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Abderrahim LAROUI
Cabinet Me. Abderrahim LAROUI•El Jadida
avocat au barreau d el jadida je suis spécialisé en droit foncier droit commercial.
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Les taux applicables en 2026
Les frais d'acquisition représentent en pratique 6 à 8% du prix pour un logement. Taux vérifiés en août 2026 — les lois de finances peuvent les modifier.
| Poste | Taux / montant | Base légale |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement — logement | 4% | CGI, art. 133 |
| Droits d'enregistrement — terrain nu, local | 5% | CGI, art. 133 |
| Conservation foncière (ANCFCC) | 1,5% + 200 MAD | Tarifs de l'ANCFCC |
| Honoraires du notaire | ≈ 1% (min ≈ 4 000 MAD) | Honoraires réglementés |
| TVA sur honoraires | 20% | LF 2023-2024 (alignement) |
| Débours, timbres, formalités | ≈ 1 500 MAD | Variable selon dossier |
Que payez-vous exactement lors d'un achat immobilier ?
Au prix de vente s'ajoutent quatre postes principaux. Les droits d'enregistrement (4% pour un logement, 5% pour un terrain nu ou un local) sont dus à la DGI dans les 30 jours. L'inscription à la conservation foncière (1,5% + 200 MAD) transfère officiellement le titre à votre nom — c'est elle qui vous rend propriétaire opposable aux tiers. Les honoraires du notaire (environ 1%, TVA de 20% en sus depuis leur alignement sur le taux normal) rémunèrent la rédaction et la sécurisation de l'acte, auxquels s'ajoutent des débours et timbres.
Exemple pour un appartement à 1 000 000 MAD : 40 000 (enregistrement) + 15 200 (conservation foncière) + 12 000 (notaire TTC) + ≈1 500 de débours ≈ 68 700 MAD, soit environ 6,9% du prix. En cas de crédit bancaire, l'inscription de l'hypothèque ajoute des frais distincts.
Les pièges que le calcul ne montre pas
Le risque principal d'un achat au Maroc n'est pas le montant des frais — c'est la sécurité juridique du bien : bien non titré (melkia), indivision non purgée, servitudes non déclarées, promoteur sans garantie d'achèvement, clauses déséquilibrées dans le compromis. La sous-déclaration du prix, encore proposée par certains vendeurs, expose l'acheteur à un redressement fiscal et fragilise sa revente.
Un avocat en droit immobilier intervient en amont du notaire : vérification du titre et des charges, négociation du compromis, audit du cahier des charges en VEFA. Pour un investissement de plusieurs centaines de milliers de dirhams, cette vérification coûte une fraction des risques qu'elle écarte.
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Avocat au barreau depuis 1992, Maître Abderrazak Errouissi est votre partenaire juridique de confiance. Basé à Mohammedia et intervenant dans tout le Maroc, le cabinet conseille et défend les particuliers, les entreprises et les agriculteurs. Fort d'une solide expertise, le cabinet intervient principalement dans la sécurisation des transactions immobilières, la gestion des titres fonciers et des terres agricoles, le règlement des conflits de succession (héritage), la fiscalité, le droit administratif, ainsi que la médiation et l'arbitrage.
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Questions fréquentes
Quels sont les frais de notaire pour un achat immobilier au Maroc ?
Le total des frais d'acquisition atteint en pratique 6 à 8% du prix : droits d'enregistrement (4% logement, 5% terrain), conservation foncière (1,5% + 200 MAD), honoraires du notaire (≈1% avec minimum, TVA 20% en sus) et débours. Notre simulateur détaille chaque poste.
Qui paie les frais d'enregistrement, l'acheteur ou le vendeur ?
L'acheteur supporte les frais d'acquisition (enregistrement, conservation foncière, notaire). Le vendeur paie la taxe sur le profit immobilier (TPI) sur sa plus-value éventuelle.
La TVA sur les honoraires du notaire est-elle de 10% ou 20% ?
20%. Les honoraires des notaires, historiquement taxés à 10%, ont été alignés sur le taux normal de 20% par les lois de finances 2023-2024 dans le cadre de l'harmonisation des professions libérales.
Peut-on déclarer un prix inférieur pour réduire les frais ?
C'est illégal et risqué : la DGI dispose d'un référentiel des prix immobiliers et peut redresser l'acheteur (droits complémentaires et pénalités). La sous-déclaration augmente aussi la TPI lors de votre future revente.
Faut-il un avocat en plus du notaire ?
Le notaire authentifie l'acte, mais il n'est pas votre conseil exclusif. Pour un bien non titré, en indivision, en VEFA ou en cas de compromis complexe, un avocat en droit immobilier défend uniquement vos intérêts et vérifie ce que le calcul des frais ne montre pas.
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