loyers encaissés, auxquels peut s’ajouter environ un mois de loyer pour la mise en location. Ces tarifs ne résultent pas d’un barème légal national. Exigez un mandat séparant les honoraires de gestion, les frais de réparation, les frais de relocation et les dépenses judiciaires. Pour éviter qu’un mandataire ne conserve les espèces, faites payer le locataire directement sur votre compte marocain. Le mandataire peut ensuite recevoir uniquement la somme nécessaire aux dépenses justifiées.

Une convention fiscale évite normalement la double imposition juridique, mais elle ne dispense pas de déclarer le revenu dans votre État de résidence. Pour un résident de France, la convention franco-marocaine du 29 mai 1970 attribue au Maroc l’imposition des revenus des immeubles situés au Maroc. La numérotation de cette ancienne convention ne correspond pas toujours au modèle OCDE moderne : ne vous fiez pas à une référence automatique à « l’article 6 ». Le revenu doit néanmoins être porté sur la déclaration française des revenus étrangers, notamment le formulaire 2047, puis dans la rubrique correspondant au mécanisme conventionnel applicable.

La France applique généralement aux revenus immobiliers exclusivement imposables au Maroc une exonération avec prise en compte pour le taux effectif, plutôt qu’un crédit d’impôt calculé mécaniquement comme pour toutes les conventions récentes. Le revenu marocain peut donc augmenter le taux applicable à vos autres revenus français, même s’il n’est pas imposé une seconde fois comme un revenu immobilier français ordinaire. Le formulaire 2044 n’est pas systématiquement le bon support pour un immeuble marocain. Conservez le bail, le relevé des loyers, la déclaration DGI, l’avis marocain et les attestations de retenue.

Pour un résident belge, la convention belgo-marocaine attribue également au Maroc le droit d’imposer l’immeuble marocain. La Belgique demande néanmoins la déclaration du revenu étranger et peut l’utiliser pour déterminer le taux d’imposition des autres revenus, selon la méthode conventionnelle et les règles belges d’évaluation. L’Espagne, l’Italie, les Pays-Bas, l’Allemagne et le Canada ont chacun leur convention et leurs formulaires. Certains pays appliquent un crédit d’impôt, d’autres une exemption avec progressivité. La bonne méthode dépend donc du texte bilatéral et non du seul fait que l’impôt a été payé au Maroc.

En pratique, préparez un dossier fiscal annuel unique avec les montants bruts, les charges non refacturées, les retenues, les dates d’encaissement et le taux de change utilisé. Demandez à la DGI une attestation de situation ou conservez les reçus électroniques de paiement. Si le locataire est une société, ne vous contentez pas d’un relevé comptable interne : exigez l’attestation fiscale de retenue. Une déclaration cohérente dans les deux pays limite les demandes d’explication. Lorsqu’un redressement apparaît dans un État malgré la convention, la procédure amiable prévue par celle-ci peut être envisagée avec l’aide d’un fiscaliste.

Ne coupez ni l’eau ni l’électricité et ne changez pas les serrures. Même propriétaire, vous vous exposeriez à une action civile, voire pénale selon les méthodes utilisées. La première étape consiste à réunir le bail, le titre ou certificat de propriété, l’état des lieux, les relevés bancaires et un décompte précis des loyers. La mise en demeure doit ensuite être signifiée par un huissier de justice. Dans le régime de la loi n° 67-12, la procédure spéciale pour impayés repose sur les articles 23 et suivants, notamment les dispositions relatives à la mise en demeure, à la validation et à l’expulsion.

L’acte doit identifier les parties, les locaux, les échéances impayées et le délai accordé pour payer. Une erreur d’adresse, un décompte incluant des sommes non justifiées ou une notification irrégulière peut faire perdre plusieurs mois. Après l’expiration du délai légal, généralement quinze jours dans la procédure spéciale, l’avocat saisit le tribunal de première instance du lieu de l’immeuble. Selon le dossier, il demande le paiement, la résiliation et l’expulsion. Le référé peut être discuté lorsque l’occupation est manifestement sans droit et qu’aucune contestation sérieuse n’existe, mais il n’est pas un raccourci automatique.

En pratique constatée en 2024-2026, comptez souvent huit à dix-huit mois entre la première mise en demeure et une expulsion exécutée dans une grande juridiction, et environ six à douze mois dans certains tribunaux moins chargés. Ces durées incluent les reports, l’expertise éventuelle, la signification du jugement, l’appel et l’exécution. Le délai d’appel civil est en principe de trente jours à compter de la notification du jugement, conformément à l’article 134 du Code de procédure civile, sous réserve des règles propres à la décision rendue. Une ordonnance de référé bien fondée peut être obtenue plus rapidement, sans garantie sur l’exécution.

Les frais constatés varient fortement : environ 500 à 1 500 MAD, soit 45 à 136 €, pour certains actes de mise en demeure et de signification ; 1 500 à 4 000 MAD, soit 136 à 364 €, pour une phase d’exécution simple ; et souvent 6 000 à 20 000 MAD, soit 545 à 1 820 €, d’honoraires d’avocat selon les demandes, incidents et recours. Les honoraires sont libres et doivent faire l’objet d’une convention écrite. Le propriétaire peut être représenté par son avocat sans venir aux audiences ordinaires, sauf demande exceptionnelle du tribunal portant sur un fait personnel.

Budgétez la gestion avant de fixer le loyer. Une agence demande souvent 5 % à 10 % des encaissements et parfois un mois de loyer pour trouver un locataire. Une consultation juridique à distance coûte fréquemment entre 500 et 1 500 MAD, soit environ 45 à 136 €, selon la durée et la spécialisation. La rédaction ou révision d’un bail, la procuration, les traductions et les actes d’huissier sont facturés séparément. Ces montants sont des fourchettes de marché 2025-2026, pas des tarifs imposés. Demandez un devis précisant la TVA éventuelle et les frais avancés.

L’erreur la plus coûteuse consiste à louer sur la confiance, sans bail, état des lieux ni paiement traçable. Vient ensuite la procuration générale remise à un proche, parfois sans date de fin et sans obligation de rendre compte. Sur le plan fiscal, certains MRE croient qu’un locataire société retient nécessairement 15 %, tandis que d’autres pensent que toute retenue supprime leur déclaration dans le pays de résidence. Ces deux affirmations sont inexactes. Le régime marocain dépend du montant et du débiteur ; la convention fiscale règle ensuite la déclaration et l’élimination de la double imposition à l’étranger.

Choisissez un avocat inscrit à un barreau marocain et habitué aux baux ainsi qu’au contentieux civil. Demandez qui suivra réellement le dossier, comment les originaux seront conservés et à quelle fréquence vous recevrez un compte rendu. La convention d’honoraires doit distinguer consultation, procédure de première instance, appel, exécution et déplacements. Demandez aussi si l’avocat gère la fiscalité ou travaille avec un expert-comptable. Le même professionnel n’est pas nécessairement compétent pour une expulsion, une convention fiscale et un conflit successoral complexe.

Le mandat peut généralement être organisé depuis l’étranger après échange des scans, vérification de votre identité et régularisation de la procuration nécessaire. Les rendez-vous se tiennent par visioconférence ou téléphone, les actes étant ensuite suivis sur place par l’avocat et l’huissier. Votre tableau de bord doit au minimum contenir les loyers dus, encaissés et retenus fiscalement, les charges, les échéances judiciaires et les copies des actes signifiés. Cette discipline ne garantit pas l’absence de litige, mais elle évite qu’un problème à Casablanca, Fès ou Nador reste invisible pendant plusieurs mois.