Calculez les frais d'achat de votre bien immobilier au Maroc

Droits d'enregistrement, conservation foncière, honoraires du notaire et TVA : le vrai coût de votre acquisition, taux 2026 vérifiés.

Estimez vos frais d'acquisition

Type de bien

Les taux applicables en 2026

Les frais d'acquisition représentent en pratique 6 à 8% du prix pour un logement. Taux vérifiés en août 2026 — les lois de finances peuvent les modifier.

PosteTaux / montantBase légale
Droits d'enregistrement — logement4%CGI, art. 133
Droits d'enregistrement — terrain nu, local5%CGI, art. 133
Conservation foncière (ANCFCC)1,5% + 200 MADTarifs de l'ANCFCC
Honoraires du notaire≈ 1% (min ≈ 4 000 MAD)Honoraires réglementés
TVA sur honoraires20%LF 2023-2024 (alignement)
Débours, timbres, formalités≈ 1 500 MADVariable selon dossier

Que payez-vous exactement lors d'un achat immobilier ?

Au prix de vente s'ajoutent quatre postes principaux. Les droits d'enregistrement (4% pour un logement, 5% pour un terrain nu ou un local) sont dus à la DGI dans les 30 jours. L'inscription à la conservation foncière (1,5% + 200 MAD) transfère officiellement le titre à votre nom — c'est elle qui vous rend propriétaire opposable aux tiers. Les honoraires du notaire (environ 1%, TVA de 20% en sus depuis leur alignement sur le taux normal) rémunèrent la rédaction et la sécurisation de l'acte, auxquels s'ajoutent des débours et timbres.

Exemple pour un appartement à 1 000 000 MAD : 40 000 (enregistrement) + 15 200 (conservation foncière) + 12 000 (notaire TTC) + ≈1 500 de débours ≈ 68 700 MAD, soit environ 6,9% du prix. En cas de crédit bancaire, l'inscription de l'hypothèque ajoute des frais distincts.

Les pièges que le calcul ne montre pas

Le risque principal d'un achat au Maroc n'est pas le montant des frais — c'est la sécurité juridique du bien : bien non titré (melkia), indivision non purgée, servitudes non déclarées, promoteur sans garantie d'achèvement, clauses déséquilibrées dans le compromis. La sous-déclaration du prix, encore proposée par certains vendeurs, expose l'acheteur à un redressement fiscal et fragilise sa revente.

Un avocat en droit immobilier intervient en amont du notaire : vérification du titre et des charges, négociation du compromis, audit du cahier des charges en VEFA. Pour un investissement de plusieurs centaines de milliers de dirhams, cette vérification coûte une fraction des risques qu'elle écarte.

Avocats à votre disposition

Des avocats en Droit immobilier au Maroc

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Ayoub El Mansour
5 ans d'expérience

Ayoub El Mansour

Cabinet Me. Ayoub El Mansourcasablanca

Maître Ayoub El Mansour est avocat inscrit au Barreau de Casablanca et dirige son cabinet, où il accompagne une clientèle composée de particuliers, d’entreprises marocaines et internationales, d’investisseurs et d’institutions financières. Son activité couvre le conseil et le contentieux dans les principaux domaines du droit, avec une expertise particulière en droit des affaires, droit des sociétés, droit des contrats, droit civil, droit commercial, droit bancaire et financier, financement de projets, fusions-acquisitions, ainsi qu’en droit des énergies renouvelables et des infrastructures. Il assiste ses clients à toutes les étapes de leurs projets et de leurs activités, notamment dans la rédaction et la négociation de contrats, la constitution et la restructuration de sociétés, les opérations de financement, les opérations d’acquisition et de cession, les audits juridiques (due diligence), la gouvernance d’entreprise, la gestion des risques juridiques, ainsi que dans la résolution des litiges devant les juridictions marocaines et les modes alternatifs de règlement des différends. Maître Ayoub El Mansour met un point d’honneur à offrir un accompagnement rigoureux, réactif et pragmatique, fondé sur une parfaite compréhension des enjeux juridiques et économiques de ses clients. Son approche vise à sécuriser les opérations, prévenir les risques et défendre efficacement les intérêts de ceux qu’il conseille ou représente.

Droit des affairesDroit immobilierDroit des societes+19
Français · Arabe · Anglais · +1
Mohammed Ghouzlani
16 ans d'expérience

Mohammed Ghouzlani

Cabinet Me. Mohammed GhouzlaniTemara/rabat

I am a seasoned lawyer with extensive experience spanning civil, commercial, criminal, administrative, labor, and corporate law. Every case I handle receives meticulous attention, with my client’s best interest and legal protection as my absolute priority. I welcome collaboration with respectful and serious clients who seek quality legal work, timely execution, and complete confidentiality. My goal: To be the trusted legal partner who safeguards your rights and simplifies your matters. May Allah make every step easy

Droit immobilierSécurité socialeDroit commercial+33
Arabe · Anglais
Noureddine ATTI
23 ans d'expérience

Noureddine ATTI

Cabinet Me. Noureddine ATTIRabat

Avocat inscrit au Barreau de Rabat depuis 2003, j'exerce la profession d'avocat en qualité de généraliste, avec une spécialisation en droit des affaires. Mon cabinet assure des services de défense, de conseil juridique, ainsi que la prise en charge complète des procédures et le suivi des dossiers dans l'ensemble des branches du droit et devant toutes les juridictions. محامٍ مسجل بهيئة المحامين بالرباط منذ سنة 2003، أزاول مهنة المحاماة بصفتي محاميًا عامًا مع تخصص في قانون الأعمال يقدم مكتبي خدمات التمثيل والدفاع القانوني، والاستشارات القانونية، والتكفل الشامل بإعداد وإنجاز وتتبع جميع المساطر والإجراءات القانونية، مع ضمان المواكبة الكاملة للملفات في مختلف فروع القانون وأمام جميع المحاكم والجهات القضائية I am an Attorney admitted to the Rabat Bar Association since 2003; I practice as a general attorney with a specialization in business law. My law firm provides legal representation, legal advice, and comprehensive management of legal procedures, ensuring the preparation, handling, and follow-up of cases across all areas of law and before all courts and jurisdictions.

Droit de la familleDivorceGarde d'enfants & pension alimentaire+33
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Questions fréquentes

Quels sont les frais de notaire pour un achat immobilier au Maroc ?
Le total des frais d'acquisition atteint en pratique 6 à 8% du prix : droits d'enregistrement (4% logement, 5% terrain), conservation foncière (1,5% + 200 MAD), honoraires du notaire (≈1% avec minimum, TVA 20% en sus) et débours. Notre simulateur détaille chaque poste.
Qui paie les frais d'enregistrement, l'acheteur ou le vendeur ?
L'acheteur supporte les frais d'acquisition (enregistrement, conservation foncière, notaire). Le vendeur paie la taxe sur le profit immobilier (TPI) sur sa plus-value éventuelle.
La TVA sur les honoraires du notaire est-elle de 10% ou 20% ?
20%. Les honoraires des notaires, historiquement taxés à 10%, ont été alignés sur le taux normal de 20% par les lois de finances 2023-2024 dans le cadre de l'harmonisation des professions libérales.
Peut-on déclarer un prix inférieur pour réduire les frais ?
C'est illégal et risqué : la DGI dispose d'un référentiel des prix immobiliers et peut redresser l'acheteur (droits complémentaires et pénalités). La sous-déclaration augmente aussi la TPI lors de votre future revente.
Faut-il un avocat en plus du notaire ?
Le notaire authentifie l'acte, mais il n'est pas votre conseil exclusif. Pour un bien non titré, en indivision, en VEFA ou en cas de compromis complexe, un avocat en droit immobilier défend uniquement vos intérêts et vérifie ce que le calcul des frais ne montre pas.

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